💰 17,767,400원 🧾 인수 0원 ⚖️ 4회 유찰 📉 -18.3%
수원지방법원 2025타경41787. 평택역 동측 인근의 퍼스트시티 1동 17층 1705호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트(도시형생활주택, 원룸형)이고, 전용면적은 18.0622㎡입니다. 감정가는 74,000,000원이지만 4회 유찰되면서 현재 최저매각가는 17,767,400원, 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다.
가격만 보면 눈에 띄게 낮습니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 56,666,666원, 최신 거래는 2026년 4월 65,000,000원인데 현 최저가는 최근 12개월 평균의 31.4%입니다. 다만 전체 거래 흐름은 -18.3%로 하락했고, 이 단지 경매물건의 평균 유찰횟수도 3.6회, 매각률은 0.0으로 집계돼 있습니다. ‘싸다’는 사실과 ‘쉽게 되팔린다’는 판단은 분리해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41787 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택동 294-3 퍼스트시티 1동 17층1705호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택, 원룸형) · 전용 18.0622㎡ · 18층 건물 중 17층 |
| 이용상태 | 방1 · 주방 · 욕실 · 현관 · 확장형발코니 등 |
| 소유자 | 김경란 · 2018.10.16. 소유권이전 · 거래가액 128,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 17,767,400원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 13,340,877원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 단지 | 퍼스트시티 · 154세대 · 2018.08.31. 준공 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 정리됐고, 현재 기준 인수 0원
말소기준은 2024.02.06. 갑구 6번 압류입니다. 권리자는 국이고 처분청은 수원세무서장입니다. 이후 신용보증기금·서울신용보증재단· 소상공인시장진흥공단 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 시장은 하락 중
퍼스트시티 전용 18.06㎡대 인근 면적의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 66,217,500원이지만, 과거 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 56,666,666원과 최신 거래 65,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -18.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 18.53㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 18.06㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2025.11 | 18.53㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 2024.03 | 19.78㎡ | 3 | 69,750,000원 |
| 2023.12 | 18.53㎡ | 10 | 69,150,000원 |
| 2023.12 | 19.78㎡ | 4 | 69,740,000원 |
| 2023.12 | 18.06㎡ | 18 | 68,440,000원 |
| 2023.12 | 18.06㎡ | 11 | 75,600,000원 |
| 2023.12 | 18.06㎡ | 6 | 68,230,000원 |
| 2023.12 | 18.06㎡ | 16 | 68,900,000원 |
| 2023.11 | 18.06㎡ | 12 | 67,400,000원 |
| 2023.11 | 18.06㎡ | 10 | 67,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 56,666,666원 |
현 최저가 17,767,400원은 최근 12개월 평균의 31.4%입니다. 전체 12건 평균 66,217,500원과 비교한 비율은 26.8%이지만, 가격 판단은 하락세를 반영한 최근 평균을 우선해야 합니다. 그 기준으로 봐도 할인폭 자체는 큽니다. 다만 2026년 2월에는 동일 18.06㎡가 40,000,000원에 거래된 사례가 있어, 소형 도시형생활주택의 거래가격 편차가 크다는 점도 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,767,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 719,813원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 12,260,725원 | 12,260,725원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 23,275,787원 | 4,786,862원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 30,890,186원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 66,426,698원 중 17,047,587원이 배당되고, 미배당은 49,379,111원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 17,767,400원 | 17,047,587원 | 49,379,111원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 12,437,180원 | 11,813,311원 | 54,613,387원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 8,706,026원 | 8,149,318원 | 58,277,380원 | 0원 |
이 물건은 대항력 임차인 보증금이 낙찰가 하락분을 대신 인수하는 구조가 아닙니다. 현재·5회 유찰·6회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 기준 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일하게 움직입니다.
⑤ 입지·상품성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 평택동 소재 평택역 동측 인근. 숙박시설·다세대주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 거리와 운행빈도를 포함한 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층 건물 중 17층. 외벽은 석재붙임 및 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비를 갖추고 있으며 도시가스에 의한 개별난방 구조입니다.
- 용도. 아파트(도시형생활주택, 원룸형)로 방1·주방·욕실·현관·확장형발코니 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 8m~10m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 3,088,000원/㎡, 토지면적 673.8㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격은 최근 시세로 판단. 전체 평균 66,217,500원보다 최근 12개월 평균 56,666,666원과 최신 거래 65,000,000원을 우선 참고하세요. 최근 흐름은 -18.3%입니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 최저가가 최근 시세의 31.4%까지 내려왔는데도 4회 유찰된 이유를 현장 상태·점유·수요 측면에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 현재 확인된 별도 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 등 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 인도 절차를 확인하세요.
- 과거 임차권 혼동 금지. 박병호의 70,000,000원 주택임차권은 2020.11.02. 이미 말소됐습니다. 현재 인수액 계산에는 포함되지 않습니다.
- 세금·배당 원본 확인. 말소기준이 국의 압류이고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 배당요소를 원본으로 대조하세요.
- 환금성 점검. 전용 18.0622㎡ 원룸형 도시형생활주택이라는 상품 특성과 단지 경매 평균 유찰 3.6회를 감안해 예상 보유기간과 재매각 가능성을 따져보세요.
맺으며 — “싸게 내려왔다. 그래서 더 이유를 확인해야 한다”
이 물건의 권리구조는 현재 기준으로 비교적 명확합니다. 과거 근저당과 주택임차권은 이미 말소됐고, 2024.02.06. 압류를 말소기준으로 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 더 강합니다. 현 최저가 17,767,400원은 최근 12개월 실거래 평균 56,666,666원의 31.4%입니다. 다만 그만큼 이미 4회 유찰됐고, 시장 추세는 -18.3%입니다. 소형 도시형생활주택의 환금성과 실제 점유상태를 확인하지 않은 채 할인율만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 권리는 합격, 가격도 매력적이지만 환금성 검증이 최종 관문입니다.
