울산지방법원 2025타경12342. 양산시 중부동 403-5에 위치한 근린시설 + 토지 경매입니다. 토지는 1,089.8㎡, 일반상업지역의 상업용 토지이고, 건물은 철근콘크리트구조 3층입니다. 건축물대장상 제1종·제2종근린생활시설 및 위락시설이며, 현재 감정평가상 1층은 근린생활시설 공실, 2층은 위락시설 공실, 3층은 근린생활시설 사무실 및 주차장으로 이용 중입니다.
권리관계의 핵심은 2022.09.07 설정된 양산농업협동조합 근저당 채권최고액 2,760,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2024.09.19 설정된 사단법인양산와이더블유씨에이의 전세권 200,000,000원과 2025.08.18 임의경매개시결정, 2026.01.21 양산시 압류는 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 2007년 국민은행 근저당과 과거 탑플러스마트 전세권 계열 권리들은 이미 등기부상 말소된 이력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12342 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 중부동 403-5 · 경상남도 양산시 장터4길 23 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 제1종·제2종근린생활시설 및 위락시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 3층 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설 공실 · 2층 위락시설 공실 · 3층 근린생활시설 사무실 및 주차장 |
| 토지 | 1,089.8㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 공시지가 2,848,000원/㎡ |
| 소유자 | 전박공 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 6,073,116,750원 / 4,251,182,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 현재 살아 있는 기준권리 이후는 정리된다
과거 등기까지 보면 권리 이력이 적지 않습니다. 2007.06.20 국민은행 근저당 2,860,000,000원이 있었고, 2010.03.05에는 주식회사탑플러스마트 전세권 200,000,000원이 설정됐습니다. 그러나 국민은행 근저당은 2022.09.08 말소됐고, 과거 전세권과 그에 딸린 근저당·가압류·압류·경매 등도 2016년까지 모두 말소됐습니다.
따라서 현재 경매에서 기준이 되는 것은 을구 8번, 2022.09.07 양산농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 2025.07.09 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이어 2025.08.18 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청했습니다. 그보다 뒤에 설정된 사단법인양산와이더블유씨에이 전세권과 양산시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 4,251,182,000원으로, 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다만 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 아파트처럼 실거래 평균과 직접 비교해 “저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 토지 1,089.8㎡와 3층 상업용 건물이 결합된 근린시설입니다. 1층과 2층은 공실이고, 3층만 사무실 및 주차장으로 이용 중입니다. 이런 유형은 단순히 감정가 대비 최저가 비율만 볼 것이 아니라 공실 해소 가능성, 임대수익, 건물 활용도, 상권 수요, 향후 매각성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,251,182,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 44,911,820원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 양산농업협동조합 | 2,760,000,000원 | 2,760,000,000원 |
| 3. 을구 10번 전세권 · 사단법인양산와이더블유씨에이 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,246,270,180원 |
현재 회차에서는 채권총액 2,960,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 소유자 교부 예상액은 1,246,270,180원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 4,251,182,000원 | 2,960,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 2,975,827,400원 | 2,943,669,126원 | 16,330,874원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 2,083,079,179원 | 2,059,848,387원 | 900,151,613원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산남부시장 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·재래시장·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 대중교통 수단이 있으며 일반적인 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 토지. 1,089.8㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 세로장방, 소로각지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로1류·소로2류에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 건물 이용. 1층 근린생활시설 공실, 2층 위락시설 공실, 3층 근린생활시설 사무실 및 주차장 이용 상태입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비 및 수전설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 8번 2022.09.07 양산농업협동조합 근저당이 기준이며, 2025.07.09 농업협동조합자산관리회사로 이전된 흐름을 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 전세권 점유 확인. 3층 동쪽부분 409.72㎡에 전세금 200,000,000원의 전세권이 등기돼 있습니다. 매각으로 소멸하더라도 실제 인도·점유 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가상 1층과 2층은 공실입니다. 현재도 같은 상태인지, 내부 시설과 원상복구 비용은 어떤지 확인이 필요합니다.
- 임대수익 검증. 임대관계가 미상이고 실거래 시세자료도 없어, 주변 상가 임대료와 공실기간을 직접 조사해야 현재 최저가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 용도 적합성. 1층 근린생활시설, 2층 위락시설, 3층 근린생활시설로 구성돼 있으므로 향후 사용계획이 건축물 용도와 맞는지 점검해야 합니다.
- 회차별 배당 변화. 현재는 미배당 0원이지만 2회 유찰 시 16,330,874원, 3회 유찰 시 900,151,613원으로 미배당이 커집니다. 다만 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리정리는 깔끔, 승부는 공실과 가격”
이 물건은 과거 권리 이력이 복잡해 보이지만 현재 경매만 놓고 보면 기준은 명확합니다. 2022.09.07 양산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 전세권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서 매수인 인수 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 운영성과 가격입니다. 현재 최저가는 4,251,182,000원으로 감정가의 70%이지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 게다가 1층·2층은 공실이고 3층은 사무실 및 주차장으로 사용 중이며 임대관계가 미상입니다. 따라서 결론은 “권리는 정리되지만, 공실·임대수요·실제 수익성을 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 물건”입니다.
