부산지방법원 2025타경22078. 부산진구 가야동 벽산아파트 109동 1층 106호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 소유자 최해웅은 2015.05.14. 거래가 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 중소기업은행 근저당권은 말소됐고, 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2024.08.22. 현대캐피탈주식회사 근저당권 183,600,000원입니다. 이 근저당권은 2025.05.16. 한국자산관리공사로 이전됐고, 이후 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 측면의 핵심은 단순합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 반면 가격은 감정가 241,000,000원에서 한 차례 유찰되어 168,700,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균의 80.7% 수준이지만, 최근 시세 추세가 -5.5%라는 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22078 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야동 668 벽산아파트 109동 1층106호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.99㎡ · 지상 14층 중 1층 |
| 사용승인일 | 1991.01.28 |
| 소유자 | 최해웅 (2015.05.14. 거래가 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 168,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 162,496,868원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 매수인 인수 0원
확인된 임차인 없음. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 말소기준권리는 2024.08.22. 현대캐피탈주식회사 근저당권 183,600,000원이고, 2025.05.16. 그 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 말소기준 이후 케이비캐피탈 주식회사·삼성카드 주식회사·토스뱅크 주식회사의 가압류, 국민건강보험공단과 국의 압류, 2025.05.29. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 가격 차이는 있지만, 하락 추세를 함께 봐야 한다
벽산1 단지는 936세대이며, 비교 데이터에는 최근 거래 12건이 있습니다. 현재 물건의 대상 전용면적은 84.99㎡이고, 최근 12개월 평균 거래금액은 209,055,555원, 최신 거래는 2026.08 · 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 77.04㎡ | 12 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 6 | 226,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2026.03 | 77.04㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 77.04㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 4 | 240,500,000원 |
| 2025.10 | 77.04㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2025.08 | 85.0㎡ | 6 | 239,000,000원 |
| 2025.07 | 77.04㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2025.06 | 85.0㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 209,055,555원 |
가격 메리트 판단에서는 전체 평균 212,125,000원보다 최근 지표를 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 168,700,000원은 최근 12개월 평균의 80.7%이고, 최신 거래 215,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현 회차는 시세 대비 가격 차이가 존재합니다. 다만 최근 구간이 이전 구간 대비 -5.5% 하락한 상태라, 과거 고가 거래만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,161,800원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 183,600,000원 | 165,538,200원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 55,209,008원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,137,511원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 56,124,196원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 305,070,715원 중 165,538,200원이 배당되고, 미배당액은 139,532,515원입니다. 배당 부족이 발생해도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가평초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·오피스텔 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 슬래브지붕 지상 14층 건물의 1층 106호이며 사용승인일은 1991.01.28입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 소화전·화재탐지·승강기설비가 되어 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 벽산1은 936세대이며 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 시세 추세가 -5.5%이고 본건이 1층인 점은 재매각 가격 판단에 반영할 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 반드시 대조하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 212,125,000원보다 최근 12개월 평균 209,055,555원과 최신 거래 215,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락장 보정. 최근 시세 추세가 -5.5%입니다. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮더라도 추가 하락 가능성을 배제한 가격 판단은 피해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 회차는 168,700,000원이며, 2회 유찰 시 118,089,999원, 3회 유찰 시 82,662,999원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 총 미배당액은 139,532,515원이지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인 승계는 같은 개념이 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 최신 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 “할인 + 하락추세”를 같이 본다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.08.22. 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 또한 현재 최저가 168,700,000원이 최근 12개월 평균 209,055,555원의 80.7%라 시세 대비 여유가 있습니다.
다만 결론을 “싸다” 한마디로 끝낼 물건은 아닙니다. 최근 시세가 이전 구간보다 -5.5% 하락했고, 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮고 가격도 최근 시세 아래지만, 하락 추세와 실제 점유 상태를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
