부산지방법원 2025타경22128. 영도구 영선동4가 영도대원아파트 5동 13층 1507호 아파트입니다. 감정가는 223,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 156,100,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 현재 소유자는 양진경이며, 말소기준권리는 2021.09.09. 설정된 주식회사에스비아이저축은행의 채권최고액 60,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 214,800,000원 근저당과 이후 부산신용보증재단·롯데카드·서민금융진흥원의 가압류, 경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않았고 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 현재 156,100,000원이 하락 중인 실거래 시장에서 충분히 낮은 가격인가입니다. 최근 12개월 5건 평균은 184,000,000원이고 최신 거래는 190,000,000원이어서 현재 최저가는 이보다 낮지만, 최근 가격 수준은 이전 거래군 대비 23.4% 하락했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22128 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 영선동4가 245-1 영도대원아파트 5동 13층 1507호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) · 13층 1507호 |
| 대상 면적 | 79.27㎡ |
| 소유자 | 양진경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 191,843,008원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 말소기준권리는 2021.09.09. 을구 28번 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 29번 근저당권과 2024년 이후 가압류 3건, 2025년 경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 현재가는 최근 시세 아래, 그러나 하락 추세
영도대원 단지는 448세대, 1991.01.05. 준공입니다. 전체 12건 평균은 216,750,000원이지만 이 값에는 2021년의 298,000,000원·300,000,000원·330,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 184,000,000원, 최신 2026.07 거래 190,000,000원, 그리고 최근 추세 -23.4%를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 78.01㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 78.01㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2025.11 | 78.01㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 78.01㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2025.08 | 83.41㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 184,000,000원 |
현재 최저가 156,100,000원은 최근 12개월 평균 184,000,000원의 84.8%입니다. 최신 2026.07 거래 190,000,000원과 비교해도 33,900,000원 낮은 가격입니다. 다만 최근 12개월 내 거래 범위가 140,000,000원~210,000,000원으로 넓고, 2025.11에는 140,000,000원 거래도 존재합니다. 따라서 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 절대적인 저가라고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,985,400원 |
| 2. 근저당 · 에스비아이저축은행 (을구 28) | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 에스비아이저축은행 (을구 29) | 214,800,000원 | 93,114,600원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 32,958,305원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 | 8,437,080원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,214,391원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 329,409,776원 중 채권자 예상 배당은 153,114,600원, 미배당은 176,295,176원입니다. 미배당 채권이 발생하더라도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 156,100,000원 | 153,114,600원 | 176,295,176원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 109,270,000원 | 106,940,220원 | 222,469,556원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 76,489,000원 | 74,712,198원 | 254,697,578원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 176,295,176원에서 222,469,556원, 254,697,578원으로 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 회차의 가격은 최근 평균보다 낮지만, 추가 유찰 시 가격 완충폭은 더 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 영도구 영선동4가 소재 남항초등학교 남측 인근으로, 공동주택·학교·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 아파트로 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 단지. 영도대원 448세대, 1991.01.05. 준공. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
- 토지·도로. 사다리형에 유사한 아파트 부지이며 서측 주출입로가 도로에 접하고 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다. 토지는 평지·사다리형·중로각지로 정리되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역 관련 지정과 재정비촉진지구, 영도제1재정비촉진5구역·존치관리5구역, 학교 보호구역 등 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 거래는 존재하지만 2025.11의 140,000,000원부터 2026.05의 210,000,000원까지 편차가 크고, 최근 가격 추세는 이전 거래군 대비 -23.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 12건 평균 216,750,000원보다 최근 12개월 평균 184,000,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 수준은 이전 거래군보다 23.4% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 낮아도 추가 하락 가능성에 대한 가격 여유를 확보해야 합니다.
- 저가 거래 확인. 2025.11에 140,000,000원 거래가 있어 현재 최저가 156,100,000원보다 낮은 실거래 사례가 존재합니다.
- 등기 인수는 0원. 예상 배당과 권리 정리상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조하는 절차는 필요합니다.
- 국 압류 확인. 2025.06.20. 국의 압류가 등기돼 있으나 데이터상 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 처리되어 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유 상태는 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비 확인. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부는 관리주체를 통해 별도 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 하락장을 반영해야 한다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.09.09. 에스비아이저축은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하고, 임차인은 없으며 예상되는 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 156,100,000원은 최근 12개월 평균 184,000,000원의 84.8%, 최신 거래 190,000,000원보다 낮아 현재 회차에서 일정한 가격 여유는 확인됩니다.
다만 시장 방향은 분명히 보수적으로 봐야 합니다. 최근 가격 수준이 이전 거래군보다 23.4% 하락했고, 최근 12개월 안에도 140,000,000원 거래가 있습니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균이나 감정가 대비 할인율을 근거로 공격적으로 평가하기보다, 최근 시세 184,000,000원과 최신 거래 190,000,000원, 저가 거래 140,000,000원을 함께 놓고 입찰 상한을 정하는 물건입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 하락 추세를 감안한 안전마진이 핵심입니다.
