울산지방법원 2025타경12463. 울산 남구 신정동 지움포유 5층 501호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 15층 건물 중 5층에 위치합니다. 등기부에서 이 물건의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 2020.09.28 전입·점유를 시작한 김원철의 임차권입니다. 임차보증금은 210,000,000원, 확정일자는 2020.09.04 및 2022.08.26이며, 임차권등기는 2024.10.02 마쳐졌습니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2025.06.16 동래세무서장의 압류입니다. 그러나 김원철의 전입·점유와 확정일자는 그보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 김원철은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인이고, 실제 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 이 한 문장이 이 사건의 가격 판단을 완전히 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12463 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 5층 501호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 남구 팔등로41번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 15층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 주식회사지움포유 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 153,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2019.06.19 소유권보존 이후 국제자산신탁주식회사로 신탁됐고, 2020.09.28 신탁재산 귀속으로 주식회사지움포유가 소유권을 회복했습니다. 같은 날 김원철은 이 주택에 전입·점유를 시작했고, 2020.09.04 원계약 확정일자를 갖췄습니다. 이후 2024.10.02 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.06.16 압류보다 앞선 임차권이므로 매각으로 없어지는 후순위 권리와 달리 보증금 미배당액은 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김원철 | 전유부분 전부 · 2020.09.28 | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당액 인수 |
② 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득
지움포유는 48세대, 2019.05.24 준공 단지입니다. 비교 면적은 61.5㎡이며, 최근 거래 12건의 전체 평균은 219,250,000원입니다. 다만 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선하면, 최근 12개월 평균은 217,500,000원, 최신 거래는 2026.01 3층 210,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -1.0%로 소폭 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 61.5㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2025.04 | 61.5㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2024.10 | 61.5㎡ | 12 | 236,000,000원 |
| 2024.08 | 61.5㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2024.08 | 61.5㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2024.08 | 61.5㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2024.07 | 61.5㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2024.07 | 61.5㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 61.5㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2024.06 | 57.77㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 61.5㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2024.01 | 61.5㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 61.5㎡ | 2건 | 217,500,000원 |
표면 최저가 153,300,000원만 보면 최근 12개월 평균의 70.5%이지만, 이 비율은 가격 메리트 판단에 그대로 쓰면 안 됩니다. 대항력 있는 김원철의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차에서도 낙찰가에 59,646,200원 인수를 더해야 하며, 이는 최신 실거래 210,000,000원보다 높은 부담 구조입니다. 최근 시세 흐름도 -1.0%이므로 “70% 경매라서 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,946,200원 |
| 1. 임차인 김원철 보증금 | 210,000,000원 | 150,353,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 김원철의 미배당 보증금은 59,646,200원이며 매수인 인수 대상입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청 채권자이지만, 김원철은 보증기관 승계·대위 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 소재 울산광역시 상수도사업본부 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 8m, 동측 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 소로2류·소로3류에 접하고, 토지는 평지의 정방형입니다. 공시지가는 2,033,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층이며, 위생급배수·승강기·화재관리·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 48세대 단지이고 최근 거래 12건은 200,000,000원~245,000,000원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.4회이며 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 최저가 153,300,000원에 임차보증금 미배당 59,646,200원이 붙는 구조입니다. 최저가만 시세와 비교하지 마세요.
- 선순위 임차권 재확인. 김원철은 전입 2020.09.28, 확정일자 2020.09.04, 임차권등기 2024.10.02이며 보증금은 210,000,000원입니다.
- 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 104,992,340원, 3회 유찰 시 인수 136,635,106원으로 증가합니다. 낙찰가가 내려간다고 총 부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 최근12개월 평균 217,500,000원, 최신 거래 210,000,000원, 최근 추세 -1.0%입니다. 전체 평균 219,250,000원만 근거로 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “보증금 인수”가 먼저다
이 물건은 감정가 219,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 153,300,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 매력적으로 보이지만, 권리구조는 정반대의 메시지를 줍니다. 김원철의 보증금 210,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차보증금이고, 현재 회차에서는 59,646,200원이 배당되지 않아 매수인이 인수합니다.
따라서 시세 비교의 출발점은 최저가 153,300,000원이 아니라 낙찰가 + 인수액으로 구성되는 실질취득입니다. 최신 실거래는 210,000,000원이고, 최근12개월 평균은 217,500,000원, 추세는 -1.0%입니다. 유찰이 더 진행돼도 인수액이 함께 커지는 구조까지 고려하면, 이 사건은 “싸게 내려온 아파트”가 아니라 “선순위 임차보증금이 가격 하락을 상쇄하는 인수형 경매”로 보는 것이 맞습니다.
