인천지방법원 2025타경507729. 인천 부평구 부평동 창보아파트 101동 1층 109호입니다. 감정요항상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물 내 제1층 제109호입니다. 권리의 출발점은 2020.02.12 주식회사오케이저축은행 근저당권입니다. 이후 근저당권은 오케이에프앤아이대부주식회사로 이전됐고, 이 채권자가 2025.02.24 임의경매개시결정을 받았습니다.
매각물건명세서 명시 인수권리는 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음입니다. 제공된 임차인 목록도 비어 있어 인수 보증금은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정요항의 기타 참고사항에는 임대관계는 미상으로 되어 있으므로, 입찰 전 점유자와 전입세대 열람 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507729 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 70-78 창보아파트 101동 1층109호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물 내 제1층 제109호 · 사용승인 1999.10.30 |
| 소유자 | 송제현 (2016.03.21 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이에프앤아이대부 주식회사 / 86,824,838원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.12 을구 8번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 · 채권최고액 118,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 없다
말소기준은 2020.02.12 을구 8번 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 9번, 을구 11번 근저당권과 갑구 4번 가압류, 갑구 5번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공 노트에도 “매각물건명세서 명시 인수권리: 해당사항없음”, “매각물건명세서 명시 법정지상권: 해당사항없음”으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 낮아도 ‘시세 대비 저렴’은 아직 아니다
현재 최저매각가는 156,800,000원으로 감정가 224,000,000원의 70%입니다. 인수액이 0원이므로 숫자상 실질취득도 156,800,000원입니다. 그러나 제공 데이터에는 실거래 표본이 없으므로, 이 금액이 실제 시세보다 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권총액 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 156,800,000원 | 696,273,147원 | 542,468,347원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 109,760,000원 | 696,273,147원 | 588,849,787원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 76,832,000원 | 696,273,147원 | 621,224,123원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 미배당은 현재 회차 기준 542,468,347원이고, 2회·3회 유찰 시 더 커집니다. 미배당 자체가 곧바로 매수인 부담은 아니지만, 가격이 내려갈수록 채권 회수 부족이 커지는 사건이라는 점은 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,995,200원 |
| 1. 을구 1(전 1)번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사한미은행 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 57,200,000원 | 57,200,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 173,250,000원 | 16,004,800원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 118,800,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 94,800,000원 | 0원 |
| 7. 을구 11번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 109,200,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 4번 가압류 · 인천신용보증재단 | 62,423,147원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 696,273,147원 중 예상배당은 153,804,800원, 미배당은 542,468,347원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 “부평여자고등학교” 남서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위 일대는 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건은 무난시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물 내 제1층 제109호입니다. 외벽은 몰탈위 수성페인팅, 창호는 알미늄샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기 등이 설비되어 있습니다.
- 토지·규제. 세장형 토지로 인접 토지와 등고 평탄하며 아파트부지로 이용 중입니다. 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 제공 데이터상 false입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 이 사건은 인수액 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 156,800,000원입니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 제공되지 않았습니다. 최저가 156,800,000원이 시세 대비 싼지, 비싼지는 별도 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 제공 임차인 데이터는 0명이지만 감정요항은 임대관계 미상입니다. 전입세대 열람과 현장 점유를 확인해야 합니다.
- 명시 인수권리. 매각물건명세서 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음입니다. 다만 원본 명세서와 등기부를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 미배당 542,468,347원, 신청채권자 예상배당 0원으로 표시됩니다. 미배당은 매수인 인수와 구분해야 합니다.
- 관리비·현장 상태. 아파트 물건은 미납 관리비와 내부 상태가 실제 취득 비용에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 데이터가 없고, 명시 인수권리도 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 보면 비교적 단순한 아파트 경매입니다. 그러나 제공 데이터 안에는 실거래 비교가 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격은 확인 후 판단”입니다. 현재 최저가 156,800,000원을 기준으로 주변 실거래와 점유 상태를 확인한 뒤, 실질취득액이 충분히 낮다고 판단될 때만 입찰가를 정하는 것이 안전합니다.
