36,610,000원
울산지방법원 2025타경1340. 양산시 소주동 새진흥아파트 바동 3층 302호입니다. 등기상 현재 소유자는 조정호이고, 2016.12.15. 소유권이전과 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 50,400,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 남아 있는 양산시 압류, 에이블자산관리대부 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 중요한 것은 가격 흐름입니다. 이 물건은 감정가 52,300,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가가 36,610,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 50,000,000원이고 최신 거래는 2025.12. 44,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세보다 아래에 있지만, 최근 거래군이 이전 거래군보다 31.7% 낮아진 하락 추세라는 점을 무시하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1340 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 소주동 535 새진흥아파트 바동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공부 및 현황 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 조정호 · 2016.12.15. 소유권이전 · 거래가액 69,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 52,300,000원 / 36,610,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 38,123,575원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 2016년 국민은행 근저당이 기준
임차인 없음. 감정평가의 임대관계도 해당사항 없음으로 확인됩니다. 말소기준은 2016.12.15. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 1991년 한국주택은행 근저당은 이미 말소됐고, 2018년 경남신용보증재단 가압류와 2023년 국민건강보험공단 압류도 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남은 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 생겼지만 시장 자체가 내려왔다
새진흥4 단지 실거래 12건 가운데 최근 12개월 거래는 3건이고 평균은 50,000,000원입니다. 현재 최저가 36,610,000원은 이 최근 평균의 73.2%입니다. 전체 12건 평균 67,416,666원과 비교하면 54.3%지만, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래와 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 56.0㎡ | 1 | 44,000,000원 |
| 2025.07 | 61.4㎡ | 3 | 56,000,000원 |
| 2025.02 | 61.4㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2024.01 | 61.4㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2023.04 | 56.0㎡ | 5 | 68,000,000원 |
| 2023.03 | 56.0㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2023.03 | 61.4㎡ | 2 | 103,000,000원 |
| 2023.02 | 61.4㎡ | 1 | 47,000,000원 |
| 2023.01 | 61.4㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2022.12 | 61.4㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2022.11 | 61.4㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2022.11 | 56.0㎡ | 4 | 61,000,000원 |
전체 실거래 범위는 44,000,000원~103,000,000원으로 넓지만, 최신 거래는 44,000,000원이고 최근 12개월 평균은 50,000,000원입니다. 특히 최근 거래군이 이전 거래군보다 -31.7% 낮습니다. 현재 최저가 36,610,000원은 최근 시세 아래라 가격 할인은 분명하지만, 과거 103,000,000원 같은 고가 거래를 현재 가치의 기준으로 삼아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,058,980원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 50,400,000원 | 35,551,020원 |
| 3. 가압류 · 주식회사에이블자산관리대부 | 13,292,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 36,610,000원 가정 시 채권자 총 청구액 63,692,610원 가운데 35,551,020원이 배당되고, 미배당액은 28,141,590원입니다. 국민은행도 전액 회수되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 웅상문화체육센터 북측 인근이며 주변은 아파트단지, 농경지, 단독주택, 소규모공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1991.02.07. 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 5층 건물의 3층 302호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 평탄하게 조성된 부정형 토지이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 359,000원/㎡입니다.
- 도로. 주변으로 폭 약 3~6m 도로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되며, 농업진흥구역·생산녹지지역·자연녹지지역에 접합니다.
- 단지 거래. 새진흥4는 345세대이며 동일 면적군 실거래 12건의 가격 편차가 44,000,000원~103,000,000원으로 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 67,416,666원보다 최근 12개월 평균 50,000,000원과 최신 거래 44,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -31.7%입니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 과거 고가 거래를 회복가치로 전제하지 않는 것이 중요합니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 매각가는 25,627,000원, 3회 유찰 시 17,938,900원으로 제시돼 있습니다. 현재 응찰과 추가 유찰 대기의 기회비용을 비교하세요.
- 배당 부족. 현재 최저가 기준 채권자 미배당액은 28,141,590원입니다. 이는 매수인 인수액은 아니지만 경매 구조상 채권 회수가 부족한 가격대임을 보여줍니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원문을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 할인, 시장은 하락”
이 물건의 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 2016.12.15. 국민은행 근저당이 말소기준이고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 한 차례 유찰로 최저가가 36,610,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 50,000,000원의 73.2% 수준이 됐습니다. 셋째, 최근 거래 추세 자체가 -31.7%로 크게 낮아졌습니다. 따라서 권리분석상 큰 장애물은 없고 현재 가격에도 할인은 있지만, 투자 판단의 승부처는 하락한 시장에서 36,610,000원이 충분히 낮은 가격인가에 있습니다.
