수원지방법원 2025타경41866. 경기도 평택시 동삭동에 위치한 더샵지제역센트럴파크1블럭 아파트입니다. 106동 27층 건물 중 16층 1601호로, 감정평가상 방 3개와 거실, 주방·식당, 욕실 2개, 드레스룸, 알파룸 등으로 구성되어 있습니다. 등기상 소유자는 이종구이며, 최초 말소기준권리는 2020년 12월 14일 설정된 주식회사하나은행 근저당권 275,000,000원입니다.
그 뒤 하나은행 근저당권 93,500,000원, 엔에이치농협캐피탈 근저당권 248,400,000원이 설정됐습니다. 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인 신고 내역도 없습니다. 그러나 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 다시 확인해야 합니다.
더 중요한 것은 토지 권리입니다. 매각물건명세서는 대지권 자체가 존재하는지 알 수 없다고 명시합니다. 따라서 단순히 근저당권들이 말소된다는 이유만으로 권리 문제가 끝났다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 동삭동 219-9 더샵지제역센트럴파크1블럭 106동 16층 1601호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.7982㎡ 면적대 · 27층 중 16층 |
| 내부구성 | 방3 · 거실 · 주방/식당 · 욕실2 · 드레스룸 · 알파룸 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인일 | 2020.10.07 |
| 소유자 | 이종구 (단독소유) |
| 감정가 | 526,000,000원 |
| 최저매각가 | 368,200,000원 (감정가의 70%, 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 재매각 여부 | 재매각 |
| 매수신청보증금 | 20% · 73,640,000원 |
| 경매신청채권자 | 에프에이치2503유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 331,265,242원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.14 주식회사하나은행 근저당권 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 불명 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 토지 권리는 별개
말소기준권리는 2020.12.14 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 275,000,000원이며, 이후 설정된 하나은행의 추가 근저당권과 엔에이치농협캐피탈 근저당권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
2025.04.21 엔에이치농협캐피탈의 근저당권이 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전되었습니다. 이는 기존 을구 3번 근저당권의 이전으로, 별개의 근저당권이 추가 설정된 것은 아닙니다. 2025.05.14에는 에프에이치2503유동화전문유한회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 71.9%의 가격 메리트는 분명하다
동일 단지 더샵지제역센트럴파크1BL의 전용 83.71~84.8㎡대 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 511,916,666원으로, 이번 최저매각가 368,200,000원은 평균의 71.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 83.71㎡ | 25 | 525,000,000원 |
| 2026.09 | 84.8㎡ | 6 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 83.71㎡ | 7 | 460,000,000원 |
| 2026.07 | 84.8㎡ | 18 | 550,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 9 | 480,000,000원 |
| 2026.06 | 83.71㎡ | 23 | 492,000,000원 |
| 2026.06 | 83.71㎡ | 15 | 529,000,000원 |
| 2026.06 | 83.71㎡ | 23 | 500,000,000원 |
| 2026.06 | 83.71㎡ | 27 | 550,000,000원 |
| 2026.06 | 84.8㎡ | 21 | 550,000,000원 |
| 2026.05 | 83.71㎡ | 7 | 517,000,000원 |
| 2026.05 | 83.71㎡ | 22 | 490,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 511,916,666원 |
최근 실거래 범위는 460,000,000원~550,000,000원이며, 최신 거래 기준가격은 525,000,000원입니다. 최저매각가 368,200,000원은 최근 12개월 평균보다 143,716,666원 낮고, 최저 거래가인 460,000,000원보다도 낮습니다.
따라서 일반적인 아파트 거래가격만 놓고 보면 현재 최저가에는 상당한 가격 차이가 존재합니다. 다만 개별 호수의 층·향·내부상태 차이, 취득 부대비용, 미확인 점유관계, 특히 대지권 취득에 관한 위험은 이 비교에 반영되어 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 368,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,954,800원 |
| 1. 을구 1번 · 주식회사하나은행 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 2. 을구 2번 · 주식회사하나은행 | 93,500,000원 | 87,245,200원 |
| 3. 을구 3번 · 엔에이치농협캐피탈 | 248,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 368,200,000원으로 매각된다고 가정하면, 집행비용 5,954,800원을 공제한 362,245,200원이 담보권자에게 배당되는 계산입니다. 하나은행의 최초 근저당권에는 275,000,000원, 추가 근저당권에는 87,245,200원이 배당되고, 후순위 근저당권에는 배당액이 남지 않습니다.
채권액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 집행비용도 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당금은 매수인 인수금과 다릅니다. 배당계산상 인수 0원은 대지권 취득 문제나 미확인 점유관계의 해소를 보증하지 않습니다.
