울산지방법원 2025타경1314. 양산시 상북면 소토리 908 대우마리나아파트 105동 지하층104호입니다. 사건의 숫자만 보면 감정가 54,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저매각가가 37,800,000원으로 내려온 물건입니다. 현 소유자 김영수는 2020년 5월 15일 매매를 원인으로 70,000,000원에 취득했고, 같은 해 6월 4일 물금농업협동조합 앞으로 채권최고액 36,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 그 뒤의 국 압류, 케이비국민카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 권리분석을 “인수 0원” 한 줄로 끝내기는 어렵습니다. 매각물건명세서에는 ‘지하층·주거’ 점유가 나타나는데 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현 단계의 정확한 표현은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1314 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 소토리 908 대우마리나아파트 105동 지하층104호 |
| 공부 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 · 지하1층 제104호 |
| 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 2층 / 지상 4층 중 지하1층 제104호 |
| 소유자 | 김영수 · 2020.05.15 매매 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 37,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 31,143,430원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유관계는 별도 확인
2013년 동양산농업협동조합 근저당은 2020년 6월 4일 해지로 이미 말소됐고, 현 소유권 이전과 동시에 설정된 물금농업협동조합 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 그 뒤 2022년 국 압류, 2025년 케이비국민카드 가압류 16,245,004원, 물금농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020년 밀양시 압류도 2024년 10월 23일 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 분석 — ‘대항력 有’도 ‘없음’도 아직 단정 금지
| 점유표시 | 용도 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지하층 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 비교 — 실거래 숫자는 있지만 직접 비교표본이 아니다
대우마리나의 제시된 최근 거래 12건 평균은 114,291,666원, 최신 거래는 2026년 6월 76,000,000원입니다. 현재 최저가 37,800,000원은 이 평균의 33.1% 수준으로 보이지만, 이 수치를 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.97㎡ | 4 | 76,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 11 | 122,000,000원 |
| 2026.06 | 117.66㎡ | 25 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 83.82㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.06 | 117.66㎡ | 25 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 24 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 20 | 106,500,000원 |
| 2026.05 | 117.66㎡ | 20 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 83.82㎡ | 2 | 83,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 6 | 131,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 18 | 106,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 114,291,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 37,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,080,400원 |
| 2. 근저당 · 물금농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,245,004원 | 719,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서 총 채권액 52,245,004원 중 36,719,600원이 배당되고, 미배당은 15,525,404원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 임대차관계가 확인되면 실제 배당과 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 37,800,000원 | 36,719,600원 | 15,525,404원 | 충족 |
| 2회 유찰 · 49% | 26,460,000원 | 25,583,720원 | 26,661,284원 | 미충족 |
| 3회 유찰 · 34% | 18,522,000원 | 17,788,604원 | 34,456,400원 | 미충족 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 철근콘크리트조 건물 지하1층 제104호입니다.
- 주위환경. 양산시 상북면 소토리 ‘효감지’ 남동측 인근으로 아파트, 중소규모 공장, 단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시외곽지역으로 교통상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 주변 가로망 상태는 보통입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 19,651㎡, 공시지가 386,100원/㎡이며 부정형 토지를 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 대우마리나는 622세대, 사용승인일은 1994.11.29입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. ‘지하층·주거’로 표시된 점유자의 실제 성명, 점유개시일, 전입신고일, 임대차계약 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 인수 가능액 산정이 불가능합니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 판단. 전입신고일이 2020.06.04보다 앞서는지 여부가 핵심입니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- 용도 확인. 주소는 아파트 단지 내부지만 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 주거용 아파트 가격 논리를 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 시세 재조사. 34.73㎡ 대상과 제시된 59.97~117.66㎡ 거래표본이 일치하지 않습니다. 동일·유사 지하 근린시설 사례로 별도 검증해야 합니다.
- 교통·환금성. 시외곽이고 교통상황이 다소 불편한 입지라는 감정평가 내용을 실제 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 봐야 할 것은 점유와 용도
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2020년 물금농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류·가압류는 매각으로 정리됩니다. 그러나 경매에서 등기만 깨끗하다고 안전한 것은 아닙니다. 지하층에 주거 점유가 표시되어 있으면서 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력과 매수인 인수액을 확정할 수 없는 상태입니다.
가격 역시 숫자만 보면 54,000,000원에서 37,800,000원으로 30% 낮아졌지만, 비교 실거래는 대상 34.73㎡와 면적이 다르고 대상 자체도 근린생활시설입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리등기는 비교적 단순, 점유관계는 미확정, 가격 비교자료는 직접 비교 곤란”입니다. 입찰 판단의 선행조건은 추가 유찰 여부가 아니라 점유자의 임대차관계와 동일 용도·유사 면적의 실제 시장가격 확인입니다.
