부산지방법원 2025타경22025. 부산 동래구 명장동 아이뷰파크 6층 604호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택{아파트-도시형생활주택(원룸형)}입니다. 권리의 기준점은 2022.10.20. 설정된 부전1동새마을금고 근저당권 63,800,000원입니다. 김예림 씨의 임대차계약은 그보다 앞선 2022.09.19.이고 확정일자도 2022.09.23.이지만, 점유개시는 2022.10.21., 주민등록은 2022.10.26.입니다. 특히 대항력 판단의 핵심인 주민등록이 말소기준보다 뒤여서 해당 임차권은 매각으로 소멸하며 낙찰자가 보증금 130,000,000원을 인수하는 구조가 아닙니다.
현재 회차는 감정가 170,000,000원에서 한 차례 유찰된 119,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 동일 면적 거래 2건 평균 149,250,000원의 79.7%, 가장 최신인 2026년 8월 거래가 138,500,000원의 약 85.9% 수준입니다. 가격만 보면 격차가 있지만, 최근 12개월 거래 평균은 이전 거래보다 22.5% 낮아진 상태입니다. 따라서 과거 전체 평균 170,875,000원과 비교해 “30% 할인”이라고 판단하는 방식은 적절하지 않고, 2026년 최근 거래 흐름을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22025 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명장동 136-9 아이뷰파크 6층 604호 · 부산광역시 동래구 명안로78번길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공동주택{아파트-도시형생활주택(원룸형)} · 전용 35.04㎡ · 지하실부 15층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 주식회사굿모닝뷰 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부전1동새마을금고 / 60,406,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2022.10.20. 부전1동새마을금고 근저당권입니다. 김예림 씨는 임대차계약일과 확정일자는 말소기준보다 앞서지만 점유개시가 2022.10.21., 주민등록일이 2022.10.26.으로 기준일보다 늦습니다. 등기된 주택임차권도 2024.10.28.로 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 배당요구도 접수되어 있으나, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예림 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) 점유 2022.10.21 · 전입 2022.10.26 · 확정 2022.09.23 | 130,000,000원 | 대항력 없음 | 확정 판단 없음 | 인수 0원 |
| 차인 | 주거 · 전입 2022.10.26 · 확정 2022.09.23 | 미상 | 대항력 없음 | 확정 판단 없음 | 인수 0원 |
② 시세 비교 — 119,000,000원은 최근 시세 아래, 그러나 시장도 하락 중
아이뷰파크는 64세대, 2021.12.20. 준공이며 비교 대상 면적은 전용 35.04㎡입니다. 실거래는 총 4건이고, 그중 최근 12개월 거래는 2건입니다. 과거 2021년·2024년 고가 거래까지 섞은 전체 평균은 170,875,000원이지만, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 149,250,000원과 최신 거래 138,500,000원을 우선하는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 35.04㎡ | 9 | 138,500,000원 |
| 2026.07 | 35.04㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2024.04 | 35.04㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 2021.12 | 35.04㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 35.04㎡ | 2건 | 149,250,000원 |
현재 최저가 119,000,000원은 최근 12개월 평균의 79.7%이고, 최신 거래 138,500,000원보다도 19,500,000원 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 최근 실거래 대비 가격 차이 자체는 존재합니다. 다만 최근 12개월 평균이 그 이전 거래보다 22.5% 하락했고, 최신 2026년 8월 거래가도 138,500,000원까지 내려왔습니다. 즉 “감정가 대비 30% 할인”보다는 하락 중인 최근 시세에서 추가 안전마진이 충분한지가 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,466,000원 |
| 1. 근저당 · 부전1동새마을금고 | 63,800,000원 | 63,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,734,000원 |
119,000,000원 가정에서는 집행비용 2,466,000원과 부전1동새마을금고 근저당 63,800,000원을 반영한 뒤 52,734,000원이 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 119,000,000원 | 63,800,000원 | 52,734,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 83,300,000원 | 63,800,000원 | 17,600,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시 83,300,000원에서도 근저당 63,800,000원이 전액 배당되는 계산이고, 3회 유찰 시 58,310,000원에서는 근저당에 56,860,420원이 배당돼 6,939,580원 부족분이 생깁니다. 그러나 이 부족분은 대항력 없는 임차보증금과 마찬가지로 매수인에게 자동 승계되는 금액이 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택{아파트-도시형생활주택(원룸형)}이며 전용 35.04㎡입니다. 2021.12.20. 준공된 아이뷰파크 64세대입니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 명장동, 지하철 4호선 명장역 남동측 인근·충렬중학교 북서측 인근으로 공동주택·단독주택·도로변점포·우체국 등이 혼재합니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하며 시내버스정류소와 지하철역이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 6층 604호이며, 승강기·스프링클러·천장형 에어컨·도시가스 개별난방 설비가 있습니다. 남향·복도식이고 지상주차장 및 기계식 주차설비가 있습니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 30m), 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래가 확인되지만 거래 건수는 총 4건이고 최근12개월은 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회, 낙찰률은 5.56%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 볼 것. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 170,875,000원보다 최근12개월 평균 149,250,000원과 최신 거래 138,500,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근12개월 가격이 이전 거래 대비 22.5% 낮습니다. 현재 119,000,000원이 최근 거래보다 낮더라도 추가 하락 가능성을 배제하지 말고 안전마진을 두어야 합니다.
- 김예림 임차권 확인. 보증금 130,000,000원이지만 주민등록일이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 임차권등기도 기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조인지 원본에서 다시 대조하세요.
- ‘차인’ 점유관계 확인. 전입일은 2022.10.26.으로 후순위이나 보증금은 미상입니다. 배당·명도 상대 특정 차원에서 매각물건명세서와 문건접수 원본 확인이 필요합니다.
- 명도와 관리비. 실제 점유자 현황과 미납 관리비, 기계식 주차설비 이용 조건을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 하락장에서는 가격 안전마진이 먼저다
이 사건의 핵심은 130,000,000원 임차보증금이라는 큰 숫자에 겁먹을 필요는 없다는 것입니다. 김예림 씨의 주민등록은 2022.10.26.으로 2022.10.20. 말소기준보다 늦고, 임차권등기 역시 후순위라 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가 119,000,000원은 최근12개월 평균 149,250,000원의 79.7%이고 최신 거래 138,500,000원보다도 낮아 가격 차이는 존재합니다.
하지만 이 물건을 “감정가 170,000,000원에서 30% 싸졌다”는 한 문장으로 보면 안 됩니다. 2026년 최근 거래는 160,000,000원에서 138,500,000원으로 내려왔고, 최근12개월 가격 추세는 과거 대비 -22.5%입니다. 여기에 전용 35.04㎡ 도시형생활주택(원룸형), 64세대라는 특성과 최근 거래 표본이 2건이라는 점까지 고려해야 합니다. 권리는 비교적 단순하고 현재 가격도 최근 시세 아래지만, 하락 추세를 이길 만큼 충분한 안전마진을 확보하는지가 최종 승부처입니다.
