울산지방법원 2025타경1380. 양산시 물금읍 우남퍼스트빌 108동 7층 704호 아파트입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 21층 건물의 7층에 위치합니다. 사용승인일은 2007.09.21이며, 같은 단지는 640세대입니다. 현재 소유자는 임병곤으로, 2016.10.21 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 262,000,000원입니다.
현재 등기에는 근저당권이 남아 있지 않고, 경매 권리분석의 기준점은 2019.09.02 갑구 6번 조영자 가압류입니다. 청구금액은 302,070,047원이며 이후 삼성카드, KB국민카드, 개인채권자, 물금농업협동조합의 가압류, 강제경매개시결정과 양산시 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1380 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2676-6 양산물금우남퍼스트빌 108동 7층704호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.9673㎡ · 21층 건물 내 7층 704호 |
| 소유자 | 임병곤 · 2016.10.21 소유권이전 · 거래가액 262,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 217,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 152,413,877원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 가압류
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없고, 예상 인수액 역시 0원입니다. 과거 중소기업은행 전세권, 범어새마을금고·하나은행· 물금농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재 경매의 인수 판단 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래대보다 낮아졌다
우남퍼스트빌 동일 면적대 최근 12건의 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 273,916,666원, 최신 거래는 2026.08 282,000,000원입니다. 현재 최저매각가 217,000,000원은 최근 12개월 평균의 79.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.76㎡ | 3 | 282,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 11 | 289,000,000원 |
| 2026.06 | 84.76㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 13 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 84.76㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2026.05 | 84.76㎡ | 2 | 252,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 18 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 19 | 285,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 8 | 266,000,000원 |
| 2026.01 | 84.76㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 84.76㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 84.76㎡ | 9 | 268,000,000원 |
| 평균 | 84.9673㎡ | 12건 | 273,916,666원 |
표본의 최저 실거래는 252,000,000원, 최고는 295,000,000원입니다. 현재 최저가 217,000,000원은 이 실거래 범위 아래에 위치합니다. 감정가 310,000,000원에서는 실거래 최고가보다도 높았지만, 1회 유찰 후 가격이 최근 시세 평균 대비 79.2%까지 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 2. 가압류 · 조영자 | 302,070,047원 | 213,162,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,617,810원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 4,671,642원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 임정섭 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김성식 | 10,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 김재현 | 20,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 물금농업협동조합 | 129,307,445원 | 0원 |
| 9. 강제경매개시결정 · 물금농업협동조합 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 491,666,944원 중 예상배당 213,162,000원, 미배당은 278,504,944원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 217,000,000원 | 213,162,000원 | 278,504,944원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 151,900,000원 | 148,973,400원 | 342,693,544원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 387,625,564원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 미배당 278,504,944원은 낙찰자가 떠안을 돈이 아니라 채권자가 배당받지 못하는 금액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 성산초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물, 사용승인일 2007.09.21. 난방·위생·급배수·화재탐지·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대로3류·소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 39,499.1㎡, 공시지가 1,583,000원/㎡, 평지의 가로장방형 아파트 부지입니다.
- 환금성. 640세대 단지이며 최근 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 실거래 범위는 252,000,000원~295,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.09.02 조영자 가압류가 기준 권리입니다. 후순위 가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 매각 전 등기부에서 다시 대조하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 273,916,666원, 최신 거래 282,000,000원, 실거래 최저 252,000,000원을 기준으로 응찰가를 비교하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이나 이번 권리자료상 임차인은 없습니다. 현장 점유 상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 미배당 278,504,944원은 후순위 채권자의 손실 가능 금액이지 낙찰자의 인수액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 가격 메리트는 이미 생겼다
이 물건은 권리와 배당을 분리해 봐야 합니다. 배당 쪽에서는 2019년 조영자 가압류 302,070,047원이 매각대금을 먼저 흡수해 후순위 채권자의 미배당이 큽니다. 그러나 매수인에게 넘어오는 권리는 없고 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 310,000,000원에서 한 차례 유찰되어 217,000,000원까지 내려왔습니다. 이는 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 273,916,666원의 79.2%이며, 최신 거래 282,000,000원과 실거래 최저 252,000,000원보다도 낮습니다. 권리 인수 0원 + 최근 시세 이하의 현재 최저가가 이 사건의 핵심입니다.
