부산지방법원 2025타경21844. 화승삼성아파트 제21동 제4층 제402호지만, 감정평가상 이 호실은 일반 아파트가 아니라 공부상 교육연구 및 복지시설입니다. 철근콘크리트조 상가동 4층 건물의 4층 호실이고, 조사기록에는 402호에서 엘리트태권도를 사용하는 정충성이 확인됩니다. 현재 소유자는 오은숙이며 2016.02.11 거래가액 197,901,620원에 소유권을 취득했습니다.
가격만 보면 감정가 410,000,000원에서 30% 내려온 287,000,000원이 눈에 띕니다. 그러나 권리분석에서는 가격보다 먼저 봐야 할 변수가 있습니다. 제공된 말소기준은 2025.04.30 임의경매개시결정이고, 그보다 훨씬 앞선 2018.01.11 전입 기록의 “(주)로뎀빌, 김옥이”가 대항력 있음으로 조사됐습니다. 보증금도 확인되지 않았기 때문에 낙찰가가 내려가더라도 총 취득비용을 계산할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21844 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부암동 500 화승삼성아파트 21동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 당감서로80번길 19 |
| 용도 | 공부상 교육연구 및 복지시설 · 상가동 4층 건물 내 4층 402호 |
| 대상 면적 | 211.87㎡ |
| 소유자 | 오은숙 (2016.02.11 소유권이전 · 거래가액 197,901,620원) |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 287,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 151,642,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차기록이 핵심
등기에는 2015.03.17 당감4동새마을금고의 채권최고액 210,000,000원 근저당권 설정과, 2026.01.09 주식회사새마을금고자산관리회사로의 근저당권 이전 기재도 이어집니다. 따라서 이 담보권의 실제 말소 상태와 경매에서 적용되는 정확한 기준권리 선후관계는 등기부 원본과 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다. 이 확인이 달라지면 2018년 임차인의 대항력 결론도 달라질 수 있으므로 입찰 전 가장 먼저 재확인해야 할 부분입니다.
② 임차인 분석 — 287,000,000원이 끝이 아니다
| 점유·임차인 | 사용 | 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정충성 · 402호(엘리트태권도) | 태권도장 | 2025.05.02 | 20,000,000원 / 400,000원 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)로뎀빌, 김옥이 | 미상 | 2018.01.11 | 보증금 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능 |
| 김옥이 | 주거 | 미상 | 보증금 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 필요 |
정충성은 2025.05.02 전입으로 제공된 말소기준일 2025.04.30보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 20,000,000원과 월세 400,000원이 확인되고 2025.06.05 배당요구를 했습니다. 반면 “(주)로뎀빌, 김옥이”는 2018.01.11 전입으로 선순위이며 보증금이 확인되지 않습니다. 별도로 기재된 김옥이의 주거 점유기록은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 100.8%보다 ‘면적 불일치’를 먼저 봐야 한다
화승 단지 최근 거래 12건의 평균은 284,625,000원, 최저 210,000,000원, 최고 375,000,000원이며 최신 거래는 2026.08의 375,000,000원입니다. 현재 최저가 287,000,000원은 최근 12건 평균의 100.8%입니다.
하지만 이 숫자를 대상 호실의 시세라고 볼 수는 없습니다. 대상 면적은 211.87㎡인데 최근 거래 표본은 59.8㎡와 84.76㎡로 구성돼 있고 면적도 일치하지 않습니다. 더구나 대상은 공부상 교육연구 및 복지시설입니다. 따라서 284,625,000원을 기준으로 “싸다” 또는 “비싸다”를 단정하거나 등급을 올리는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.76㎡ | 22 | 375,000,000원 |
| 2026.07 | 59.8㎡ | 18 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 59.8㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 84.76㎡ | 16 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 84.76㎡ | 24 | 323,000,000원 |
| 2026.07 | 84.76㎡ | 17 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 84.76㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 59.8㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.76㎡ | 8 | 294,500,000원 |
| 2026.06 | 59.8㎡ | 15 | 253,000,000원 |
| 2026.06 | 84.76㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 84.76㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 284,625,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,818,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 282,182,000원 |
현재 예상배당은 집행비용 4,818,000원과 소유자 잔여 282,182,000원으로 계산되어 있으며, 신청채권자의 청구액은 151,642,120원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 실제 배당 및 선순위 임차인의 미배당 인수액은 채권계산서와 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차위험은 그대로
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 287,000,000원 | 282,182,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 200,900,000원 | 197,287,400원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 140,630,000원 | 137,861,180원 |
유찰이 이어지면 최저가는 200,900,000원, 140,630,000원까지 내려가는 시나리오가 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금이 미상이라는 사실은 유찰로 해결되지 않습니다. 낙찰가가 낮아져도 선순위 임차인의 미배당 보증금이 승계되면 그 금액만큼 실질부담이 다시 올라갑니다. 따라서 이 건은 유찰 횟수보다 선순위 보증금 확정이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부암동 동평초등학교 동측 인근. 단독주택·아파트·연립다세대주택과 근린생활시설·교육시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 상가동 4층 건물 내 4층 402호. 외벽 알루미늄복합판넬, 내부 인테리어 마감, 알루미늄샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 상가동 남측으로 폭 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,792,000원/㎡입니다.
- 현장 상태. 감정평가 현장조사 당시 공실상태로 조사됐으나, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 공부상 교육연구 및 복지시설이고 최근 실거래 표본도 대상 면적과 불일치하므로 일반 아파트 호실과 같은 방식의 환금성 판단은 곤란합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. 2018.01.11 전입의 “(주)로뎀빌, 김옥이” 보증금과 배당요구 여부를 매각물건명세서에서 확정해야 합니다.
- 김옥이 별도 점유기록 확인. 주거 점유 기록은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 동일 점유관계인지 별도 관계인지 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2015.03.17 근저당권 설정과 2026.01.09 근저당권 이전 기재가 있으므로 실제 말소 여부와 기준권리를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 아파트 단지 안에 있지만 대상 호실은 공부상 교육연구 및 복지시설입니다. 일반 주거용 아파트로 가정해 시세·대출·환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 실거래 직접비교 금지. 최근 12건은 59.8㎡·84.76㎡로 대상 211.87㎡와 면적이 다릅니다. 284,625,000원을 대상 호실의 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 정충성 점유. 보증금 20,000,000원·월세 400,000원, 2025.05.02 전입, 2025.06.05 배당요구 기록을 명도·점유현황과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.87억”이 아니라 “2.87억 + 얼마인가”를 묻는 물건
이 물건의 핵심은 1회 유찰이나 30% 할인 자체가 아닙니다. 제공된 말소기준보다 7년 이상 앞선 2018.01.11 전입 임차기록이 있고, 그 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 287,000,000원은 완성된 취득가격이 아니라 시작가격일 수 있습니다.
더구나 화승 단지 최근 거래 평균 284,625,000원은 59.8㎡와 84.76㎡ 아파트 표본이고, 대상은 211.87㎡의 교육연구 및 복지시설이라 직접 비교가 성립하지 않습니다. 선순위 보증금 확인 전에는 가격 메리트도, 안전한 인수액도 확정할 수 없습니다. 이 건의 입찰 순서는 “얼마까지 떨어졌나”가 아니라 ① 말소기준 원본 확인 → ② 선순위 임차보증금 확정 → ③ 실질취득가 계산 → ④ 대상 용도에 맞는 시세 확인입니다.
