부산지방법원 2025타경23294. 부산 중구 영주동 블루스톤 11층 1104호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 미림건설주식회사이고, 등기부에는 2018년 소유권보존 후 국제자산신탁주식회사로의 신탁이 있었다가 2021년 신탁재산 귀속으로 다시 미림건설주식회사 소유가 된 흐름이 확인됩니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.
권리분석의 핵심은 양동혁의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.06.17, 확정일자는 2022.07.21, 주민등록·점유개시는 2022.07.25이고 임차보증금은 230,000,000원입니다. 경매개시결정일 2025.12.22보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이고, 배당요구도 확인됩니다. 일반적인 권리 계산이라면 낙찰대금에서 배당되지 않는 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 유형입니다.
하지만 이 사건은 일반적인 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사가 양동혁의 임차보증금 반환채권 230,000,000원을 양수했고, 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 않는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 따라서 배당 계산상 남는 73,434,400원은 권리 계산의 참고값일 뿐, 매수인의 실질 부담은 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23294 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 영주동 671-5 블루스톤 11층 1104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 지하 1층, 지상 14층 건물 내 11층 1104호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 미림건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 159,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,128,631원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권보다 뒤에서 경매가 시작됐다
등기상 선언된 말소기준은 2025.12.22 강제경매개시결정입니다. 양동혁의 전입·점유와 확정일자, 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 잔여 보증금 인수 문제가 생기는 전형적인 선순위 임차권 구조입니다. 다만 이 사건에서는 주택도시보증공사가 임차보증금 반환채권을 양수했고, 명세서가 그 미변제 잔액을 매수인이 인수하지 않는다고 별도로 정했습니다.
② 임차인 분석 — 권리는 강하지만 특별매각조건이 인수를 차단
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양동혁 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.25 | 2022.07.21 | 230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계: HUG 양수 |
| 성명 미상 | 주거(임차권등기) · 1번 임차권 경정 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 최저가 70%만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 228,000,000원, 현재 최저매각가는 159,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 확인된 실거래 비교 수치가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
이 사건에서 가격 판단의 기준은 ‘보증금 230,000,000원을 떠안느냐’가 아니라, 특별매각조건을 적용한 실질취득액입니다. 현재 회차에서는 실질 인수 0원이므로 실질취득은 159,600,000원입니다. 2회 유찰 시 111,720,000원, 3회 유찰 시 78,204,000원으로 내려가지만, 각 가격이 시장가격보다 싼지는 별도의 거래 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 특별조건 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 159,600,000원 | 73,434,400원 | 0원 | 159,600,000원 |
| 2회 유찰 시 | 111,720,000원 | 120,644,080원 | 0원 | 111,720,000원 |
| 3회 유찰 시 | 78,204,000원 | 153,603,672원 | 0원 | 78,204,000원 |
‘룰상 미배당 인수’는 배당 시뮬레이션 값입니다. 본 사건은 매각물건명세서 특별매각조건 때문에 주택도시보증공사가 양수한 임차보증금 반환채권의 미변제 잔액을 매수인이 인수하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,034,400원 |
| 1. 임차인 양동혁 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 156,565,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,128,631원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금 항목에 156,565,600원이 배당되고 73,434,400원이 부족합니다. 매각물건명세서 비고상 해당 임차보증금 반환채권은 주택도시보증공사가 양수했으며, 미변제 잔액은 특별매각조건에 따라 매수인이 인수하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층·지상 14층 건물의 11층 1104호입니다.
- 입지. 부산광역시 중구 영주동 봉래초등학교 남서측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산지하철 1호선 부산역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 8m, 동측 약 4m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,349,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 내부는 폐문부재 등의 사유로 감정평가 시 확인하지 못했습니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 주택도시보증공사가 양수한 임차보증금 반환채권의 미변제 잔액을 매수인이 인수하지 않는다는 문구가 최신 매각물건명세서에도 유지되는지 확인하세요.
- 임차권 경정 확인. 을구 1-2번 경정이 기존 양동혁 임차권의 단순 정정인지 임차권등기명령 원문과 등기사항전부증명서를 대조하세요.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 입찰 전 동일·유사 오피스텔 최근 거래와 매물을 직접 비교하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 수리비와 점유 상태를 별도로 점검하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 재검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차권이 있어도 특별매각조건이 결론을 바꾼다”
표면적으로 보면 이 물건은 위험해 보입니다. 임차보증금이 230,000,000원으로 현재 최저가 159,600,000원보다 크고, 대항력과 우선변제권도 있습니다. 배당 시뮬레이션만 보면 73,434,400원이 미배당으로 남아 일반적인 경매라면 매수인 인수 문제가 발생할 구조입니다.
그러나 이 사건의 결정적인 문장은 매각물건명세서의 특별매각조건입니다. 주택도시보증공사가 양수한 임차보증금 반환채권이 전액 배당되지 않아도 그 잔액을 매수인이 인수하지 않는다고 명시돼 있으므로, 알려진 주된 임차보증금 위험은 실질 0원으로 정리됩니다. 현재 회차에서 실질취득은 최저가와 같은 159,600,000원입니다.
그렇다고 바로 ‘좋은 가격’이라는 뜻은 아닙니다. 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않아 159,600,000원이 시장가격보다 싼지는 판단할 수 없고, 임차권 경정등기의 세부도 추가 확인이 필요합니다. 결론은 “주된 인수위험은 특별조건으로 해소, 가격 메리트와 경정등기는 보류”입니다.
