수원지방법원 2025타경41779. 평택 비전동 ‘시티팰리스’ 2층 202호, 전용 63.11㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김경훈은 2021.08.04 소유권을 이전받았고 거래가액은 193,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.01.06 접수된 양천구 압류입니다. 기존 반월신용협동조합 근저당과 신한은행 근저당은 그 전에 이미 등기부상 말소돼 현재 매각에서 인수되는 담보권은 아닙니다.

문제의 중심은 담보권보다 임차인입니다. 강현주는 확정일자 2021.07.08, 전입·점유개시 2021.08.04로 말소기준 2022.01.06보다 앞서고, 보증금은 193,000,000원입니다. 이 구조만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담이 보증금 수준에 가까이 고정되는 인수형입니다. 다만 이 사건에는 이를 뒤집는 대항력 포기 확약이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

말소기준은 2022.01.06 양천구 압류입니다. 강현주의 확정일자(2021.07.08)와 전입·점유(2021.08.04)가 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 이후 국민건강보험공단·강서구·부천시 압류, 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 확약은 강현주에게만 적용

③ 시세 비교 — 최저가보다 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다

대항력 임차인이 있는 사건은 단순 최저가만 보고 시세와 비교하면 안 됩니다. 이 사건은 강현주 확약을 반영하면 강현주에 대한 인수가 0원이므로 현재 회차의 기본 실질취득액은 89,670,000원입니다. 이 금액은 제공된 최근 12개월 평균 193,000,000원의 46.5%입니다.

가격 수치만 보면 실질취득 89,670,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 193,000,000원보다 크게 낮습니다. 다만 거래 표본은 1건뿐이고 실제 제시된 거래월도 2021.07입니다. 따라서 46.5%라는 숫자만으로 현재 시장가 대비 확정적인 할인이라고 단정하기에는 표본이 얇습니다. 여기에 확약 밖 보증금 미상 임차인의 인수 가능성까지 남아 있어, 표면 할인율과 최종 투자원가는 다를 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)

배당 계산상 강현주의 미배당액은 105,344,060원이며, 확약이 없었다면 매수인 인수로 이어질 수 있는 금액입니다. 그러나 2026.05.04 확약을 강현주에게 적용하면 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있습니다. 별도 ‘내용없’ 임차인의 보증금은 이 배당액에 확정 반영된 금액이 아니므로 따로 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 인수 구조 — 확약이 없었다면 가격 하락 효과가 사라진다

확약이 없었다면 최저가가 89,670,000원에서 71,736,000원, 57,388,800원으로 내려가더라도 강현주의 미배당 보증금 인수액이 105,344,060원, 122,955,248원, 137,044,198원으로 늘어 총부담이 보증금 수준에 가까이 유지되는 구조였습니다. 이 사건에서는 강현주 확약 때문에 그 주된 인수 부담이 제거됐지만, 확약 밖 임차인 위험까지 함께 제거된 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 시티팰리스는 8세대이며 본건 전용면적은 63.11㎡입니다.
• 입지. 평택성동초교 북측 인근에 있고, 주변에는 공동주택·공원·생활편의시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 토지는 남측 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조·콘크리트지붕이며 외벽은 드라이비트 마감, 새시창 등이 적용됐습니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 1,040,000원/㎡입니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%입니다. 거래 표본 역시 1건이라 시세와 매도 유동성 판단에 보수적 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.05.04 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 대상과 조건이 강현주에게 정확히 적용되는지 원본 문구를 다시 확인해야 합니다.
• ‘내용없’ 임차인 확인. 전입·확정일자·배당요구가 기재된 별도 임차인의 실제 성명, 보증금, 점유관계를 확인해야 합니다. 이 부분이 최종 인수액을 바꿀 핵심 변수입니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 존재하면 배당 순위와 강현주 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 표본 한계. 실거래 비교는 63.11㎡ 2층 193,000,000원 한 건입니다. 46.5% 할인 수치를 현재 시세 전체의 확정값처럼 보지 않아야 합니다.
• 환금성. 8세대 다세대이며 현재까지 4회 유찰된 만큼, 낙찰 이후 재매각 속도와 실수요층을 보수적으로 가정하는 편이 안전합니다.
• 현황 재확인. 내부구조와 현황은 외부관찰 및 건축물대장 현황도면 등을 참고해 평가됐으므로 실제 내부상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.

맺으며 — “확약으로 큰 불은 껐지만, 완전한 무인수 물건은 아니다”

이 사건을 단순히 “최저가 89,670,000원, 감정가의 49%”라는 숫자로만 보면 매우 싸게 보입니다. 원래 구조대로라면 보증금 193,000,000원의 대항력 임차인 강현주 때문에 현재 회차에서 105,344,060원을 추가 인수할 수 있어 최저가 하락의 효과가 크게 사라지는 물건입니다. 하지만 2026.05.04 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 강현주에 대한 실질 인수는 0원이 됐고, 그 기준 실질취득 89,670,000원은 최근 평균 및 최신 거래 193,000,000원의 46.5%입니다.

그렇다고 곧바로 ‘안전하게 반값’이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 같은 확약의 대상이 아닌 보증금 미상 임차인 ‘내용없’이 별도로 남고, 8세대 다세대·4회 유찰·실거래 1건이라는 환금성 한계도 겹칩니다. 따라서 이 사건은 주된 인수위험은 크게 해소됐지만, 미상 임차인의 정체와 보증금을 확인하기 전까지는 보수적으로 보는 C급 물건입니다. 승부처는 최저가 자체가 아니라, 확약 밖 임차인까지 정말 인수 0원인지 확인하는 것입니다.