수원지방법원 2025타경41851. 평택시 팽성읍 객사리 미라쉘비동 2층 201호로, 감정평가상 방3·욕실2·거실·주방/식당·발코니·현관을 갖춘 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이봉화이며 2022.02.16 매매를 원인으로 2022.02.24 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 165,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2022.04.14 설정된 김인호의 근저당권 채권최고액 104,000,000원입니다.
이 사건이 단순한 후순위 소멸형과 다른 이유는 임차인 이태민의 전입·점유가 2022.02.11로 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다. 보증금은 165,000,000원, 확정일자는 2022.01.18이고 배당요구도 확인되어 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액은 보증금 약 165,000,000원 수준에 고정되는 유형입니다. 그러나 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 확약이 제출되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41851 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 객사리 162-5 미라쉘비동 2층 201호 · 도로명 경기도 평택시 팽성읍 부용로 53-7 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 방3·욕실2·거실·주방/식당·발코니·현관 · 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 이봉화 · 2022.02.16 매매 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 70,560,000원 (감정가의 49%, 5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.14 을구 3번 근저당권 · 김인호 · 채권최고액 104,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 승계 해소
핵심은 시간 순서입니다. 이태민은 2022.02.11 전입·점유해 2022.04.14 김인호 근저당보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 이후 임차권등기는 2024.02.23 접수됐지만, 대항력 판단의 출발점은 임차권등기일이 아니라 기존 전입·점유일입니다. 따라서 통상적인 계산이라면 현재 매각가 70,560,000원에서 집행비용 1,670,080원을 제외한 68,889,920원을 배당받고, 보증금 잔액 96,110,080원이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이태민 · 201호 전부 | 165,000,000원 | 2022.02.11 / 2022.01.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 확약 반영 |
실제 임차인은 1명입니다. *확약을 반영하지 않은 배당 기계산식상 현재 회차 인수액은 96,110,080원이지만, 확약에 따라 이태민 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 확약은 이태민에게만 적용되므로, 확약 범위 밖의 별도 점유·임차인이 새로 확인되는 경우 그 위험은 별도로 판단해야 합니다.
② 가격 판단 — 49%라고 해서 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 70,560,000원으로 감정가 144,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 비율 자체는 시세 할인율이 아닙니다. 이 사건에서 직접 비교에 사용할 수 있는 최신 실거래 금액은 확인되지 않고, 단지 경매 통계는 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0.0%로 잡혀 있습니다. 따라서 최저가가 절반 수준이라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가하면 안 됩니다.
다만 확약의 효과는 가격 계산에 직접 반영됩니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서 70,560,000원을 낙찰가로 내고도 96,110,080원의 보증금 잔액을 승계하여 실질취득 부담이 약 165,000,000원 수준이 되는 구조였습니다. 확약을 반영하면 이태민에 대한 승계액이 0원이므로 실질취득 기준은 현재 낙찰가 70,560,000원입니다. 그렇더라도 시세 자료 없이 이 금액을 ‘저가’라고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,670,080원 |
| 1. 임차인 이태민 보증금 | 165,000,000원 | 68,889,920원 |
| 2. 근저당 · 김인호 | 104,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 울산신용보증재단 | 55,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 23,500,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 집행비용 1,670,080원과 임차인 우선변제 68,889,920원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 기계산식상 임차보증금 미배당액은 96,110,080원이지만, 2026.05.04 확약에 따라 이태민 임차인의 매수인 승계는 실질 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부용초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재하는 기존 주택지대로 제반여건은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2016.01.28 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호이며, 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 북동측으로 폭 약 3m 내외 아스콘 포장도로를 이용합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 문화재보호구역기타, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 860.0㎡, 공시지가는 777,200원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 미라쉘은 16세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수 5.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 권리 해소와 별개로 재매각 수요는 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 2026.05.04 제출된 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 원문과 대조해야 합니다.
- 인수액 계산 구분. 배당표의 96,110,080원은 확약을 반영하지 않은 기계산식상 금액입니다. 확약 반영 실질 인수액은 0원으로 구분해서 판단해야 합니다.
- 확약 적용 범위. 확약은 이태민 임차인에게만 적용됩니다. 현장에서 별도 점유자나 임차관계가 확인되면 그 권리는 별도로 분석해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·평택시·부천시 압류가 확인되고, 당해세에 해당하면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- ‘49%’ 착시 경계. 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 직접 비교 가능한 최근 거래를 별도로 확인하기 전에는 저가 매수로 평가하지 않는 편이 안전합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 내부 상태, 점유관계, 지역 수요, 도로 여건과 다세대주택 환금성 등을 현장 조사해 반복 유찰의 원인을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 세금 관련 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수형의 숫자보다 확약의 효력이 먼저다”
이 사건은 숫자만 보면 선뜻 들어가기 어려운 전형적인 선순위 임차인 인수형입니다. 보증금 165,000,000원, 현재 최저가 70,560,000원, 기계산식상 인수액 96,110,080원이라 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담이 약 165,000,000원에 머무는 구조입니다.
하지만 2026.05.04 확약이 그 결론을 바꿉니다. 이태민 임차인이 우선변제권만 행사하고 대항력과 미배당 보증금의 매수인 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 현재 회차 기준 실질취득액은 따라서 70,560,000원으로 봅니다.
다만 권리 해소가 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 이 물건은 이미 5회 유찰됐고, 단지 경매 통계도 평균 유찰 5.0회·낙찰률 0.0%이며, 시세를 직접 검증할 실거래 근거가 없습니다. 권리의 큰 고비는 확약으로 넘어갔지만, 가격과 환금성은 아직 검증이 필요한 사건. 이 점을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
