수원지방법원 2025타경41773. 평택시 신장동 에메랄드포레스트 6층 601호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 방3·거실·주방겸식당·화장실2·다용도실을 갖춘 도시형생활주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 13층 건물 중 6층이며, 비교 면적은 84.52㎡입니다. 현재 소유자는 김중곤이고 2022.11.25 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 2020.07.10 설정된 신한은행 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤 한국주택금융공사 가압류 209,415,925원, 카카오뱅크 가압류 26,691,924원, 임차권등기, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리 자체보다 임차관계 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41773 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 203-5 에메랄드포레스트 6층 601호 · 도로명주소 경기도 평택시 목천로 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 도시형생활주택 · 13층 건물 중 6층 · 비교 면적 84.52㎡ |
| 내부 이용 | 방3 · 거실 · 주방겸식당 · 화장실2 · 다용도실 |
| 소유자 | 김중곤 · 2022.11.25 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 72,030,000원 · 3회 유찰 |
| 경매채권자 / 청구액 | 유에스제십사차유동화전문 유한회사 / 100,728,876원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차관계는 미확정
말소기준은 2020.07.10 신한은행 근저당권입니다. 2024.02.07 한국주택금융공사 가압류, 2024.04.09 카카오뱅크 가압류, 2024.07.29 한국토지주택공사 임차권등기, 2025.04.15 임의경매개시결정, 2025.04.28 국민건강보험공단 압류는 모두 기준권리보다 뒤입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 1건
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인식 | 601호 · 주거 | 2021.09.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | — |
| 한국토지주택공사 | 주택 601호 전부 · 임차권등기 | 2021.09.03 | 120,000,000원 | 대항력 없음 | 근저당 후순위 | 김인식 대위·승계 |
| 공사 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | — |
김인식의 전입일 2021.09.03은 말소기준권리인 2020.07.10보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 보증금 120,000,000원, 임대차계약일 2021.08.15, 주민등록일·점유개시일 2021.09.03, 확정일자 2021.08.06으로 확인됩니다. 다만 이 공사는 김인식 보증금의 대위·승계이므로 김인식과 한국토지주택공사의 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
반면 ‘공사’는 전입일이 확인되지 않고 보증금과 확정일자도 확인되지 않습니다. 이런 점유자를 두고 대항력 있다고 단정할 수는 없지만, 반대로 없다고 확정할 수도 없습니다. 따라서 이 건의 인수 판단은 현재 시뮬레이션상 0원이더라도 미상 임차인 확인 전까지 조건부로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 낮아진 최저가보다 ‘하락 추세’를 함께 봐야 한다
에메랄드포레스트의 비교 거래는 총 8건이고, 전체 평균은 180,500,000원입니다. 그러나 2022년 250,000,000원과 2023년 200,000,000원 거래가 섞여 있어 전체 평균만으로 현재 가격 메리트를 판단하면 과거 고가 거래의 영향을 크게 받습니다. 따라서 최근 12개월 평균 117,500,000원, 최신 거래 130,000,000원, 최근 추세 -41.7%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.53㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2025.06 | 84.36㎡ | 10 | 105,000,000원 |
| 2023.10 | 82.33㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2023.10 | 83.29㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2022.11 | 84.52㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2022.09 | 84.36㎡ | 12 | 197,000,000원 |
| 2022.07 | 83.29㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2021.11 | 84.01㎡ | 13 | 192,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 117,500,000원 |
현재 최저가 72,030,000원은 최근 12개월 평균의 61.3%입니다. 최신 2026.05 거래 130,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격 할인 자체는 분명히 존재합니다. 다만 최근 12개월 거래가 105,000,000원과 130,000,000원에 형성됐고, 최근 거래군이 이전 거래군보다 41.7% 낮아진 하락 추세라는 점을 빼면 안 됩니다. 감정가 210,000,000원이나 전체 평균 180,500,000원을 기준으로 할인폭을 과장해 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,540원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 70,333,460원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 209,415,925원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 26,691,924원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션은 채권총액 356,107,849원 중 70,333,460원이 배당되고, 미배당액은 285,774,389원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대항력 판단이 끝나지 않은 ‘공사’의 임차관계는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 285,774,389원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 306,994,427원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 35,294,700원 | 34,259,395원 | 321,848,454원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 후순위 채권의 미배당액은 더 커지지만, 현재 입력된 권리관계만을 반영한 시뮬레이션에서는 4회·5회 유찰 시에도 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 이 숫자는 어디까지나 확인된 배당관계 기준입니다. 대항력 가능·미상 임차인의 보증금이 뒤늦게 확인되면 실질취득비용 판단이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신장1동행정복지센터 남동측 직선거리 약250미터 지점. 인근은 상업·업무용 부동산과 주거·주상복합 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 목천로변에 위치해 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 송탄역은 남측 직선거리 약650미터 지점입니다.
- 규모. 에메랄드포레스트는 12세대이고 사용승인일은 2016.07.22입니다. 비교 거래는 8건입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 34.0㎡, 공시지가 2,426,000원/㎡이며 동측 왕복4차로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 철도보호지구 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 개별난방, 위생·급배수·엘리베이터·출입구 보안개폐·주차엘리베이터 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- ‘공사’ 임차관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 부분이 권리분석의 최우선 확인사항입니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 한국토지주택공사 보증금 120,000,000원은 김인식 보증금의 대위·승계입니다. 실제 임차보증금과 별도로 두 번 더하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 180,500,000원보다 최근12개월 평균 117,500,000원과 최신 거래 130,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -41.7%입니다. 최저가가 낮아도 향후 시세 하락 가능성을 가격 상한에 반영해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 가격 외에 수요·용도·임차관계 요인을 함께 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 실제 건축물 용도와 이용관계를 입찰 전 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 권리 확인이 먼저다”
이 물건의 가격은 이미 크게 내려왔습니다. 감정가 210,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가 72,030,000원, 최근 12개월 평균 117,500,000원의 61.3%입니다. 따라서 감정가나 과거 250,000,000원 거래를 기준으로 하지 않아도 현재 가격에 할인은 존재합니다.
그러나 최근 시세 자체가 이전 거래군보다 41.7% 하락했고, 실제 임차인 2명 가운데 ‘공사’의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 김인식은 기준권리 후 전입이라 대항력이 없고, 한국토지주택공사는 김인식 보증금의 대위·승계라 중복 위험이 아니지만, 확인되지 않은 임차인 하나가 남아 있다는 점이 이 사건의 핵심입니다. 결론은 가격은 관심권, 권리는 조건부. 미상 임차인의 대항력과 보증금을 해소한 뒤 현재의 72,030,000원 실질취득 가정을 최종 판단해야 합니다.
