부산지방법원 2025타경22780. 부산 동구 초량동 ‘신화하니엘 더시티’ 17층 1705호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 158,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 110,600,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 김경록의 160,000,000원 임차권과 특별매각조건의 관계입니다.
김경록은 2021.12.21 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 2024.01.24에는 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 데이터상 대항력과 우선변제권 모두 인정되는 구조입니다. 더구나 현재 선언된 말소기준권리인 2025.09.22 해운대세무서의 압류보다 임차인의 권리 발생 시점이 훨씬 빠릅니다.
다만 일반적인 대항력 임차인 사건과 결정적으로 다른 문구가 있습니다. 매각물건명세서에는 경매신청채권자인 주택도시보증공사가 김경록의 임차보증금 반환채권 160,000,000원을 양수했고, 그 채권이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 않는 특별매각조건이라고 명시돼 있습니다. 그러므로 계산표에 나타나는 51,748,400원의 통상적 미배당액을 실제 매수인 부담으로 잡으면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22780 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 초량동 1145-9 신화하니엘 더시티 17층 1705호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지하2층/지상21층 중 17층 |
| 소유자 | 이경란 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 특별매각조건
2016.11.25 설정된 가야2동새마을금고 근저당권 180,700,000원은 2021.12.21 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 김경록의 주민등록·점유·확정일자가 형성됐고, 2024.01.24 임차권등기가 이어집니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2025.09.22 해운대세무서 압류이며, 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경록 | 주거용 건물의 전부 | 160,000,000원 | 2021.12.21 / 2021.12.21 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 채권 양수 |
실제 임차인은 김경록 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 추가 임차인이 아니라 김경록의 임차보증금 반환채권을 양수한 경매신청채권자입니다. 따라서 보증금 160,000,000원을 김경록과 주택도시보증공사 명의로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,400원 |
| 1. 임차인 김경록 보증금(우선변제) | 160,000,000원 | 108,251,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족액은 51,748,400원입니다. 다만 이 금액은 특별매각조건 적용 전의 통상 계산값이며, 매각물건명세서에 따라 매수인이 그 잔액을 인수하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 특별조건은 핵심
| 회차 | 매각가 | 통상 인수 계산 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 110,600,000원 | 51,748,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 77,420,000원 | 84,373,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 54,194,000원 | 107,181,492원 | 0원 |
대항력 임차인 사건에서는 보통 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 일정 수준 아래로 잘 내려가지 않습니다. 실제로 제공된 시나리오의 통상 계산도 51,748,400원 → 84,373,560원 → 107,181,492원으로 증가합니다. 하지만 이 사건은 그 미배당 잔액을 매수인이 인수하지 않는 특별매각조건이 있어 일반적인 인수형 공식을 그대로 적용하면 결론이 틀립니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동구 초량동, 부산도시철도 1호선 초량역 북측 인근이며 주변은 업무시설·오피스텔·근린생활시설·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 초량역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상21층이며 해당 호실은 17층입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 화재탐지·소화설비, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 15m 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 등에 속하고 중로2류와 접합니다.
- 공시지가. 3,335,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지·가로장방입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 인수 0원 결론을 만드는 가장 중요한 근거입니다. 입찰 직전 매각물건명세서의 동일 문구 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 김경록의 보증금은 160,000,000원, 전입·점유·확정일자는 2021.12.21, 임차권등기일은 2024.01.24입니다.
- 채권 양수 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 김경록의 반환채권을 양수한 경매신청채권자이므로 임차보증금을 별도로 한 번 더 더하지 않습니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 110,600,000원이 시장 대비 싼지 여부는 별도 실거래·매물 비교 없이는 판단할 수 없습니다.
- 오피스텔 환금성. 감정평가상 업무시설(오피스텔)인 만큼 아파트와 동일한 매수층·환금성을 전제로 판단하지 않아야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 해운대세무서 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 배당·말소와 별개로 당해세 및 미납관리비 등 실제 부담 가능 항목을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이 사건은 인수형이 아니다”
표면만 보면 긴장되는 사건입니다. 보증금 160,000,000원의 김경록 임차권이 있고, 전입·점유·확정일자가 모두 2021.12.21이라 대항력과 우선변제권도 명확합니다. 현재 최저가 110,600,000원을 기준으로 한 일반적인 배당 계산에서는 51,748,400원이 부족합니다.
하지만 매각물건명세서는 그 부족액의 귀착을 별도로 정했습니다. 주택도시보증공사가 양수한 임차보증금 반환채권이 배당에서 전액 변제되지 않아도 그 잔액을 매수인이 인수하지 않는 특별매각조건입니다. 따라서 이 사건의 실질 매수인 인수액은 0원으로 보는 것이 데이터와 조건에 맞습니다.
남는 판단 포인트는 가격입니다. 감정가 158,000,000원에서 한 차례 유찰돼 110,600,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 자료가 없으므로 이것만으로 저평가라고 단정할 수 없습니다. 권리의 핵심은 특별매각조건으로 해소됐고, 가격의 핵심은 별도 시장 검증이 필요합니다.