인수 0원이어도 ‘싸다’고 말할 수 없다 — 평택 포레스트하이츠 P동 101호

수원지방법원 2025타경41834. 평택시 팽성읍 노와리 포레스트하이츠 P동 1층 101호로, 감정평가상 방 4개·거실·주방 및 식당· 욕실 2개·현관·옷방·다용도실 등을 갖춘 연립주택 이용 물건입니다. 소유자는 주식회사그레이트파크이며, 2021.06.08. 성동새마을금고 명의로 채권최고액 3,420,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.

근저당권은 2024.11.04. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사를 채권자로 하는 채권최고액 3,420,000,000원의 근질권도 설정됐습니다. 현재 경매는 엠씨아이대부주식회사가 청구액 3,061,056,770원으로 신청했습니다. 최저가 440,300,000원에서 매각되더라도 담보채권은 대부분 미배당으로 남지만, 그 미배당액은 채무자·담보권자 사이의 문제이며 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준은 2021.06.08. 접수된 성동새마을금고 근저당권입니다. 이후 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근질권이 설정됐으나, 담보권 관계는 매각대금 배당을 통해 정리되는 구조입니다. 2025.02.07. 평택세무서장 명의의 압류와 2025.04.28. 현재 경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

② 현황조사 전입자 — 8명 모두 말소기준 이후

현황조사에는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 일반 전입자 8명이 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일인 2021.06.08.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 말소기준 이후 전입이므로 보증금 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 가격·환금성 — 감정가 70%는 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 440,300,000원으로 감정가 629,000,000원의 70%입니다. 하지만 확인 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 없고, 최근 낙찰가와 낙찰일도 확인되지 않습니다. 비교 면적의 일치도 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 낮은지 계산할 근거가 부족합니다.

포레스트하이츠 M동~P동은 28세대 규모이고 2019.04.19. 사용승인된 것으로 조사됐습니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.6회, 낙찰률 0.0%이며 최근 확인된 낙찰가도 없습니다. 표본의 범위와 면적 일치에 한계가 있더라도, 적어도 이 수치는 감정가 대비 할인율만 보고 즉시 응찰하기보다 실제 매매 가능 가격과 환금성을 먼저 확인해야 한다는 경고 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 440,300,000원 가정)

집행비용은 매각대금에서 6,803,000원으로 추정됐고, 담보권 배당액은 433,497,000원입니다. 채권최고액 기준 미배당은 2,986,503,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기상 근저당권은 2024.11.04. 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근질권이 설정돼 있으므로 실제 배당 수령 관계는 등기 및 채권관계 원본을 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 팽성읍 노와리 와야마을 남서측 인근으로, 단독주택·연립주택·다세대주택과 농경지가 혼재하며 제반 입지여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근은 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나 운행 빈도 등을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅과 드라이비트, 내부는 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시창호 등으로 구성됩니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·난방설비와 현관 출입 보안개폐설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지의 연립주택 건부지이며 단지 내 포장도로가 북측 외곽 공도로 연결됩니다. 지목은 대, 도로접면은 소로한면입니다.
• 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 240,800원/㎡입니다.
• 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 28세대 규모의 연립·다세대 단지이고 대중교통이 다소 불편하며, 최근 거래 및 낙찰 가격 자료가 없어 매도 가능 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 101호 실제 점유 확인. 조사 전입자가 다른 호수에 기재돼 있으므로 현장 방문과 집행관 현황조사 원문을 통해 101호의 점유자·사용 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 보증금·배당요구 확인. 전입자들의 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력 인수는 없더라도 최우선변제 여부는 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 실거래 직접 조사. 감정가 대비 70%를 시세 할인율로 보지 말고, 인근 연립·다세대의 최근 매매가와 동일 면적 매물을 직접 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 환금성 보수 평가. 평균 유찰 2.6회·낙찰률 0.0%라는 통계와 대중교통 여건을 반영해 재매각 기간과 가격 조정 가능성을 계산해야 합니다.
• 근저당 이전·근질권 대조. 성동새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이어진 담보권 이전과 느티나무제삼차유한회사 근질권의 현재 상태를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 국세 압류와 당해세 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부를 관계 기관과 관리 주체에 확인해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 생산관리지역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역의 적용 범위와 취득·이용 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 법원 원본 자료로 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 정리되지만 가격과 점유는 열려 있다

이 물건의 장점은 분명합니다. 2021.06.08. 근저당권이 말소기준이고 이후 전입자들은 모두 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 예상 인수액 역시 0원입니다.

반면 투자 판단의 핵심인 가격과 환금성은 명확하지 않습니다. 최저가 440,300,000원은 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래와 최근 낙찰가가 없고, 단지 통계는 평균 2.6회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 본건은 101호인데 현황조사 전입자는 다른 호수에 분포해 실제 점유관계도 추가 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 가격 검증과 점유 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건”입니다. 감정가 대비 할인보다 실제 매매 가능 가격과 명도 대상을 먼저 확인해야 합니다.