울산지방법원 2025타경12448. 양산 물금읍 가촌리 라피에스타양산 1층 1-096호 근린시설입니다. 현재 소유자는 김미경이며 2023년 5월 16일 매매를 원인으로 거래가액 1,129,469,000원에 취득했고, 같은 해 6월 5일 울산축산업협동조합 앞으로 채권최고액 876,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이보다 앞선 농협은행 근저당은 2023년 2월 해지로 이미 말소됐고, 2018년 신탁등기 역시 2019년 신탁재산 귀속 과정에서 정리됐습니다. 현재 경매에서 문제되는 권리 흐름은 울산축산업협동조합 근저당과 그 뒤의 임의경매개시결정으로 단순합니다. 다만 이 사건의 핵심 위험은 등기부보다 현황에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12448 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-096호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 1층 · 인접 1-097호와 벽체 없이 의류판매시설로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 중 1층 1-096호 |
| 소유자 | 김미경 · 2023.05.16 매매 · 거래가액 1,129,469,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,130,000,000원 / 791,000,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산축산업협동조합 / 784,414,717원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 인수는 0원
현재 말소기준은 2023.06.05 울산축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 876,000,000원이고 채무자는 김미경입니다. 이후 2025.09.02 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 현황 핵심 — 1-097호와 벽체 없이 통합사용
매각물건명세서 비고와 감정평가 내용은 동일한 현황을 지적합니다. 이 물건은 인접한 1층 1-097호와 내부 경계벽을 철거한 뒤 일체로 이용 중입니다. 다만 건축물 현황도에 위치와 각 수치가 표시되어 있어 경계복원이 가능한 것으로 보인다고 평가됐고, 구분소유권의 목적물은 인정될 수 있는 것으로 판단됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 791,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,310,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 울산축산업협동조합 | 876,000,000원 | 780,690,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 791,000,000원을 가정하면 집행비용 10,310,000원을 제외한 780,690,000원이 울산축산업협동조합 근저당에 배당됩니다. 채권최고액 대비 95,310,000원 미배당이 남지만 이는 매수인에게 승계되는 금액이 아니라 채권자의 미회수분입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 791,000,000원 | 780,690,000원 | 95,310,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 553,700,000원 | 545,763,000원 | 330,237,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 387,590,000원 | 381,363,740원 | 494,636,260원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 70%인 791,000,000원입니다. 추가 유찰 시 553,700,000원, 387,590,000원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 증산역 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·대형판매시설·근린생활시설·주거용 오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 1층 근린시설로서 인접 1-097호와 벽체 없이 의류판매시설로 이용 중입니다.
- 도로. 주변 가로망 상태는 양호합니다.
- 토지. 가장형의 상업용 건부지이며 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 규제. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류·중로1류·소로1류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유주체 확인. 임대관계가 미상이므로 현재 A HILO 매장의 점유권원과 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 1-097호와의 관계 확인. 내부 경계벽이 철거돼 통합사용 중이므로 낙찰 후 단독 사용에 필요한 경계복원 여부를 확인해야 합니다.
- 현황도 대조. 건축물 현황도상 위치와 수치가 표시돼 경계복원이 가능한 것으로 평가됐으나 현장 상태를 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 자료가 없으므로 주변 근린시설 거래·임대수익 자료 없이 할인율만 보고 응찰하지 않는 편이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 95,310,000원은 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기보다 현황을 봐야 하는 상가”
권리만 보면 구조는 단순합니다. 2023년 울산축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 독립 점포처럼 현재 사용되고 있지 않습니다. 바로 옆 1-097호와 경계벽을 없애 한 매장으로 쓰고 있고 임대관계도 확인되지 않았습니다.
따라서 감정가 1,130,000,000원에서 1회 유찰돼 791,000,000원까지 내려왔다는 사실보다 더 중요한 것은 누가 어떤 권원으로 점유하는지, 낙찰 후 1-096호만 분리해 사용할 수 있는지입니다. 실거래 자료도 없어 현재 가격을 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 결론은 등기 권리는 양호하지만, 현황확인이 선행돼야 하는 근린시설입니다.
