부산지방법원 2025타경22199. 동래구 낙민동 혜빈골든뷰 13층 1303호, 감정평가상 다세대주택으로 조사된 물건입니다. 감정가는 175,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 122,500,000원입니다. 권리관계에서 가장 중요한 사람은 임차권자 김희정입니다. 2022.06.21 전입·점유를 시작했고 2022.05.23 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 180,000,000원입니다.
현재 살아 있는 등기 중 말소기준으로 선언된 권리는 2025.06.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 수민동새마을금고 근저당은 2018.08.22 설정됐지만 2020.11.04 이미 말소됐습니다. 따라서 김희정의 2022.06.21 전입은 현 말소기준보다 앞서고, 등기자료 역시 대항력 있음으로 분류합니다. 통상적인 구조라면 배당되지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 남는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22199 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 낙민동 222-8 혜빈골든뷰 13층 1303호 |
| 도로명 | 부산광역시 동래구 충렬대로270번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 다세대주택 · 14층 건물 중 13층 |
| 대상 면적 | 55.02㎡ |
| 소유자 | 강현자 · 2018.05.08 매매 · 거래가액 173,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,007,030원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 준공 / 세대수 | 2016.07.26 / 9세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차권
2018.08.22 설정된 수민동새마을금고 근저당 107,900,000원은 2020.11.04 해지로 이미 말소됐고, 국민건강보험공단 압류 2건도 각각 말소됐습니다. 현재 사건에서 기준이 되는 권리는 2025.06.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김희정은 그보다 앞선 2022.06.21 전입·점유와 2022.05.23 확정일자를 보유하고, 2024.06.28에는 180,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희정 | 건물 전유부분 전부 | 2022.06.21 | 2022.05.23 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 양수 |
김희정은 2024.06.28 배당요구를 했고, 확정일자와 전입을 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 다만 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사가 김희정의 180,000,000원 반환채권을 양수했습니다. 따라서 주택도시보증공사를 별도의 두 번째 임차인이나 별도의 180,000,000원 보증금으로 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 게다가 면적이 다르다
혜빈골든뷰의 제공된 실거래는 2건입니다. 다만 두 거래 모두 전용 31.91㎡이고, 본건의 대상 면적은 55.02㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래를 본건의 동일평형 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 31.91㎡ | 14 | 75,000,000원 |
| 2023.10 | 31.91㎡ | 9 | 98,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 31.91㎡ | 1건 | 75,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 75,000,000원이고, 이전 거래 98,000,000원과 비교한 최근 추세는 -23.5%입니다. 현재 최저매각가 122,500,000원은 제공된 최근 12개월 평균의 163.3%입니다. 전체 2건 평균 86,500,000원과 비교해도 최저가 비율은 141.6%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 2,515,000원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 김희정 | 180,000,000원 | 119,985,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 186,007,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당계산에서는 김희정 보증금 중 60,015,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서 특별매각조건은 주택도시보증공사가 양수한 임차보증금 반환채권의 미변제 잔액을 매수인이 인수하지 않는다고 명시합니다. 따라서 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특약을 반영하면 실질취득은 매각가
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특약 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 122,500,000원 | 60,015,000원 | 0원 | 122,500,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 85,750,000원 | 96,193,500원 | 0원 | 85,750,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 60,024,999원 | 121,455,451원 | 0원 | 60,024,999원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 총 취득비용이 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조가 됩니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건이 해당 미배당 잔액 인수를 배제하므로, 제공된 시나리오의 60,015,000원·96,193,500원·121,455,451원은 특약 반영 전 계산값이고, 실제 금전 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 탐문됐으며, 혜빈골든뷰는 2016.07.26 준공·9세대 규모입니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 낙민동 낙민초등학교 북측 인근으로, 주위는 공동주택과 로변 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 4호선 낙민역이 있어 대중교통 사정은 비교적 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 공시지가 2,035,000원/㎡, 토지면적 268.0㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 제공된 실거래가 2건뿐이고 두 거래 모두 본건과 다른 31.91㎡ 면적입니다. 9세대 소규모 건물인 만큼 가격 판단에 사용할 직접 비교 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 핵심은 주택도시보증공사가 양수한 임차보증금 반환채권의 미변제 잔액을 매수인이 인수하지 않는다는 조건입니다.
- 임차권과 금전 인수를 분리. 김희정의 임차권은 기준권리보다 앞서지만, 이 사건의 특별매각조건 때문에 배당 부족액을 취득비용에 더하지 않습니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김희정 1명입니다. 주택도시보증공사는 김희정의 180,000,000원 반환채권을 양수한 신청채권자이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 122,500,000원은 최근 12개월 평균 75,000,000원의 163.3%입니다. 다만 비교 거래는 전용 31.91㎡이고 본건은 55.02㎡이므로 동일면적 거래 확인이 핵심입니다.
- 하락 추세 반영. 제공된 최근 거래 추세가 -23.5%이므로 전체 평균 86,500,000원보다 최신 거래 75,000,000원을 우선해서 보수적으로 해석해야 합니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.02입니다.
맺으며 — “권리특약은 좋지만, 가격은 별개다”
이 사건은 표면적으로는 보증금 180,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 122,500,000원보다 커 매우 위험해 보입니다. 일반적인 인수형이었다면 현재 회차에서 60,015,000원의 보증금 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 주택도시보증공사가 양수한 임차보증금 반환채권의 미변제 잔액을 매수인이 인수하지 않는다고 명시해 이 핵심 인수위험은 금전적으로 0원이 됩니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 실질취득은 122,500,000원이고, 최근 12개월 평균·최신 거래는 75,000,000원, 추세는 -23.5%입니다. 비교 거래가 본건과 다른 31.91㎡라는 명확한 한계가 있으므로 75,000,000원을 본건의 직접 시세로 단정할 수도 없지만, 그렇다고 1회 유찰된 현재 최저가를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수도 없습니다. 결론은 권리특약은 긍정적, 가격 판단은 보류입니다.
