인천지방법원 2025타경507710. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 8층 816호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 김다운은 2022년 2월 22일 매매를 원인으로 거래가액 116,000,000원에 취득했고, 같은 계약일에 임차인 최예림의 보증금도 116,000,000원으로 설정됐습니다. 임차인은 2022년 3월 18일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 2월 22일입니다.

말소기준권리는 2023년 3월 20일 인천세무서장의 국세 압류입니다. 임차인의 전입·점유가 이보다 약 1년 앞서므로 최예림은 대항력 있는 임차인입니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가 56,840,000원에서는 집행비용을 뺀 55,416,880원만 배당되고 60,583,120원이 남습니다.

원칙대로라면 그 부족액은 매수인이 인수해 낙찰가와 인수액의 합계가 117,423,120원이 됩니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액은 보증금 부근에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼, 해당 임차인에 대한 인수는 실질 0원*으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다

말소기준은 2023년 3월 20일 국세 압류입니다. 이후의 주택임차권등기, 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 등기상 소멸합니다. 다만 임차권등기가 말소된다는 사실과 미배당 보증금 인수가 사라지는 것은 별개의 문제입니다. 최예림은 임차권등기일보다 앞선 2022년 3월 18일에 이미 전입·점유를 시작했으므로, 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 남습니다.

② 임차인·인수 판단 — 확약 전후가 완전히 다르다

실제 임차인은 최예림 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 신청채권자로 표시돼 있으며 임차인 중복신고로 합산하지 않습니다. 보증금 총액은 최예림의 116,000,000원 한 건입니다.

* 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권 전부에 유효하게 적용되고 매각절차에서 그대로 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약의 효력은 최예림 임차권에 한정됩니다. 확인된 다른 임차인은 없어 확약 밖 별도 임차보증금 인수는 드러나지 않지만, 원본의 문구·조건·대상 부동산·서명 주체는 반드시 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)

현재 최저가에서는 매각대금 전부가 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 임차인 보증금 부족액 60,583,120원은 원칙상 매수인 인수액이지만, 제출된 말소동의 확약서 반영 시 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 8층 816호이며, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 신연수역 남동측 인근으로, 주위는 유사한 업무시설·공장·근린생활시설이 혼재합니다. 주거 전용 지역의 오피스텔과는 수요층이 다를 수 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천지하철 1호선 신연수역과 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로·토지. 남동측 왕복 8차선 광대로에 접하며, 토지는 평지의 정방형 공업용 부지입니다. 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반공업지역·국가산업단지·재생사업지구·복합구역·지구단위계획구역· 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 위생·급배수· 화재탐지·경보·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 환금성. 지식산업센터 내 오피스텔이면서 업무시설·공장 혼재 지역에 있어, 일반 주거형 오피스텔보다 실수요와 임대수요 범위를 보수적으로 판단해야 합니다. 2회 유찰 사실도 수요 점검 신호로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 최예림 임차권 전체를 대상으로 하는지, 조건부 문구가 있는지, 사건번호·호수·보증금·확약 주체가 정확히 일치하는지 확인하세요.
• 확약 미반영 시 자금계획. 현재 회차 룰상 인수액은 60,583,120원입니다. 확약 확인 없이 최저가만 기준으로 자금을 짜면 부족해질 수 있습니다.
• 임차권 말소 절차. 매각 후 말소서류 제출 시점과 인도·점유 이전 조건을 확인해 소유권이전 및 명도 일정과 충돌하지 않도록 해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 경매 후 등록 지위와 임대의무 처리, 말소 또는 승계 절차를 관할 행정기관과 원본 서류로 확인하세요.
• 점유 현황. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 재확인하세요.
• 오피스텔 용도 확인. 건축물대장상 용도, 전입 가능 여부, 업무시설·주거 이용의 적법성, 관리규약과 관리비 체납을 확인하세요.
• 가격 상한. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 매매·임대수요와 공실 가능성을 기준으로 응찰가를 정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·민간임대주택 등록 내용을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “49%보다 확약서 한 장이 더 중요하다”

표면만 보면 감정가 116,000,000원짜리 오피스텔의 최저가가 56,840,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금도 116,000,000원이어서, 확약이 없다면 현재 회차 인수액 60,583,120원이 낙찰가에 더해집니다. 최저가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 늘기 때문에 대항력 인수형 특유의 가격 고정 효과가 발생합니다.

이 구조를 바꾸는 것이 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 확약이 원본대로 유효하게 적용되면 인수는 실질 0원*이고, 실질취득액도 현재 최저가 56,840,000원​*으로 낮아집니다. 반대로 대상·조건·이행 절차가 맞지 않으면 60,583,120원이 다시 매수인 부담으로 돌아옵니다. 여기에 민간임대주택등기와 산업지역 오피스텔의 환금성까지 확인해야 합니다. 확약 원본 확인 전에는 보류, 확인 후에도 시세·수요 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.