수원지방법원 2025타경41787. 평택역 동측 인근에 자리한 퍼스트시티 제1동 17층 1705호입니다. 명칭에는 아파트가 들어가지만, 감정평가서상 실제 이용 상태는 도시형생활주택·원룸형입니다. 방 1개, 주방, 욕실, 현관, 확장형 발코니로 구성된 소형 주거상품으로, 일반적인 가족형 아파트와는 수요층과 환금성이 다릅니다.
소유자 김경란은 2018년 10월 16일 거래가액 128,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 여러 채권자의 압류·가압류가 이어졌고, 신용보증기금의 강제경매개시결정이 2025년 4월 17일 등기됐습니다. 현재 말소기준은 2024년 2월 6일 수원세무서장의 국세 압류입니다. 과거 근저당권과 주택임차권등기는 이미 말소되어 있지만, 현장 점유자 및 실제 배당관계는 등기 이력만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41787 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택동 294-3 퍼스트시티 제1동 제17층 제1705호 도로명: 경기도 평택시 평택로28번길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택·원룸형) · 전용 18.0622㎡ · 방1·주방·욕실·현관·확장형발코니 · 18층 건물 중 17층 |
| 건물 개요 | 퍼스트시티 · 154세대 · 2018.08.31 준공 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 김경란 (2018.10.16 소유권이전 · 거래가액 128,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 12,437,180원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신용보증기금 / 13,340,877원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.06 · 갑구 6번 · 국(처분청 수원세무서장) 압류 |
| 현재 근저당권 | 0건 · 과거 근저당권은 2021.02.02 말소 |
| 확인된 임차인 | 0명 · 과거 주택임차권등기 말소 이력 있음 · 현 점유 및 임대관계 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국세 압류
현재 권리구조에서 가장 중요한 날짜는 2024년 2월 6일입니다. 국(수원세무서장)을 권리자로 하는 압류가 말소기준으로 지정되어 있고, 이후 신용보증기금·서울신용보증재단·소상공인시장진흥공단의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
따라서 이 보증금을 현재의 인수채무로 합산하지는 않습니다. 그러나 말소 이력만으로 현재 점유·보증금 반환관계를 모두 확정할 수는 없으므로, 박병호의 현 점유 여부와 새로운 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
현재 확인된 임차인은 0명이지만 감정평가서에도 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다 매각물건명세서, 현황조사서, 주민등록 전입관계 및 현장 확인을 통해 대항력 있는 점유자가 새로 존재하는지 검증해야 합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견된다면 대항력은 미상으로 보아 추가 조사해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가 21.9%의 착시를 걷어내면
퍼스트시티의 유사 전용면적 18.06~19.78㎡ 실거래 12건을 살펴보면, 전체 평균은 66,217,500원입니다. 그러나 2023년의 상대적으로 높은 거래가격이 포함되어 있어 이 평균만으로 현재 시장을 평가하면 왜곡될 수 있습니다.
보다 중요한 최근 12개월 거래 평균은 56,666,666원(3건)이고, 최신 거래는 2026년 4월 65,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 과거 대비 -18.3%로 하락하고 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 18.53㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 18.06㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2025.11 | 18.53㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 2024.03 | 19.78㎡ | 3 | 69,750,000원 |
| 2023.12 | 18.53㎡ | 10 | 69,150,000원 |
| 2023.12 | 19.78㎡ | 4 | 69,740,000원 |
| 2023.12 | 18.06㎡ | 18 | 68,440,000원 |
| 2023.12 | 18.06㎡ | 11 | 75,600,000원 |
| 2023.12 | 18.06㎡ | 6 | 68,230,000원 |
| 2023.12 | 18.06㎡ | 16 | 68,900,000원 |
| 2023.11 | 18.06㎡ | 12 | 67,400,000원 |
| 2023.11 | 18.06㎡ | 10 | 67,400,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 66,217,500원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 56,666,666원 |
현 최저가 12,437,180원은 최근 12개월 실거래 평균의 21.9%입니다. 예상 인수액 0원이 유지된다면 매수인 실질취득금액 역시 12,437,180원으로, 최신 실거래 65,000,000원과 비교해도 상당히 낮습니다.
