울산지방법원 2025타경12326. 양산시 물금읍 ‘양산물금대방노블랜드5차에듀카운티’ 501동 10층 1003호 아파트입니다. 등기 흐름의 핵심은 2024.05.08. 한국스탠다드차타드은행 가압류가 말소기준이 된다는 점입니다. 이후 하나은행 가압류와 2025.08.13. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 “후순위 임차권등기니까 같이 지워진다”라고 끝낼 수 없습니다. 임차권자 김홍석의 주민등록과 점유가 말소기준보다 훨씬 앞서 있기 때문입니다.
등기된 임차권은 2025.07.24.이지만, 임대차의 시간축은 그보다 앞섭니다. 1차 계약은 2021.06.07., 주민등록일은 2021.06.29., 점유개시일은 2021.07.16., 1차 확정일자는 2021.06.29.입니다. 이후 2023.04.04. 2차 계약과 확정일자가 있고, 보증금은 1차 250,000,000원에서 2차 220,000,000원으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서가 바로 이 220,000,000원을 기준으로 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1277-2 양산물금대방노블랜드 5차 에듀카운티 501동 10층 1003호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9423㎡ · 철근콘크리트구조 · 31층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 이근재 · 2016.07.27. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 281,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 141,634,034원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 단지 | 양산물금대방노블랜드5차에듀카운티 · 1,158세대 · 2016.04.11. 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 ‘선행 대항력’이 중요하다
말소기준은 2024.05.08. 한국스탠다드차타드은행 가압류 122,252,461원입니다. 2024.06.26. 하나은행 가압류 34,675,374원과 2025.08.13. 강제경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 연지동새마을금고 및 에스비아이저축은행 근저당은 각각 해지되어 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 주민등록 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김홍석 | 건물 전부 · 주거 | 250,000,000원(1차) 220,000,000원(2차) | 2021.06.29. 2021.07.16. | 2021.06.29.(1차) 2023.04.04.(2차) | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
배당요구는 2025.07.24. 접수되어 있습니다. 현재 명세서 기준 보증금은 220,000,000원으로 보는 것이 핵심입니다. 이 임차인은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명이며, 보증금을 다른 신고와 중복 합산할 사안도 아닙니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만, 최신 거래와는 가깝다
동일 단지 전용 59.94㎡·59.99㎡ 최근 12건의 평균은 321,833,333원입니다. 신건 최저가 281,000,000원은 최근 12개월 평균의 87.3%입니다. 다만 평균만 보고 큰 할인이라고 판단하면 안 됩니다. 최신 2026.08. 거래는 286,000,000원이고, 최근 거래 범위는 285,000,000원~403,000,000원으로 편차가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.94㎡ | 28 | 286,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 27 | 323,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 8 | 287,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 27 | 330,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 20 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 19 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 22 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 32 | 398,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 31 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 34 | 403,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 19 | 330,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 321,833,333원 |
최근 평균에는 398,000,000원·403,000,000원 거래도 섞여 있습니다. 따라서 평균 321,833,333원 대비 87.3%만을 근거로 가격 매력을 과대평가하기보다는, 최신 거래 286,000,000원과 현재 최저가 281,000,000원이 매우 가까운 구간이라는 점을 함께 봐야 합니다. 현재 회차의 실질취득가도 예상 인수 0원 기준 281,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 281,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 기계적 산정액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,734,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 한국스탠다드차타드은행 | 122,252,461원 | 122,252,461원 |
| 갑구 5번 가압류 · 하나은행 | 34,675,374원 | 34,675,374원 |
| 갑구 6번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 119,338,165원 |
⑤ 유찰 시나리오 — 2회 유찰부터 계산법이 바뀐다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 | 인수 관점 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 281,000,000원 | 220,000,000원 | 예상 인수 0원 |
| 1회 유찰 | 224,800,000원 | 220,000,000원 | 배당 여유 매우 얇음 |
| 2회 유찰 | 179,840,000원 | 220,000,000원 | 미배당 인수형 |
특히 2회 유찰 시 최저가는 179,840,000원으로 내려가지만, 보증금 220,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 이 구간에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 늘어나므로 실질취득가가 약 220,000,000원 수준으로 수렴합니다. 따라서 179,840,000원만 보고 “36% 할인”이라고 평가하면 안 됩니다. 시세 비교 역시 이때부터는 최저가가 아니라 실질취득가를 기준으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인근은 아파트단지·학교·근린상가 등으로 형성된 지역이며 제반 환경조건은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 대체로 보통입니다. 단지 내 및 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 31층 건물 중 10층 1003호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대로3류·중로1류·소로2류와 접합니다. 공시지가는 1,307,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 1,158세대 단지이며 동일 면적의 2026.06~08 거래가 12건 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 김홍석의 1차·2차 임대차계약서, 주민등록, 점유개시, 확정일자와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조하세요.
- 배당순위 확인. 현재 회차에서 220,000,000원이 실제로 전액 배당되는지가 인수 0원의 전제입니다. 당해세 등 선순위 항목이 있으면 결과가 달라질 수 있습니다.
- 1회 유찰 주의. 224,800,000원은 보증금 220,000,000원에 매우 근접합니다. 집행비용과 선순위 공과금이 끼면 작은 차이도 인수액으로 연결될 수 있습니다.
- 2회 유찰 착시 금지. 179,840,000원은 보증금보다 낮으므로 최저가 자체가 실질취득가가 아닙니다. 미배당 인수까지 합산해 약 220,000,000원 수준으로 비교해야 합니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 321,833,333원에는 398,000,000원·403,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최신 286,000,000원 거래도 함께 보세요.
- 명도. 임차권등기와 배당·보증금 반환 관계를 확인한 뒤 점유 상태와 인도 일정까지 입찰 전에 점검해야 합니다.
맺으며 — “현재는 가격, 유찰 뒤에는 인수액”
이 사건을 단순한 “신건 2.81억 아파트”로 보면 핵심을 놓칩니다. 현재 281,000,000원은 최근 12개월 평균 321,833,333원의 87.3%이고 최신 거래 286,000,000원보다 낮아 가격만 놓고 보면 검토 가능한 구간입니다. 현재 회차에서는 임차보증금 220,000,000원을 전액 배당할 여력이 있어 예상 실질취득가도 281,000,000원으로 볼 수 있습니다.
하지만 김홍석 임차인은 2021년부터 대항요건을 갖춘 선행 임차인이고, 명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시합니다. 1회 유찰부터 배당 여유가 급격히 얇아지고, 2회 유찰가 179,840,000원에서는 보증금 220,000,000원이 낙찰가를 초과합니다. 그때부터는 “최저가가 싸다”가 아니라 “실질취득가가 얼마인가”를 봐야 합니다. 결론은 현재 회차는 가격 검토형, 유찰 뒤에는 대항력 인수 계산형입니다.
