인천지방법원 2024타경15898. 석남동 성원맨션 4층 401호, 감정상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 100,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 70,000,000원입니다. 현재 소유자는 이은지이며, 2010년 1월 27일 거래가액 150,000,000원으로 소유권을 취득한 날 상주농업협동조합의 채권최고액 114,000,000원 근저당권이 함께 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이고, 2024년 12월 2일 같은 상주농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 현재 말소기준보다 앞서 존재했던 과거 근저당·가압류·압류는 이미 말소됐고, 2024년 서울보증보험 가압류 역시 2025년 9월 19일 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심은 등기보다 점유관계입니다. 조사상 김휘웅과 케스팅이 확인되며, 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인·점유자 2명으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경15898 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 염곡로 180-2, 4층401호 (석남동,성원맨션) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 이은지 (2010.01.27. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 상주농업협동조합 / 106,751,165원 |
| 말소기준권리 | 2010.01.27. 상주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 114,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유 확인이 핵심
2010년 상주농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 개시된 2024년 임의경매는 매각으로 소멸합니다. 2024년 서울보증보험 가압류는 이미 2025년 9월 19일 말소됐습니다. 따라서 등기부 기준으로는 매수인이 이어받을 후순위 권리가 확인되지 않습니다.
| 임차인·점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김휘웅 | 2019.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 케스팅 | 미상 | 0원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김휘웅은 전입일이 2019년 6월 26일로, 말소기준 2010년 1월 27일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 케스팅은 주거 사용으로 기재됐지만 전입일이 확인되지 않아 선·후순위를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 점유관계는 대항력 가능·미상으로 남겨두는 것이 안전합니다. 배당 계산에는 매수인 인수액 0원이 반영돼 있으나, 이 미상 점유관계를 실제 인수 위험이 전혀 없다고 단정하는 근거로 사용하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 7,000만원은 낮아졌지만 표본이 약하다
성원맨션 비교 자료에는 실거래가 1건만 확인됩니다. 2021년 7월, 전용 55.2㎡·2층이 90,000,000원에 거래됐습니다. 대상 물건의 비교 면적은 45.98㎡이고 면적 일치 여부도 불일치로 표시돼 있어, 이 9,000만원을 현재 호수의 직접 시세로 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 55.2㎡ | 2 | 90,000,000원 |
현재 최저가 70,000,000원은 이 거래가 90,000,000원의 77.8%입니다. 숫자만 보면 20,000,000원 낮지만, 거래시점이 2021년 7월이고 면적도 다릅니다. 특히 최신·동일면적 거래가 충분하지 않기 때문에 “시세보다 22.2% 싸다”라고 단정해 가격 가점을 주기에는 근거가 약합니다. 이 사건은 할인율보다 점유 리스크와 실제 현장가격 확인을 먼저 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 근저당 · 상주농업협동조합 | 114,000,000원 | 68,340,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 70,000,000원에서는 집행비용 1,660,000원을 제외한 68,340,000원이 상주농업협동조합에 배당되는 시나리오입니다. 채권최고액 114,000,000원 중 45,660,000원이 미배당으로 남지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 45,660,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 66,282,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 80,717,400원 | 0원 |
상주농업협동조합 채권최고액은 114,000,000원이고 신청채권액은 106,751,165원입니다. 현재 회차에서도 신청채권 전액을 충족하지 못하며, 추가 유찰될수록 금융기관 미배당은 커집니다. 다만 이 계산에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다. 문제는 등기 채권이 아니라 앞서 본 전입일 미상 점유자 확인입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석남서초등학교 서측 인근. 주변은 다세대주택, 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호. 급·배수, 위생, 도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 인접지인 석남동 589-11을 통하여 출입합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 토지 공시지가는 1,160,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 성원맨션은 총 11세대, 사용승인일은 1995.09.29입니다. 확인된 실거래가 1건에 그쳐 거래 표본은 제한적입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 케스팅 전입일 확인. 전입일이 말소기준 2010.01.27보다 빠른지 늦은지가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 김휘웅 보증금 확인. 전입은 2019.06.26으로 후순위라 대항력은 없지만 보증금·우선변제 관련 서류는 확인할 필요가 있습니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 배당표상 인수 0원과 실제 점유관계가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인 거래가 2021.07 1건이고 면적도 다르므로 인근 동급 다세대의 최근 실거래와 매물가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 도로 출입 확인. 서측 인접지 석남동 589-11을 통해 출입한다는 감정 내용을 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능성은 현재 배당표에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “할인율보다 미상 점유가 먼저다”
감정가 100,000,000원에서 70,000,000원으로 내려온 숫자만 보면 눈에 띄는 할인입니다. 등기부도 2010년 상주농업협동조합 근저당이 말소기준으로 선명하고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 김휘웅과 달리 케스팅은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이 남습니다. 게다가 시세 근거도 2021년 7월의 90,000,000원 거래 1건뿐이고 면적까지 다릅니다. 따라서 이 물건은 “7,000만원이니 싸다”가 아니라 “점유관계를 끝까지 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 다세대”입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 점유와 시세 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
