부산지방법원 2025타경22822. 부산 중구 영주동 블루스톤 6층 603호, 공부상 오피스텔입니다. 감정가는 218,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 152,600,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 65,400,000원 낮아졌지만, 이 사건은 최저가 할인율로 판단하면 안 되는 권리구조입니다.
등기부 을구 1번에는 이정근 명의의 주택임차권이 있고 임차보증금은 180,000,000원입니다. 임대차계약일은 2020.12.29, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.01.05로 기재되어 있습니다. 반면 경매개시결정은 2025.10.13입니다. 해당 임차권은 데이터상 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 분류되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22822 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 영주동 671-5 블루스톤 6층 603호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 중구 대영로224번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 · 지하1층 지상14층 중 6층 603호 · 통칭 22평형 · 전용면적 17.43평형 |
| 소유자 | 미림건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 152,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2018.06.26 미림건설주식회사 명의로 소유권보존이 이뤄졌고 같은 날 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 설정됐습니다. 이 신탁은 2021.01.05 신탁재산 귀속으로 말소되어 소유권이 다시 미림건설주식회사에 귀속됐습니다.
중요한 것은 그 다음이 아니라 2021.01.05까지 갖춰진 임차인의 권리입니다. 이정근의 임대차계약은 2020.12.29, 주민등록일·점유개시일·확정일은 2021.01.05이고, 2025.02.07 임차보증금 180,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 2025.10.13 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했지만, 등기부 분석상 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정근 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 주민등록 2021.01.05 · 점유개시 2021.01.05 · 확정일자 2021.01.05 | 선순위 인수 | 배당요구 2025.02.07 | 해당 없음 |
| 이민근 | 603호 · 주거 | 미상 | 2023.09.07 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 2명입니다. 이정근의 경우 등기부에 계약일, 주민등록일, 점유개시일, 확정일 및 보증금까지 구체적으로 기재되어 있습니다. 반면 이민근은 603호 주거 점유자로 전입일 2023.09.07만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건에서 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 근거는 없습니다. 확인 가능한 가격 기준은 감정가 218,000,000원과 각 유찰 회차의 매각가격, 그리고 선순위 임차보증금 180,000,000원입니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 보증금 대비 인수분 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 152,600,000원 | 27,400,000원 | 180,000,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 106,820,000원 | 73,180,000원 | 180,000,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 74,774,000원 | 105,226,000원 | 180,000,000원 |
현재 실질취득 180,000,000원은 감정가 218,000,000원의 약 82.6%입니다. 하지만 이것은 감정가 대비 수치일 뿐 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 특히 이민근의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 최종 실질 부담이 180,000,000원을 넘을 가능성도 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,936,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 149,663,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자의 미배당액은 30,336,400원입니다. 다만 선순위 임차권의 매수인 인수 여부는 별도 권리관계로 판단해야 하므로, 배당표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산만으로 안전하다고 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 영주동 봉래초등학교 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 부산역과 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하1층·지상14층 건물의 6층 603호입니다. 위생·급배수·승강기·기계식주차·스프링쿨러·화재탐지·소화전·자동현관기·도시가스 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 용도·규제. 공부상 오피스텔이며 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 426.6㎡, 평지의 부정형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며 서측 약 8m, 동측 약 4m 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이정근 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2020.12.29, 주민등록·점유·확정일 2021.01.05, 보증금 180,000,000원의 임차권이 매수인에게 인수되는 구조인지 매각물건명세서와 등기부 원본을 최종 대조해야 합니다.
- 실질취득 180,000,000원 기준. 현재 최저가 152,600,000원만으로 수익성을 계산하지 말고, 선순위 임차보증금까지 포함한 180,000,000원을 최소 취득원가 기준으로 잡아야 합니다.
- 이민근 보증금 확인. 2023.09.07 전입한 별도 점유자의 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 부분이 확인되기 전에는 추가 인수 가능성을 0원으로 처리하면 안 됩니다.
- 점유관계 중복 확인. 같은 603호에 이정근 임차권등기와 이민근 점유정보가 함께 존재하므로 실제 현재 점유자, 임대차 승계관계, 보증금 반환관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익률을 별도 대조해야 합니다.
- 관리비·주차 확인. 오피스텔은 체납 관리비와 기계식주차 이용조건이 환금성에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 218,000,000원이 1회 유찰돼 최저가가 152,600,000원까지 내려왔지만, 선순위 임차보증금이 180,000,000원입니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 인수해야 할 미배당분이 커지고, 실질취득액은 약 180,000,000원으로 고정됩니다.
더구나 603호에는 이정근 외에 이민근의 점유정보가 있고, 보증금·확정일자는 미상입니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인보다 선순위 임차권과 미상 점유관계 확인이 먼저입니다. 공부상 용도도 아파트가 아닌 오피스텔이어서 환금성과 임대수익성까지 별도로 따져야 합니다. 결론은 ‘1.526억짜리 경매’가 아니라 ‘최소 1.8억 구조에 미상임차 위험이 남은 오피스텔’입니다.
