울산지방법원 2025타경1368. 울주군 웅촌면 대복리 ‘한솔그린빌’ 704동 3층 308호, 전용 49.93㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 서준수 지분 3분의 2, 서순현 지분 3분의 1이고, 2019.05.13. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2019.08.01. 소유권이전이 등기됐습니다. 이 사건의 제공된 권리판정상 말소기준은 2015.08.18. 근저당권자 서순옥의 채권최고액 20,000,000원 근저당입니다.
말소기준 뒤에는 2022.07.07. 서준수 지분에 현대카드주식회사 가압류 29,885,337원이 설정됐고, 2025.09.01. 주식회사우리은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 임차인 신고 내역은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1368 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 웅촌면 대복리 302 한솔그린빌 704동 3층 308호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 울주군 웅촌면 삼동로 1617 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.93㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 중 3층 |
| 소유자 | 서준수 지분 3분의 2 · 서순현 지분 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 42,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 11,593,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 인수 0원
핵심은 2015.08.18. 서순옥 근저당입니다. 이 권리가 말소기준으로 판정되어 있고, 이후의 현대카드 가압류와 우리은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부의 더 오래된 가압류·압류·신탁·가등기·경매 및 1997년 한국주택은행 근저당 등은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 시세 비교 — 4,200만원은 최근 12개월 평균의 70.8%
한솔그린빌 동일 면적 49.93㎡의 최근 실거래는 12건이며, 최근 12개월 평균은 59,291,666원입니다. 최신 거래는 2026.07. 56,000,000원, 실거래 범위는 48,000,000원~68,000,000원입니다. 현재 최저가 42,000,000원은 최근 12개월 평균의 70.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.93㎡ | 7 | 56,000,000원 |
| 2026.07 | 49.93㎡ | 14 | 48,000,000원 |
| 2026.07 | 49.93㎡ | 3 | 64,000,000원 |
| 2026.07 | 49.93㎡ | 18 | 63,000,000원 |
| 2026.07 | 49.93㎡ | 18 | 63,000,000원 |
| 2026.07 | 49.93㎡ | 10 | 57,000,000원 |
| 2026.06 | 49.93㎡ | 16 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.93㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 2026.05 | 49.93㎡ | 7 | 63,000,000원 |
| 2026.05 | 49.93㎡ | 18 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 49.93㎡ | 10 | 64,000,000원 |
| 2026.04 | 49.93㎡ | 3 | 50,500,000원 |
| 평균 | 49.93㎡ | 12건 | 59,291,666원 |
특히 같은 3층 거래도 2026.07. 64,000,000원, 2026.04. 50,500,000원이 확인됩니다. 현재 최저가는 최근 실거래 최저 48,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 60,000,000원 자체는 최근 12개월 평균 59,291,666원보다 높지만, 1회 유찰로 최저가가 42,000,000원까지 내려온 현재 회차에서는 실거래 기준 가격 여유가 분명한 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 2. 근저당 · 서순옥 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드주식회사 | 29,885,337원 | 20,844,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 49,885,337원 중 40,844,000원이 배당되고, 미배당액은 9,041,337원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
추가 유찰 시 제공된 시나리오는 2회 유찰 29,399,999원, 3회 유찰 20,579,999원입니다. 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 채권자 미배당액은 각각 21,414,538원, 30,075,778원으로 커집니다. 이는 채권자 측 배당 부족의 문제이지, 제공된 분석상 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 중 3층입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 및 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 주위환경. 울산광역시 울주군 웅촌면 대복리에 위치하고, 주변은 아파트·주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 단지 내 및 주변 가로망은 보통이나, 시외곽에 위치해 제반 교통사정은 다소 불편한 편으로 평가돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 공장설립승인지역에 포함됩니다. 공시지가는 348,300원/㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 한솔그린빌은 1,238세대, 1997.06.28. 준공이며, 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 시외곽 교통 여건은 매수층과 매도기간을 판단할 때 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입 관계 및 인도 가능성을 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 59,291,666원, 최신 거래 56,000,000원, 최근 실거래 범위 48,000,000원~68,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단하세요.
- 동일층 참고. 같은 3층의 최근 거래가 64,000,000원과 50,500,000원으로 차이가 있으므로 내부 상태·향·수리 여부 등 개별 호수 차이를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 교통·환금성. 감정평가에서 시외곽 입지와 다소 불편한 교통사정을 명시하고 있으므로, 실거주 수요와 재매각 가능성을 가격 메리트와 함께 평가하세요.
- 배당 구조. 현재 가정 매각가에서는 현대카드 채권에 9,041,337원의 미배당이 발생하고 우리은행 신청채권 11,593,000원도 미충족으로 계산됩니다. 매수인 인수 0원 판정과 별개로 원본 배당요구 관계를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현장 상태와 환금성’이 남은 물건
이 사건의 수치상 강점은 분명합니다. 매수인 인수 0원이고, 현재 최저가 42,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 59,291,666원의 70.8%입니다. 최신 거래 56,000,000원과 최근 실거래 최저 48,000,000원보다도 낮아, 1회 유찰된 현재 가격에는 실거래 기준 메리트가 있습니다.
반면 감정평가가 명시한 시외곽의 다소 불편한 교통사정, 1997.06.28. 준공 단지라는 점, 그리고 임대관계가 미상이라는 점은 현장에서 확인해야 할 요소입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 부담은 낮고 가격은 유리하지만, 점유·내부상태·교통에 따른 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 정할 물건”입니다.
