대전지방법원 2025타경51558. 당진시 채운동 ‘당진채운동양우내안애아파트’ 106동 3층304호입니다. 현황은 방3·욕실2·현관·거실·주방 등을 갖춘 주거용 아파트이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상25층 건물입니다. 사용승인일은 2018.04.30입니다.
소유자 이양휘는 2019.07.30 소유권이전을 마쳤고 등기상 거래가액은 202,800,000원입니다. 같은 날 국민은행 근저당 161,700,000원과 삼영개발주식회사 근저당 68,400,000원이 설정됐습니다. 이 가운데 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 충남신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정까지 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51558 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 채운동 1152 당진채운동양우내안애아파트 106동 3층304호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 현황 주거용(방3, 욕실2, 현관, 거실, 주방 등) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상25층 · 사용승인 2018.04.30 |
| 소유자 | 이양휘 · 2019.07.30 소유권이전 · 거래가액 202,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 139,641,758원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.07.30 국민은행 근저당권 161,700,000원입니다. 같은 날 설정된 삼영개발주식회사 근저당권 68,400,000원, 2024.10.04 충남신용보증재단 가압류 32,595,165원, 2025.07.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 인수되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 71.7%
당진채운동양우내안애아파트는 457세대, 사용승인일 2018.04.30입니다. 대상 면적은 59.938㎡이고, 동일 면적 최근 12개월 거래 12건의 평균은 154,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 150,000,000원, 표본 최저는 143,000,000원, 최고는 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.97㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 4 | 143,000,000원 |
| 2026.08 | 59.97㎡ | 9 | 156,000,000원 |
| 2026.07 | 59.97㎡ | 19 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 18 | 158,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 16 | 157,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 11 | 157,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 19 | 156,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 18 | 154,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 21 | 155,000,000원 |
| 평균 | 59.938㎡ | 12건 | 154,250,000원 |
현재 최저매각가 110,600,000원은 최근 12개월 평균 154,250,000원의 71.7%입니다. 최신 거래 150,000,000원과 최근 거래 최저 143,000,000원보다도 현재 최저매각가가 낮습니다. 매수인 인수금액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 역시 110,600,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 161,700,000원 | 108,251,600원 |
| 2. 근저당 · 삼영개발주식회사 | 68,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 32,595,165원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 262,695,165원, 채권자 예상배당은 108,251,600원, 미배당은 154,443,565원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 당진시 채운동 소재 당진고등학교 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통 이용상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평지붕 지하1층·지상25층 아파트로, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·주차장·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 남동측·서측·동측으로 포장도로가 접하며 도로상태는 양호한 편입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 971,800원/㎡입니다. 토지는 부정형 평지의 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 소로2류·중로2류에 접하고 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 포함됩니다.
- 단지. 당진채운동양우내안애아파트는 457세대이며 사용승인일은 2018.04.30입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 재확인. 말소기준 2019.07.30 국민은행 근저당과 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 입찰 직전 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 154,250,000원, 최신 거래 150,000,000원, 거래 최저 143,000,000원과 응찰 예정가를 함께 비교하세요.
- 점유 확인. 임차인 내역은 없지만 실제 인도 단계에 대비해 현장 점유 상태를 확인하세요.
- 내부 상태. 대상 호수는 3층이므로 동일 면적의 다른 층 실거래와 단순 비교하지 말고 내부 상태와 개별 조건을 확인하세요.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 확인하세요.
맺으며 — 권리 단순, 가격은 최근 실거래 아래
이 물건의 핵심은 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수는 0원입니다. 임차인도 없어 권리분석은 비교적 단순합니다. 가격도 현재 최저매각가 110,600,000원이 최근 12개월 실거래 평균 154,250,000원의 71.7%이고, 최신 거래 150,000,000원보다 낮습니다. 현재는 1회 유찰 상태이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.3회인 만큼, 권리의 안전성만 볼 것이 아니라 해당 호수의 실제 상태와 경쟁 강도를 함께 확인해 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
