울산지방법원 2025타경1389. 양산천년가더힐 102동 6층 604호로, 감정 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 감정가 234,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 163,800,000원, 감정가의 70%입니다. 최근 동일 면적 거래는 200,000,000원부터 215,000,000원까지 확인되고 최근 12개월 평균은 207,600,000원입니다. 따라서 현재 회차는 가격만 놓고 보면 최근 거래 수준보다 낮은 구간에 들어와 있습니다.
권리 순서는 2024.02.05 우리은행 1번 근저당권이 말소기준으로 잡히고, 이후 2024.07.01 상명새마을금고 근저당권, 2025.08.26 임의경매개시결정, 2025.11.03 광우엔지니어링 가압류가 이어집니다. 이 후순위 권리는 자료상 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 같은 날 등기된 민간임대주택 표시와 우리은행 1번 근저당권의 변경등기는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1389 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 102동 6층 604호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 73.1686㎡ · 지상20층 중 6층 |
| 사용승인 | 2024.01.31 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 163,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 124,525,810원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.02.05 우리은행 1번 근저당권입니다. 등기 최초 기재의 채권최고액은 65,271,600,000원이고 공동담보목록 제2024-69호가 기재되어 있습니다. 같은 날 1-1번 변경등기에는 채권최고액 111,600,000원·공동담보 해제가 적혀 있습니다. 이어진 상명새마을금고 근저당권 146,220,000원, 임의경매개시결정, 광우엔지니어링 가압류 63,400,000원은 자료상 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 인수가 산정된 유형은 아니지만, 현장 점유관계와 매각물건명세서는 입찰 전에 직접 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 거래보다 낮아졌다
양산천년가더힐은 625세대, 사용승인일은 2024.01.31이며, 비교 대상 면적은 73.17㎡입니다. 확인된 최근 거래 5건은 2026.04부터 2026.07 사이에 200,000,000원~215,000,000원에 형성되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 73.17㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 18 | 207,000,000원 |
| 2026.04 | 73.17㎡ | 16 | 207,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.17㎡ | 5건 | 207,600,000원 |
현재 최저가 163,800,000원은 최근 12개월 평균 207,600,000원의 78.9%입니다. 최신 거래도 200,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 감정가 234,000,000원은 최근 거래 최고 215,000,000원보다 높았지만, 한 차례 유찰을 거치며 현재 회차 가격은 실거래 구간 아래로 내려왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,093,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 65,271,600,000원 | 160,706,800원 |
| 2. 근저당 · 상명새마을금고 | 146,220,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사광우엔지니어링 | 63,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,093,200원을 제외한 160,706,800원이 우리은행에 배당되는 시나리오이며, 상명새마을금고와 광우엔지니어링에는 배당이 없습니다. 총 미배당액은 65,320,513,200원으로 계산되어 있으나, 이 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 구조로 산정된 것은 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 163,800,000원 | 160,706,800원 | 65,320,513,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 114,660,000원 | 112,254,760원 | 65,368,965,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 80,262,000원 | 78,417,284원 | 65,402,802,716원 | 0원 |
현재 회차에서도 경매신청채권자 상명새마을금고의 청구금액 124,525,810원은 배당되지 않는 시나리오입니다. 2회·3회 유찰 시에도 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 즉 유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 배당 시나리오에서는 그 부족액이 매수인 인수액으로 전환되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상20층 건물 중 6층 604호입니다.
- 주위환경. 신명초등학교 북동측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 학교, 농경지 및 임야 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스공급설비, 소방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 공동주택 부지로 이용 중이며 제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 공시지가는 545,800원/㎡입니다.
- 도로·규제. 광로3류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 625세대 단지이며 동일 면적 최근 5건 실거래가 확인됩니다. 최근 거래 범위는 200,000,000원~215,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 갑구 1-1번 표시의 매각 후 처리와 임대사업자 관련 사항을 매각물건명세서 등 원본 서류에서 확인하세요.
- 우리은행 근저당 변경등기 대조. 최초 65,271,600,000원 공동담보 기재와 같은 날 변경된 111,600,000원·공동담보 해제 내용을 실제 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 점유자를 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균은 207,600,000원, 최신 거래는 200,000,000원이며 현재 최저가는 163,800,000원입니다. 경쟁 입찰로 가격이 올라갈 경우 실거래 구간과 다시 비교하세요.
- 배당표 원본 확인. 현재 계산은 집행비용 3,093,200원과 권리별 채권액을 기초로 한 시나리오입니다. 실제 배당요구·세금 등은 원본을 확인하세요.
맺으며 — “가격은 좋아졌고, 권리는 확인이 남았다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 234,000,000원에서 한 차례 유찰되어 163,800,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 207,600,000원의 78.9%입니다. 최신 거래 200,000,000원과 비교해도 현재 회차는 가격 여유가 있습니다. 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
그러나 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 민간임대주택등기가 존재하고, 말소기준인 우리은행 근저당권은 최초 공동담보 채권최고액과 같은 날 변경등기가 함께 기재되어 있습니다. 또 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 “현재 가격은 매력적이지만, 민간임대주택 표시·근저당 변경등기·실제 점유를 확인하고 들어갈 물건”입니다. 원본 확인에서 별도 인수 문제가 나오지 않는다면 1회 유찰 가격의 시세 경쟁력은 충분히 눈에 띕니다.
