울산지방법원 2025타경12379. 울산 남구 신정동 ‘더위미’ 4층 401호로, 공부와 현황 모두 오피스텔로 이용 중입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.12.16. 전철진의 근저당권(채권최고액 400,000,000원)입니다. 통상 이 권리 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 이 물건에는 그보다 앞선 2020.08.06. 전입과 확정일자를 갖추고 2020.08.28. 점유를 시작한 임차인 김재진이 있습니다. 매각물건명세서도 보증금 180,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 구조입니다.
따라서 이 사건은 “감정가 대비 70%까지 떨어졌다”는 숫자보다 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액을 봐야 합니다. 현재 최저가 179,200,000원에서 예상 배당은 임차인에게 175,891,200원이고, 남는 4,108,800원이 매수인에게 넘어갑니다. 결과적으로 실질취득은 183,308,800원입니다. 낙찰가가 더 떨어지면 매수인 인수액이 그만큼 커져, 가격 인하 효과가 크게 희석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12379 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1230-9 더위미 4층 401호 · 봉월로8번길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부 및 현황 오피스텔 · 지하1층 지상17층 중 4층 401호 |
| 사용승인 | 2017.09.29. |
| 소유자 | 주식회사케이에이치건설 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 179,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재진 / 180,846,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2022.12.16. 전철진 근저당권입니다. 이후 설정된 강덕천 근저당권 5,000,000원, 울산광역시 남구 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김재진은 말소기준보다 앞선 2020.08.06. 전입·확정일자와 2020.08.28. 점유개시를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 2025.07.22. 임차권등기가 뒤늦게 등기됐더라도, 그 등기일만 보고 후순위 임차인으로 처리할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 존재
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재진 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.06 | 2020.08.06 | 180,000,000원 | 2025.07.22 | 대항력 有 우선변제 승계 4,108,800원 |
김재진은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제를 받지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 먼저 제외한 뒤 175,891,200원만 배당되어 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 그 부족분이 매수인에게 승계됩니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액은 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 따라서 감정가 대비 낙찰률만 내려간다고 해서 매수인의 총 부담이 같은 폭으로 내려가는 것이 아닙니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 179,200,000원 | 4,108,800원 | 183,308,800원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 125,439,999원 | 57,116,161원 | 182,556,160원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 87,807,999원 | 94,172,545원 | 181,980,544원 |
최저매각가는 179,200,000원에서 125,439,999원, 87,807,999원으로 크게 낮아지지만, 같은 순서로 인수액은 4,108,800원에서 57,116,161원, 94,172,545원으로 커집니다. 그래서 실질취득 총액은 각각 183,308,800원 → 182,556,160원 → 181,980,544원으로 움직입니다. 유찰 횟수가 늘어도 실질 취득부담은 180,000,000원 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,800원 |
| 1. 임차인 김재진 보증금 | 180,000,000원 | 175,891,200원 |
| 2. 근저당 · 전철진 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 강덕천 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김재진 | 180,846,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 179,200,000원에서는 집행비용 3,308,800원을 제외한 175,891,200원이 임차인 보증금에 우선 배당되고, 보증금 부족분 4,108,800원이 매수인에게 인수됩니다. 전철진·강덕천 근저당은 예상 배당이 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부 및 현황 모두 오피스텔로 이용 중이며, 2017.09.29. 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층·지상17층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 울산여자고등학교 남측 인근으로, 주위는 근린생활시설·공동주택·후면 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 2필지 일단의 오피스텔 부지로 이용 중이며 북측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이고, 상대보호구역·가축사육제한구역에 포함되며 신정동 1230-9는 소로2류에 접합니다.
- 토지. 공시지가 2,174,000원/㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스 설비를 갖추고 있으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 179,200,000원만 보지 말고 임차보증금 인수 4,108,800원을 합친 183,308,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 낙찰가 125,439,999원에 인수 57,116,161원, 3회 유찰 시 낙찰가 87,807,999원에 인수 94,172,545원이 붙습니다.
- 임차권 원인서류 확인. 김재진의 임대차계약일·전입·확정일자는 2020.08.06., 점유개시는 2020.08.28.입니다. 임대차계약서와 임차권등기명령 원문을 대조해야 합니다.
- 경매신청 채권과 임차보증금 관계 확인. 임차인 김재진과 신청채권자 김재진이 동일 명의로 기재돼 있으므로 청구금액 180,846,700원과 보증금 180,000,000원의 법적 관계 및 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권 전철진의 채권최고액 400,000,000원은 더위미 15층 1502호와 공동담보로 기재돼 있어 공동담보 관계도 원문 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 채권계산 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인율보다 보증금 인수가 먼저다”
이 물건의 권리분석 핵심은 단 하나입니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 김재진의 보증금 180,000,000원입니다. 현재 한 차례 유찰돼 최저가가 179,200,000원까지 내려왔지만, 미배당 보증금 4,108,800원을 합치면 실질취득은 183,308,800원입니다. 더 유찰돼도 낙찰가 하락분을 임차보증금 인수 증가가 상당 부분 상쇄합니다.
따라서 이 사건을 “감정가 70% 오피스텔”로 보는 것은 핵심을 놓친 접근입니다. 현재 회차는 183,308,800원, 2회 유찰 가정은 182,556,160원, 3회 유찰 가정은 181,980,544원의 실질취득 구조로 봐야 합니다. 여기에 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 김재진으로 나타나는 관계까지 원문으로 확인해야 합니다. 최저가는 내려가지만 매수인의 실질 부담은 거의 내려가지 않는 인수형 사건이라는 점이 이 물건의 결론입니다.
