울산지방법원 2025타경1309. 울산 남구 신정동 휴그린빌 4층 401호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사에덴디엔씨이고, 2019.05.31 봉산새마을금고가 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.02.18 최지석 명의의 주택임차권등기가 설정됐고, 2025.07.30 같은 최지석이 채권자로 강제경매개시결정을 받았습니다.
권리분석의 핵심은 임차권의 순서입니다. 최지석의 임대차계약일과 확정일자는 2020.12.18, 점유개시일은 2021.01.07, 주민등록일은 2021.01.11입니다. 모두 말소기준권리인 2019.05.31 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 정리되어 있고, 매수인에게 넘어가는 보증금도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1309 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 66-14 휴그린빌 4층 401호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 남구 번영로233번길 20 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 내 4층 401호 |
| 소유자 | 주식회사에덴디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 52,021,917원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
현재 분석에서 기준이 되는 권리는 2019.05.31 봉산새마을금고 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 최지석의 주택임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 특히 임차인의 주민등록일 2021.01.11이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로, 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 별도로 승계하는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최지석 | 건물의 전유부분 전부 · 주거 | 50,000,000원 | 2021.01.11 / 2020.12.18 | 대항력 없음 승계 없음 |
최지석은 2025.02.18 임차권등기명령을 받아 주택임차권을 등기했고 배당요구도 한 것으로 정리되어 있습니다. 다만 말소기준권리보다 전입이 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 배당표에서는 신청채권자 최지석에게 돌아가는 예상배당도 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
휴그린빌은 총 12세대, 사용승인 기준일은 2001.03.15로 확인됩니다. 비교 대상으로 잡힌 면적은 27.03㎡이지만 이번 물건과의 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가와 최저가가 80,000,000원이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회, 낙찰률은 0.0으로 나타나지만, 실제 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되지 않았으므로 가격 매력도 평가는 보수적으로 두는 것이 맞습니다. 이 사건의 강점은 현재 가격이 아니라 인수금 0원의 권리 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 1. 근저당 · 봉산새마을금고 | 420,000,000원 | 78,160,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 최지석 | 52,021,917원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
80,000,000원 매각 가정에서 집행비용 1,840,000원을 제외한 78,160,000원이 봉산새마을금고 근저당에 배당되고, 신청채권자 최지석과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 393,861,917원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정5동 행정복지센터 북측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·다가구 및 다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물로, 외벽은 치장석 붙임·스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 1,311,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 토지 지목이 공부상 잡종지, 현황은 대로 기재되어 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 최지석의 임대차계약일·점유개시일·전입일·확정일자와 2019.05.31 말소기준권리의 선후를 원본에서 다시 대조하세요.
- 관계인 여부 확인. 최지석에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약서와 점유관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 직접 조사. 동일 건물 또는 인근 다세대 중 면적·층·연식이 실제로 유사한 거래를 별도로 확인해야 80,000,000원의 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
- 토지 현황 확인. 감정요항표상 공부 지목과 현황 이용이 다르게 기재되어 있으므로 현장과 공부를 대조하세요.
- 명도 확인. 임차권등기 사실과 현재 실제 점유 상태는 별개일 수 있으므로 현황조사와 현장 점유를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 사건의 핵심은 분명합니다. 2019.05.31 봉산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 최지석의 전입은 2021.01.11로 뒤입니다. 따라서 임차보증금 50,000,000원이 있어도 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 복잡한 인수형 사건은 아닙니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가는 80,000,000원이지만, 비교 가능한 동일 조건의 최근 실거래가가 확인되지 않습니다. 총 12세대의 소규모 다세대이고 비교 면적도 일치하지 않아, 현 단계에서 “싸다”는 결론은 금물입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 시세 확인 후 판단. 이 사건은 그 구분이 가장 중요합니다.
