울산지방법원 2025타경1314. 경상남도 양산시 상북면 소토리 908, 대우마리나아파트 105동 지하층 제104호입니다. 사건의 물건 분류는 대지로 표시되어 있지만, 감정평가서의 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 일반 아파트 주거용 물건과 동일한 기준으로 가격이나 환금성을 평가해서는 안 됩니다.
소유자는 김영수 씨입니다. 2020년 6월 4일 매매로 거래가액 70,000,000원에 취득했고, 같은 날 물금농업협동조합이 채권최고액 36,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 국세 관련 압류와 KB국민카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 권리분석에서 가장 주의해야 할 부분은 별도로 있습니다. 매각물건명세서에는 지하층을 주거용으로 사용하는 점유자 1명이 기재되어 있지만, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 감정평가상 이용상태인 근린생활시설과 점유자의 주거 사용 표시도 다릅니다. 임차인의 대항력과 보증금 인수 여부를 확인하기 전에는 인수금액 0원을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1314 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 소토리 908 대우마리나아파트 제105동 지하층 제104호 |
| 물건 분류 / 이용상태 | 대지(경매 분류) · 집합건물 내 근린생활시설(감정평가서 기준) |
| 전용면적 | 34.73㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 2층·지상 4층 건물 중 지하 1층 제104호 |
| 소유자 | 김영수 (2020.06.04. 매매 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 18,522,000원 (3회 유찰 후 현재 최저가) |
| 감정가 대비 최저가 | 34.3% |
| 말소기준권리 | 2020.06.04. 을구 3번 근저당권 · 물금농업협동조합 · 채권최고액 36,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 물금농업협동조합 / 31,143,430원 |
| 매각기일 | 2026.11.11. |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
권리의 기준은 2020년 6월 4일 설정된 물금농업협동조합의 근저당권입니다. 이전에 설정됐던 2013년 9월 30일 동양산농업협동조합 근저당권은 2020년 6월 4일 해지로 말소됐으므로 현재의 말소기준권리가 아닙니다.
말소기준권리 이후의 권리로는 2022년 3월 18일 국세 관련 압류, 2025년 2월 6일 KB국민카드 가압류, 2025년 7월 31일 임의경매개시결정이 있습니다. 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2020년 12월 22일 밀양시 압류는 2024년 10월 23일 이미 해제·말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능성은 있지만 현재 판정 불가
매각물건명세서에는 지하층을 주거용으로 사용하는 점유자 1명이 기재되어 있습니다. 다만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 배당관계를 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지하층 | 주거 | 모두 미상 | 모두 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 표시 없음 |
또 하나 주의할 점은 이용상태의 차이입니다. 감정평가서에는 근린생활시설로 기재되어 있으나 점유자 조사에는 주거용으로 표시되어 있습니다. 실제 주거 사용 여부, 임대차계약의 내용, 전입신고 및 확정일자, 사업자등록 여부, 배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다.
입찰 전 반드시 확인할 사항
- 점유자의 주민등록 전입일과 실제 전입 여부
- 임대차계약서 원본 및 보증금·차임
- 확정일자와 배당요구 여부 및 배당요구 금액
- 말소기준권리보다 앞선 대항력 발생 여부
- 주거 사용의 실제 상태와 건축물대장상 용도
③ 시세 비교 — 최저가 34.3%만으로 저렴하다고 판단할 수 없다
대우마리나 단지의 실거래 자료는 최근 12건이며 평균 거래금액은 114,125,000원입니다. 거래 범위는 76,000,000원부터 170,000,000원까지입니다. 다만 이번 경매 대상의 면적은 34.73㎡인데, 비교에 사용된 거래는 59.97㎡부터 117.66㎡까지입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 117.66㎡ | 24층 | 145,000,000원 |
| 2026.09 | 84.96㎡ | 10층 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 4층 | 76,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 11층 | 122,000,000원 |
| 2026.06 | 117.66㎡ | 25층 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 83.82㎡ | 12층 | 107,000,000원 |
| 2026.06 | 117.66㎡ | 25층 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 24층 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 20층 | 106,500,000원 |
| 2026.05 | 117.66㎡ | 20층 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 83.82㎡ | 2층 | 83,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 8층 | 80,000,000원 |
| 평균 | 혼합 면적 | 12건 | 114,125,000원 |
최신 거래는 2026년 10월의 117.66㎡, 24층 거래로 145,000,000원입니다. 최근 12건 평균은 114,125,000원입니다. 하지만 두 금액 모두 이번 물건과 면적이 일치하지 않습니다. 더욱이 이번 경매 대상은 지하층 근린생활시설이므로 일반적인 주거용 거래와 직접 비교하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,522,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 4.0% 추정) | - | 733,396원 |
| 1. 근저당 · 물금농업협동조합 | 36,000,000원 | 17,788,604원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,245,004원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 18,522,000원을 기준으로 집행비용 추정액 733,396원을 먼저 공제하면 근저당권자에게 돌아가는 금액은 17,788,604원입니다. 근저당권의 채권최고액 36,000,000원에 미달하므로 채권 미배당이 발생합니다. KB국민카드 가압류 채권도 배당받지 못하는 계산입니다.
