울산지방법원 2025타경1350. 양산 평산동 대우월드피아 10층 1010호, 전용 49.905㎡ 아파트입니다. 소유자는 이재철이며 2018년 12월 21일 매매를 원인으로 거래가액 125,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인 안성회입니다. 임차보증금은 50,000,000원, 전입·점유·확정일자는 모두 2021.02.01이고 배당요구도 되어 있어 우선변제를 행사합니다.
현재 회차에서는 예상 매각대금 53,480,000원에서 집행비용 1,362,640원을 먼저 빼고도 임차인에게 보증금 50,000,000원을 전액 배당할 수 있습니다. 따라서 데이터상 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 2회 유찰 시 매각가는 37,436,000원으로 낮아지는 대신 인수액이 13,637,848원으로 늘어나고, 3회 유찰 시에는 매각가 26,205,200원에 인수액 24,666,494원이 붙습니다. 즉 이 물건은 추가 유찰 때 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1350 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 76-2 대우월드피아 10층1010호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.905㎡ · 지하2층/지상15층 중 10층 |
| 소유자 | 이재철 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 76,400,000원 / 53,480,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 67,719,966원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) · 관리상태 무난함 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2023.08.24 양산세무서장 압류입니다. 그런데 임차인 안성회의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.02.01로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 임차인입니다. 임차권등기는 2024.10.11에 이루어졌으며 보증금은 50,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안성회 | 건물전부 · 주거 | 50,000,000원 | 2021.02.01 / 2021.02.01 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최근 평균은 높지만 최신 거래는 51,000,000원
대우월드피아 동일 면적대 전용 49.91㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 57,733,333원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 66,666,666원이고, 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 21.8% 높은 수준입니다. 현재 최저가 53,480,000원은 최근 12개월 평균의 80.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 49.91㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2025.07 | 49.91㎡ | 9 | 71,000,000원 |
| 2025.05 | 49.91㎡ | 11 | 78,000,000원 |
| 2023.12 | 49.91㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 2023.11 | 49.91㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2023.02 | 49.91㎡ | 4 | 86,000,000원 |
| 2022.06 | 49.91㎡ | 2 | 43,100,000원 |
| 2022.06 | 49.91㎡ | 2 | 43,100,000원 |
| 2022.01 | 49.91㎡ | 3 | 42,500,000원 |
| 2022.01 | 49.91㎡ | 3 | 42,500,000원 |
| 2022.01 | 49.91㎡ | 2 | 42,500,000원 |
| 2021.10 | 49.91㎡ | 2 | 43,100,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.91㎡ | 3건 | 66,666,666원 |
여기서 주의할 점은 최신 거래가 51,000,000원이라는 사실입니다. 현재 최저가 53,480,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높습니다. 따라서 최근 평균 대비 할인만 보고 “확실히 싸다”고 단정하기 어렵습니다. 특히 추가 유찰 시에는 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하므로, 37,436,000원이나 26,205,200원이라는 표면 낙찰가 자체를 시세와 비교하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,362,640원 |
| 1. 임차인 안성회 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 가압류 · 울산원예농업협동조합 | 38,773,164원 | 2,117,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 50,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 울산원예농업협동조합 관련 채권은 2,117,360원 배당되고 36,655,804원이 미배당으로 남는 계산입니다.
④ 회차별 실질취득 — 추가 유찰이 곧 할인은 아니다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 53,480,000원 | 0원 | 53,480,000원 |
| 2회 유찰 시 | 37,436,000원 | 13,637,848원 | 51,073,848원 |
| 3회 유찰 시 | 26,205,200원 | 24,666,494원 | 50,871,694원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평산초등학교 남서측 인근으로 공동주택과 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상15층이며 사용승인일은 2014.09.05입니다. 공동주택(아파트)으로 이용 중이고 관리상태는 무난합니다.
- 설비. 위생설비, 급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 정방형·평지의 공동주택 건부지이며 일반상업지역, 중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,601,000원/㎡입니다.
- 규모. 대우월드피아는 120세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 확인. 안성회 보증금 50,000,000원이 현재 회차에서 전액 배당되는지를 배당순위와 실제 집행비용 기준으로 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰부터는 매수인 인수액이 커집니다. 반드시 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가로 판단해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균은 66,666,666원이지만 최신 거래는 51,000,000원입니다. 평균만으로 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
- 임차권 말소·명도. 임차권등기 및 실제 점유 상태, 배당 후 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 최신 실거래를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “현재는 인수 0, 추가 유찰은 실질취득을 봐야 한다”
이 물건은 현재 회차만 놓고 보면 구조가 나쁘지 않습니다. 최저가 53,480,000원에서 대항력 임차인 안성회의 보증금 50,000,000원이 전액 배당되는 예상이라 매수인 인수는 0원입니다. 최근 12개월 평균 66,666,666원보다도 낮습니다.
하지만 최신 실거래는 51,000,000원으로 현재 최저가보다 낮고, 추가 유찰 시에는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 2회 유찰 시 실질취득 51,073,848원, 3회 유찰 시 50,871,694원으로 낙찰가 하락폭에 비해 실제 부담은 거의 줄지 않습니다. 결론은 현재 회차는 배당 확인을 전제로 검토 가능, 추가 유찰은 ‘낮아진 최저가’가 아니라 약 50,000,000원 수준의 실질취득가로 판단하는 것입니다.
