부산지방법원 2025타경23025. 초량마리나베이시티 1동 16층 1602호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 신양근이며 2018.06.12 매매를 원인으로 215,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 단순히 “임차권이 있다”가 아니라, 그 임차보증금 반환채권이 주택도시보증공사로 넘어간 뒤 특별매각조건으로 매수인 인수가 차단돼 있다는 점입니다.
임차권자 이현영의 임대차계약일은 2022.08.02, 확정일자는 2022.08.03, 전입·점유개시는 2022.08.22입니다. 말소기준권리로 제시된 2024.01.31 가압류보다 앞서 대항력을 갖췄으므로 원칙적인 구조만 보면 낙찰대금에서 배당되지 않는 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 실제 현재 회차 배당 계산에서도 부족액 75,858,000원이 산출됩니다. 그러나 이 사건은 그 일반 원칙을 그대로 적용하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23025 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 초량동 1145-1 초량마리나베이시티주건축물 1동 16층 1602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상20층 · 16층 1602호 · 사용승인일 2018.03.05 |
| 소유자 | 신양근 · 2018.06.12 매매 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,757,321원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 대항력 임차권
등기 흐름은 2018년 소유권보존과 신탁, 같은 해 신탁 말소 및 신양근 앞으로의 소유권이전을 거쳐, 2024.01.31 국의 추징보전 가압류가 설정됩니다. 이 가압류가 이 사건의 말소기준권리로 제시되어 있고, 이후 2024.09.23 임차권등기와 2025.11.07 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차권등기의 등기일 자체는 2024.09.23이지만, 임차권자 이현영의 전입·점유는 2022.08.22로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력 있음으로 판정되고, 확정일자 2022.08.03과 배당요구도 확인되어 우선변제권도 행사 가능한 상태입니다.
② 임차인 분석 — 일반 규칙과 이 사건 특별조건을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이현영 | 전유부분 전부 주거 (임차권등기) | 전입 2022.08.22 확정 2022.08.03 배당요구 2024.09.23 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 채권양수 |
③ 가격 판단 — 감정가 대비 70%, 현재 시세 판단은 보수적으로
감정가는 210,000,000원, 현재 최저매각가는 147,000,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 등기부에는 현 소유자가 2018.06.12 매매로 215,000,000원에 취득한 거래가액이 확인됩니다.
다만 확인되는 215,000,000원은 2018년 거래가액이고, 동일 물건·인근 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 147,000,000원이 현재 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건은 특별매각조건 덕분에 실질취득액이 최저가와 같다는 점까지는 분명하지만, 가격 메리트는 현재 시장 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차보증금 반환채권 | 220,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 232,757,321원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 반환채권의 부족액은 75,858,000원이지만, 주택도시보증공사가 이현영의 임차보증금 반환채권을 양수했고 특별매각조건으로 미변제 잔액을 매수인이 인수하지 않습니다. 위 임차보증금 채권과 주택도시보증공사의 양수채권을 별개의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 특별조건으로 0원
| 회차 | 최저매각가 | 계산상 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 147,000,000원 | 75,858,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 102,900,000원 | 119,340,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 72,030,000원 | 149,666,540원 | 0원 |
보통의 대항력 인수형 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 커져 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 그러나 이 사건은 매수인 비인수를 명시한 특별매각조건이 있어 현재 회차뿐 아니라 제시된 유찰 시나리오에서도 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동구 수정동 경남여자중학교 동측 인근. 주위는 아파트단지·단독주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장과 도시철도1호선 초량역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상20층 건물 내 16층 1602호이며 사용승인일은 2018.03.05입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·경보·기계식주차·도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 가장형 토지의 업무시설(오피스텔) 건부지이며, 북서측 약 15미터 포장도로와 북동측 약 6미터 계단식도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 중로2류에 접합니다. 공시지가는 3,528,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성은 “주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 아니함”이라는 조건에 달려 있습니다.
- 임차권 상태 확인. 이현영의 보증금 220,000,000원, 전입 2022.08.22, 확정일자 2022.08.03, 임차권등기 2024.09.23과 배당요구 사실을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 이현영의 임차보증금 반환채권을 양수한 경매신청채권자이므로 임차보증금 220,000,000원과 별개의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 추징보전 가압류 확인. 말소기준권리는 2024.01.31 국의 추징보전 가압류입니다. 추징보전액은 287,000,000원이고 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
- 시세 별도 검증. 확인되는 거래가액은 2018년 215,000,000원입니다. 현재 응찰 전에는 최근 오피스텔 실거래와 임대수요를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — 대항력 임차인이 있어도 ‘특별매각조건’을 읽으면 결론이 달라진다
표면만 보면 보증금 220,000,000원의 대항력 임차권이 있고 현재 최저가가 147,000,000원이어서 매우 위험한 인수형 물건처럼 보입니다. 실제 일반 배당 계산도 75,858,000원의 미배당을 보여줍니다.
하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 임차보증금 반환채권을 양수한 뒤, 배당 미변제 잔액을 매수인이 인수하지 않는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 147,000,000원, 매수인 인수는 0원입니다. 권리의 핵심 위험은 해소되어 있지만, 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론까지 바로 이어가서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 특별조건의 원문 확인과 현재 오피스텔 시세 검증입니다.