채권액 합계는 52,245,004원이고 예상 채권자 배당액은 17,788,604원입니다. 따라서 예상 미배당액은 34,456,400원입니다. 신청채권자의 청구금액은 31,143,430원입니다.
⑤ 유찰 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 예상 채권자 배당 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 |
34.3% | 18,522,000원 | 17,788,604원 | 34,456,400원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 12,965,400원 | 12,332,023원 | 39,912,981원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 9,075,780원 | 8,512,416원 | 43,732,588원 |
회차별 금액은 제공된 매각 시나리오 기준입니다. 실제 매각가와 집행비용, 세금 및 임차인 배당 여부에 따라 배당 결과와 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
유찰이 추가로 진행되면 최저가는 더 내려갈 수 있지만, 채권자 미배당액은 오히려 커집니다. 이 변화가 곧바로 매수인의 인수금액 증가를 뜻하는 것은 아닙니다. 다만 대항력 임차인의 보증금이 확인되는 경우에는 낙찰가와 미배당 보증금의 관계를 별도로 계산해야 합니다. 임차인 권리가 확인되지 않은 상태에서는 낮아진 최저가만으로 입찰 상한을 결정하지 않는 편이 안전합니다.
⑥ 입지·물건 상태·환금성 메모
- 주변 환경. 경상남도 양산시 상북면 소토리 소재 효감지 남동측 인근입니다. 주변은 아파트, 중소규모 공장, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근은 가능하지만 시외곽지역으로 교통상황은 다소 불편한 것으로 평가되어 있습니다.
- 단지 규모. 대우마리나는 총 622세대이며, 1994년 11월 29일 준공된 단지입니다.
- 건물 이용상태. 감정평가서상 근린생활시설입니다. 지하층 제104호이며, 점유자 조사에는 주거용으로 기재되어 있어 실제 이용상태와 용도 적합성을 확인해야 합니다.
- 토지 이용계획. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 소하천구역 및 소하천과 접하는 부분은 관련 부서의 별도 확인이 필요합니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 386,100원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다. 다만 지하층 내부 상태와 설비 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 지하층 근린생활시설이라는 점에서 일반 아파트 주거용 매물과 수요층이 다릅니다. 단지의 실거래가 평균을 그대로 적용하기 어렵고, 대상 면적과 용도에 맞는 비교 거래를 확보해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 권리 확인. 지하층 점유자의 전입신고일, 확정일자, 보증금, 차임, 임대차계약서 및 배당요구 여부를 반드시 확인하세요. 대항력 여부가 확인되기 전까지 인수금액 0원으로 확정하지 마세요.
- 실제 점유와 용도 확인. 감정평가서상 근린생활시설과 점유자 조사상 주거용 표시가 다릅니다. 현재 사용 용도, 건축물대장, 용도변경 가능성 및 실제 사용 적법성을 확인하세요.
- 비교 시세 재조사. 단지 평균 114,125,000원은 대상 면적 34.73㎡와 일치하지 않습니다. 동일 면적·동일 용도의 지하 근린생활시설 거래나 임대사례를 확보한 뒤 적정가를 산정해야 합니다.
- 압류 및 세금 확인. 2022년 국세 관련 압류의 실제 체납액과 법정기일, 당해세 등 배당 우선순위에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
- 지하층 현장조사. 누수, 습기, 악취, 환기, 채광, 배수, 출입구, 소방·급배수 설비 및 공용부분 관리 상태를 직접 확인하세요.
- 임대수요 확인. 실제 근린생활시설로 활용할 수 있는지, 주변의 유사한 지하층 시설 임대료와 공실 상태를 조사하세요.
- 관리비 및 점유 인도. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담을 확인하고, 점유자와 인도 협의 가능성도 살펴보세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지이용계획을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “1,852만원이라는 숫자보다 임차인 확인이 먼저”
울산지방법원 2025타경1314는 감정가 54,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 최저가 18,522,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준권리는 2020년 물금농업협동조합 근저당권이며, 후순위 압류와 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 권리의 기본적인 소멸 관계는 비교적 명확합니다.
그러나 이 물건의 핵심 위험은 등기부의 후순위 권리보다 지하층 점유자 1명의 미확인 임대차에 있습니다. 전입일과 보증금이 미상인 만큼 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 최종 인수금액도 확정할 수 없습니다. 감정평가상 근린생활시설이라는 점과 주거용 점유 표시의 차이도 해결해야 합니다.
가격 측면에서도 신중해야 합니다. 최저가는 감정가의 34.3%이지만, 단지 실거래 표본은 대상 면적과 일치하지 않습니다. 114,125,000원의 평균 거래금액을 기준으로 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 지하층 근린생활시설의 실제 가치와 환금성을 별도로 검증해야 합니다.
권리상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차인 인수위험은 미확정. 최저가는 낮지만 시세 메리트도 미확정. 이 물건은 낮은 가격만 보고 서둘러 입찰하기보다 임차인의 대항력·보증금과 실제 이용 용도부터 확인해야 합니다. 그 결과를 토대로 실질취득금액과 적정 입찰가를 계산하는 것이 합리적입니다.