다만 최근 12개월 실거래는 40,000,000원부터 65,000,000원까지 차이가 크며, 가격 추세 자체가 하락하고 있습니다. 가격의 격차는 분명하지만, 이를 즉시 실현 가능한 매각차익으로 볼 수는 없습니다. 원룸의 내부 상태, 실제 점유관계, 관리비, 매수 수요, 추가 유찰 가능성까지 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,437,180원 가정)
현재 최저가를 그대로 낙찰가로 가정한 배당 추정입니다. 표에 반영된 채권액 합계는 66,426,698원이고, 예상 채권자 배당액은 11,813,311원, 미배당액은 54,613,387원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 623,869원 |
| 1. 가압류 · 신용보증기금 | 12,260,725원 | 11,813,311원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 23,275,787원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 30,890,186원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 별도 채권액 미확인 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며 국세 체납액·법정기일에 따른 배당 우선순위와 최우선변제권 등은 반영되지 않았습니다. 신용보증기금의 가압류 채권액 12,260,725원과 경매 신청 청구액 13,340,877원도 구분해야 합니다. 실제 배당순위와 신청채권자 배당액은 배당절차에서 달라질 수 있으며, 동일 채권의 중복 계산 여부도 확인해야 합니다. 미배당 채권은 일반적으로 매수인의 인수채무와 구별됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 변화
현재 최저가에서 한 차례씩 더 유찰될 경우의 시뮬레이션입니다. 낙찰가가 내려가면서 채권자 미배당액은 증가하지만, 현행 권리관계 기준 매수인 인수액은 각 회차에서 0원으로 추정됩니다. 이는 실제 점유·임대차 확인을 전제로 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 5회 유찰 · 16.81% | 12,437,180원 | 11,813,311원 | 54,613,387원 | 0원 |
| 6회 유찰 · 11.76% | 8,706,026원 | 8,149,318원 | 58,277,380원 | 0원 |
| 7회 유찰 · 8.24% | 6,094,218원 | 5,584,522원 | 60,842,176원 | 0원 |
배당표상 신용보증기금의 가압류 채권에도 현재 회차부터 미배당이 발생하며, 서울신용보증재단과 소상공인시장진흥공단의 예상배당은 0원입니다. 채권액이 매각대금보다 크다는 사실이 곧 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다. 다만 국세 우선배당과 실제 권리관계에 따라 배당액은 변할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택역 동측 인근에 위치하며, 주변은 숙박시설·다세대주택·근린생활시설·아파트단지 등이 혼재한 지역입니다. 주거뿐 아니라 상업시설이 함께 분포한 도심형 입지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근 노선버스 정류장의 거리 및 운행빈도 등을 고려한 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2018.08.31 준공된 154세대 규모의 퍼스트시티입니다. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 17층에 위치하며 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 실제 용도. 아파트로 분류되지만 감정 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 방 1개·주방·욕실·현관·확장형 발코니로 구성되어 있어 일반 아파트보다 소형 주거 수요에 의존합니다.
- 접도 및 토지. 북서측 약 8m 내외 포장도로와 접하며, 대체로 평탄한 정방형 토지입니다. 일반상업지역이고 공시지가는 3,088,000원/㎡입니다.
- 규제 및 공부. 일반상업지역·가축사육제한구역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되는 것으로 표시됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 토지거래허가의 실제 적용 여부와 경매 취득 관련 예외는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래는 3건이며 40,000,000원과 65,000,000원의 가격 차이가 나타납니다. 전체 평균 66,217,500원보다 최근 평균 56,666,666원이 낮고, 가격 추세 역시 -18.3%입니다. 가격 수준뿐 아니라 매각 소요기간도 위험요인입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 국세 압류. 2024.02.06 압류의 실제 체납세액, 법정기일 및 배당 우선순위를 확인하세요. 현재 예상배당표에는 국세액이 반영되어 있지 않습니다.
- 과거 임차권자 박병호. 보증금 70,000,000원의 주택임차권등기는 2020.11.02 말소됐습니다. 현재 점유 여부, 재임대차 여부, 전입관계를 확인해 새로운 대항력 임차인 위험이 없는지 검증하세요.
- 현황조사 및 매각물건명세서. 현 임대관계가 확정되지 않았으므로 실제 점유자, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 대조하세요. 새로운 대항력 임차인이 확인되면 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
- 강제경매 신청채권. 신용보증기금의 신청 청구액은 13,340,877원, 기존 가압류 청구액은 12,260,725원입니다. 동일 채권관계와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 원룸 내부 상태. 감정가와 최저가의 차이가 크더라도 실제 내부 훼손, 설비 상태 및 수리 필요 여부에 따라 취득 후 비용이 달라질 수 있습니다.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비의 장기 체납 여부와 매수인에게 승계될 수 있는 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 전체 실거래 평균보다는 최근 12개월 평균 56,666,666원, 최신 거래 65,000,000원, 하락 추세 -18.3%를 우선해서 비교하세요. 40,000,000원 거래 사례도 검토해야 합니다.
- 환금성 확인. 5회 유찰된 이유와 동일 건물 내 실제 매매 수요를 확인하세요. 단지 평균 4.2회 유찰이라는 수치도 함께 고려해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 17%라고 무조건 좋은 경매는 아니다”
퍼스트시티 1705호는 현재 최저매각가 12,437,180원, 감정가 대비 16.81%라는 숫자로 눈길을 끕니다. 확인된 임차인 0명, 기존 임차권등기 및 근저당권 말소, 후순위 권리 소멸이라는 점에서 현재 예상 인수액은 0원입니다. 이 전제가 유지된다면 실질취득금액 역시 최저가 수준입니다.
가격 비교에서도 전체 평균 66,217,500원보다 최신 시장에 가까운 최근 12개월 평균 56,666,666원을 적용하는 것이 타당합니다. 실질취득 추정액이 이 평균의 21.9%라는 사실은 분명한 가격 격차입니다.
그렇지만 시장가격은 -18.3% 하락 추세이고, 물건은 5회 유찰되었습니다. 일반 아파트보다 매수층이 제한될 수 있는 원룸형 도시형생활주택이며, 과거 임차권등기와 국세 압류도 확인 대상입니다. 따라서 낮은 최저가만으로 높은 투자매력을 확정할 수 없습니다.
결론은 “가격상 할인 폭은 크지만, 점유·국세·환금성 검증 전에는 조건부 접근”입니다. 특히 현 점유자의 권리관계와 국세 배당순위를 정리하고, 실제 매각 가능한 가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
