울산지방법원 2025타경1340. 경상남도 양산시 소주동 새진흥아파트 바동 3층 302호입니다. 감정가는 52,300,000원이지만 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가격은 17,939,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 약 34.3% 수준입니다.

소유자 조정호 씨는 2016년 11월 24일 매매로 69,000,000원에 취득했고, 같은 해 12월 15일 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 채무관계가 악화되면서 국민은행이 임의경매를 신청한 구조입니다. 신청채권자의 청구금액은 38,123,575원입니다.

권리분석에서 가장 중요한 사실은 매수인이 인수할 권리가 확인되지 않는다는 점입니다. 임차인이 없고, 말소기준권리 뒤에 설정된 압류와 가압류도 매각으로 소멸합니다. 반면 가격은 최근 실거래 흐름과 함께 봐야 합니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2016년 12월 15일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 50,400,000원이며, 현재 소유자 조정호 씨를 채무자로 하는 권리입니다.

이전 등기 중 1991년 한국주택은행 근저당권(9,100,000원)은 2010년 4월 23일 이미 말소됐습니다. 2018년 경남신용보증재단 가압류(23,500,000원)도 2020년 12월 1일 말소됐고, 2023년 국민건강보험공단 압류 역시 2024년 12월 23일 말소됐습니다. 이 권리들은 현재 낙찰자가 인수할 권리가 아닙니다.

말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리도 정리됩니다. 2020년 양산시 압류, 2024년 에이블자산관리대부 가압류, 2025년 임의경매개시결정, 2025년 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래보다 크게 낮지만 시장은 하락 중

비교 대상 단지는 새진흥4이며 총 345세대입니다. 56.0㎡를 기준으로 하되, 실거래 표본에는 61.4㎡ 거래도 포함돼 있습니다. 전체 12건의 평균은 66,583,333원이지만, 이 수치에는 2023년의 85,000,000원·103,000,000원 등 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 따라서 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 거래는 2025년 12월 44,000,000원, 2026년 8월 51,000,000원으로 평균 47,500,000원입니다. 최신 거래는 51,000,000원입니다. 전체 12건 평균인 66,583,333원보다 최근 평균이 낮다는 점에서 과거 거래가격을 현재 시세로 그대로 적용해서는 안 됩니다.

현재 최저가 17,939,000원은 최근 12개월 평균의 37.8%입니다. 최신 거래 51,000,000원과 비교해도 약 35.2% 수준입니다. 반면 감정가 52,300,000원은 최근 12개월 평균의 약 110.1%, 최신 거래의 약 102.5%입니다. 즉 감정가 자체는 최근 거래보다 높은 편이지만, 세 차례 유찰된 현재 최저가는 최근 실거래와 비교해 상당히 낮아진 상태입니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 17,939,000원 가정)

현재 최저가 17,939,000원을 기준으로 집행비용 약 722,902원을 제외하면 국민은행에 17,216,098원이 배당됩니다. 에이블자산관리대부의 가압류 청구금액 13,292,610원은 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다. 채권자 총 청구액 63,692,610원 중 실제 배당액은 17,216,098원이며, 미배당 채권은 46,476,512원입니다.

여기서 중요한 구분이 있습니다. 등기상 국민은행 근저당권의 채권최고액은 50,400,000원이지만, 신청채권자의 청구금액은 38,123,575원입니다. 두 금액은 서로 다른 기준입니다. 위 예상배당표는 배당 산정에 제시된 채권최고액 기준을 적용한 추정치이므로 실제 배당은 확정된 원리금과 이자, 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 회차별 배당 시나리오

현재 회차는 3회 유찰 상태입니다. 추가 유찰 시 최저매각가격은 더 낮아지지만, 그만큼 채권자에게 배당되는 금액도 줄어듭니다. 아래 금액은 제시된 회차별 시나리오에 따른 예상치입니다.

각 회차의 채권자 배당액과 미배당액은 제시된 시나리오 기준입니다. 낙찰자가 부담하는 인수금은 각 시나리오 모두 0원으로 산정돼 있습니다.

⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모

• 입지. 웅상문화체육센터 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 농경지, 단독주택, 소규모 공장이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 노후도. 1991년 2월 7일 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 지상 5층 규모이며 본건은 3층입니다. 사용승인 이후 상당한 시간이 경과했으므로 배관·방수·창호·공용부 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 도시가스, 난방설비 등을 갖추고 있습니다. 다만 설비가 존재한다는 사실과 현재 정상 작동 여부는 별개이므로 현장 확인이 필요합니다.
• 도로·토지. 주변으로 폭 약 3~6m 도로에 접합니다. 평탄하게 조성된 부정형 토지이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
• 토지이용 규제. 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 포함됩니다. 농업진흥구역·생산녹지지역·자연녹지지역은 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 359,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와 현황의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 새진흥4는 345세대 규모입니다. 다만 1991년 사용승인된 노후 단지이고 최근 12개월 거래는 2건뿐입니다. 최근 가격 추세 -32.5%와 경매 통계상 낙찰률 0.0을 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 등기 원본 확인. 2016.12.15 국민은행 근저당권이 말소기준권리인지 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본을 대조하세요. 후순위 압류·가압류의 매각소멸 여부도 최종 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차인은 없는 것으로 확인되지만 실제 점유자가 누구인지는 현장에서 확인해야 합니다. 소유자 또는 제3자 점유 여부, 인도 협의 가능성을 점검하세요.
• 내부 상태. 1991년 사용승인 건물입니다. 누수, 결로, 곰팡이, 욕실 방수, 배관, 전기설비, 창호, 보일러 및 난방 상태를 확인하고 수리비를 산정하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 체납액을 확인하세요. 매수인 부담 여부를 구분하고 입찰가에 반영해야 합니다.
• 시세 기준. 전체 12건 평균 66,583,333원보다 최근 12개월 평균 47,500,000원과 최신 거래 51,000,000원을 우선하세요. 최근 거래 표본이 2건뿐이고 추세가 -32.5%라는 점도 반영해야 합니다.
• 가격 상한. 최저가 17,939,000원만 보고 입찰하지 마세요. 취득세·등기비용·수리비·명도비용·관리비·금융비용을 더한 총투입액으로 판단해야 합니다.
• 배당 및 세금. 국민은행 채권최고액과 실제 청구금액은 구분해야 합니다. 당해세 등 실제 우선채권 및 집행비용을 확인하고 최종 배당관계를 검토하세요.
• 현장 조사. 웅상문화체육센터 북측 인근의 주거환경과 주변 소규모 공장·농경지 혼재 여부, 실제 도로 접근성 및 주차 여건을 직접 확인하세요.
• 입찰보증금. 현재 최저가의 10%를 기준으로 하면 1,793,900원입니다. 실제 입찰보증금과 납부방법은 매각기일의 법원 공고 및 매각물건명세서를 확인하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 제시된 등기·감정평가·배당·실거래 자료에 따른 분석 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — 인수 0원, 가격은 매력적이지만 환금성이 관건

이 물건은 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 2016년 국민은행 근저당권이고, 그 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 현재 확인되는 매수인 인수금은 0원입니다. 채권자 미배당액 46,476,512원 역시 낙찰자가 떠안을 금액은 아닙니다.

가격 측면에서는 3회 유찰을 거쳐 최저가가 17,939,000원으로 낮아졌습니다. 최근 12개월 평균 47,500,000원과 비교하면 37.8% 수준으로 상당한 가격 차이가 있습니다. 감정가 52,300,000원만을 기준으로 판단하는 것보다 현재 최저가와 최근 실거래를 비교하는 것이 합리적입니다.

그러나 최근 가격 추세는 -32.5%로 하락하고 있고, 최근 거래 표본은 2건뿐입니다. 1991년 사용승인된 노후 아파트라는 점과 단지 경매 통계상 평균 유찰 3회·낙찰률 0.0이라는 점도 가볍게 볼 수 없습니다. 수리비와 실제 매도 가능 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.