인천지방법원 2025타경507732. 부평동 장제로변의 스위트홈 2동 7층 706호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 이 사건은 단순히 “감정가 251,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가 122,990,000원까지 내려왔다”로 보면 안 됩니다. 전입·점유가 말소기준권리보다 앞선 임차권이 있고, 임차보증금이 213,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준으로 붙는 구조가 됩니다.
그런데 이 사건에는 중요한 예외가 붙어 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 명시되어 있지만, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 실질 인수액을 0원*으로 봅니다. 다만 확약은 윤소라 임차권에만 적용되므로, 확약 밖 별도 점유·임대차가 확인되면 그 인수위험은 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507732 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 518-7 스위트홈 2동 7층706호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) · 제7층 제706호 79.90㎡ 전부 |
| 소유자 | 김대성 (2020.10.06. 공유자전원지분전부 이전, 거래가액 213,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 122,990,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 앞선다
실제 임차인은 윤소라 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 등기부 임차권등기, 현황조사, 매각물건명세서에 나타나는 실제 임차인입니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.09.15, 확정일자는 2020.08.27이고, 말소기준으로 선언된 압류는 2022.08.04입니다. 그래서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 모두 봐야 합니다.
| 임차인 | 사용관계 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤소라 | 주거 (임차권등기) · 제7층 제706호 79.90㎡ 전부 | 213,000,000원 | 대항력 有 전입 2020.09.15 | 우선변제 확정 2020.08.27 · 배당요구 2022.09.27 | 승계 아님 is_subrogation false | 확약서 반영 시 실질 0원* 룰상 미배당 92,531,860원 |
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 확약 후 실질취득을 본다
이 사건에는 실거래 비교 데이터가 제공되지 않았습니다. 그래서 가격 판단은 감정가 대비 최저가만으로 단정하지 않고, 확약서가 유효한 경우의 실질취득과 확약서가 무력한 경우의 룰상 인수액을 나누어 봐야 합니다.
| 구분 | 매각가 | 룰상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 122,990,000원 | 92,531,860원 | 확약서 유효 시 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 86,093,000원 | 128,856,674원 | 낙찰가 하락만큼 미배당 인수 증가 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 60,265,099원 | 154,219,673원 | 확약 없이는 저가 착시 심화 |
정리하면, 확약서가 유효하면 현재 최저가 122,990,000원이 실질취득의 기준이 됩니다. 반대로 확약서가 적용되지 않으면 임차보증금 미배당이 매수인에게 붙는 구조라서 “2회 유찰이라 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 이 사건의 가격 메리트는 최저가 숫자가 아니라 확약서 효력 확인에서 출발합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,521,860원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 윤소라 보증금 (우선변제) | 213,000,000원 | 120,468,140원 | 부족분 92,531,860원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 계양새마을금고 | 88,400,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 3-2번 가압류 · 인천신용보증재단 | 41,207,910원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 213,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
위 배당표의 룰상 매수인 인수액은 92,531,860원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 윤소라 임차권에 유효하게 적용된다는 전제에서는 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥초등학교 남측 인근에 위치하며, 장제로변으로 업무 및 상업시설, 오피스텔 등이 즐비하고 동측 이면지역에는 다세대주택 등 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 및 편의성 등을 고려할 때 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제7층 제706호이며, 사용승인일은 2015.02.12입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 규제·공부. 부평동 518-7, 518-9는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 윤소라 임차권에 적용되는지, 조건과 범위가 무엇인지 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 임차권 착시 경계. 보증금 213,000,000원이 최저가보다 크므로, 확약이 없다면 룰상 인수액이 붙는 물건입니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하지 마세요.
- 실제 임차인 수 확인. 데이터상 실제 임차인은 윤소라 1명입니다. 다만 확약은 이 임차권에만 적용되므로, 별도 점유·임대차가 확인되면 별도 리스크입니다.
- 등기부 정리 확인. 을구 1번 근저당권과 을구 2번 말소 기재, 배당표상 근저당 항목의 불일치 가능성을 원본으로 대조하세요.
- 오피스텔 환금성. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트로 가정하지 말고 대출, 임대수요, 관리비, 기계식주차 이용 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약서 물건”
이 사건의 표면 숫자는 매력적입니다. 감정가 251,000,000원, 최저가 122,990,000원, 2회 유찰. 하지만 권리 구조만 보면 전입 2020.09.15의 대항력 있는 임차권, 보증금 213,000,000원이 핵심입니다. 확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 최저가의 가격 메리트가 사라집니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 윤소라 임차권에 한해서는 실질 인수액을 0원*으로 봅니다. 그래서 이 물건은 “최저가가 낮아서 좋은 물건”이 아니라 확약서가 유효해야만 성립하는 조건부 물건입니다. 결론은 명확합니다. 권리분석의 승부처는 가격이 아니라 확약서 원본 확인입니다.