④ 회차별 배당·가격 시나리오
추가 유찰이 발생하는 경우를 가정한 회차별 금액입니다. 채권자 미배당액은 낙찰가격이 내려갈수록 증가하지만, 소멸하는 담보권의 미배당 채무가 그 자체로 매수인에게 승계되지는 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 368,200,000원 | 254,654,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (49%) | 257,739,999원 | 363,568,361원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 (34%) | 180,417,999원 | 439,807,853원 | 0원 |
현재 최저매각가 자체가 최근 실거래 평균보다 상당히 낮기 때문에 가격만을 이유로 추가 유찰을 기다려야 한다고 단정하기는 어렵습니다. 핵심은 추가 할인 여부보다 대지권의 실체와 취득 가능성을 확인하는 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 동삭동 소재 모산초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 대단위 아파트단지, 주상용 건물, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 평택모산영신지구 도시개발사업지구입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 단지 규모. 더샵지제역센트럴파크1BL은 2,124세대 규모이며, 사용승인일은 2020.10.07입니다.
- 구조와 설비. 철근콘크리트구조의 아파트로 승강기, 위생·급배수, 옥내소화전, 중앙현관보안장치, 화재탐지기, 스프링클러, 지역난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로 접근. 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 남측 및 서측 외곽도로를 통해 단지에 출입할 수 있습니다.
- 토지이용계획. 자연녹지지역·제1종일반주거지역, 지구단위계획구역·도시개발구역 등의 사항이 있으며, 근린공원·도서관·저류시설 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 대지권 미등기 문제는 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 동일 면적대 실거래 12건이 확인되고 거래가격은 460,000,000원~550,000,000원으로 분포합니다. 일반 거래시장에서는 비교 가능한 매매사례가 있으나, 대지권 문제는 해당 호수의 향후 매각과 금융 이용에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 유무 확인 — 최우선. 매각물건명세서에 대지권 미등기와 대지권 유무 불명이 명시되어 있습니다. 집합건물 등기사항전부증명서, 토지 등기부, 대지사용권 관련 서류를 대조해 취득 가능 여부와 추가 비용 가능성을 확인하세요.
- 재매각 조건. 이번 물건은 재매각입니다. 재매각에 이른 경위와 매각조건을 확인하고, 일반적인 최초 매각사건과 동일하게 판단하지 않아야 합니다.
- 입찰보증금 20%. 최저매각가 368,200,000원의 20%는 73,640,000원입니다. 통상적인 10% 보증금으로 준비하지 않도록 주의하세요.
- 임차·점유관계. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 관련 서류, 실제 점유자와 점유권원을 확인하세요.
- 채권 양도·담보권 확인. 을구 3번 근저당권은 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전되어 있습니다. 근저당권 이전사항과 실제 배당권자 및 배당순위를 원본으로 확인하세요.
- 관리비와 명도. 미납 관리비, 공용부분 관리비 부담 가능성, 인도명령 및 명도 절차에 필요한 비용을 확인하세요.
- 시세 비교. 최근 12개월 평균 511,916,666원뿐 아니라 최신 거래 525,000,000원 및 실거래 최저 460,000,000원도 참고하세요. 개별 호수의 층·향·관리상태 차이를 반영해 입찰가격을 판단해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 특히 대지권 미등기 관련 비고, 특별매각조건, 매각 제외사항 등을 확인하고 법원에 최신 매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 조건부”
이 사건은 일반적인 가격 비교만 놓고 보면 상당히 눈길을 끄는 물건입니다. 감정가 526,000,000원에서 1회 유찰되어 368,200,000원까지 내려왔고, 동일 면적대 최근 실거래 평균 511,916,666원의 71.9%에 해당합니다.
말소기준권리 이후 담보권의 소멸 구조도 비교적 명확하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계는 미상이고, 무엇보다 매각물건명세서에 대지권 미등기 및 대지권 유무 불명이라고 명시되어 있습니다. 이는 할인율이 크다는 이유만으로 넘어갈 수 없는 핵심 위험입니다.
더구나 이 사건은 재매각이고, 입찰보증금도 73,640,000원(20%)입니다. 입찰 전 검증과 자금 준비에 특별한 주의가 필요합니다.
결론은 ‘가격 경쟁력 있음, 권리 확인 전 입찰 보류’입니다. 대지사용권의 존재와 취득 가능성이 확인되고 점유관계까지 정리된다면 가격 경쟁력을 재평가할 수 있습니다. 반대로 대지권 취득이 불확실하거나 추가 부담이 크다면, 최저가가 최근 시세의 71.9%라는 사실만으로는 매입의 안전성을 확보할 수 없습니다.
