수원지방법원 2025타경41876. 평택시 포승읍 만호리 더스위트하버 9층 922호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택[원룸형]아파트로 조사됐습니다. 소유자 주정숙은 2021년 10월 19일 거래가 126,000,000원에 소유권을 취득했고, 김정희는 2021년 10월 21일 주민등록과 확정일자를 갖추고 2021년 11월 4일 점유를 시작했습니다. 말소기준인 2023년 1월 27일 우성피앤씨 가압류보다 임차인의 대항요건이 앞섭니다.
따라서 확약이 없었다면 이 물건은 단순한 “4,851만원짜리 경매”가 아닙니다. 현재 회차 배당에서는 임차보증금 100,000,000원 중 47,236,820원만 배당되고 52,763,180원이 남습니다. 낙찰가와 룰상 인수액을 합치면 101,273,180원으로, 최근 12개월 평균 96,000,000원보다 높아집니다. 그러나 이번 사건에는 그 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 제출돼 있어, 확약을 반영한 실질취득액은 최저가 48,510,000원으로 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41876 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 만호리 574-7 더스위트하버 9층 922호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택[원룸형]아파트 |
| 실거래 매칭 면적 | 41.2㎡ |
| 소유자 | 주정숙 (2021.10.19. 거래가 126,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (5회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 109,015,582원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2023.01.27. 접수된 우성피앤씨 가압류 13,775,000원입니다. 그 이후 하나캐피탈 가압류 6,367,996원, 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원, 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 김정희의 주민등록일과 확정일자는 2021.10.21., 점유개시일은 2021.11.04.로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 실제 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정희 | 922호 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2021.10.21 / 2021.10.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
더스위트하버의 실거래 매칭 면적은 41.2㎡이고, 최근 12개월 실거래 평균은 96,000,000원, 최신 거래는 2025.12. 92,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 7.6% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세 데이터는 아닙니다. 전체 12건 평균 90,316,666원보다도 최근 평균이 더 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 41.2㎡ | 13 | 92,000,000원 |
| 2025.03 | 41.2㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2024.04 | 39.42㎡ | 17 | 85,000,000원 |
| 2023.10 | 41.2㎡ | 11 | 115,000,000원 |
| 2022.10 | 41.2㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2022.10 | 39.42㎡ | 17 | 81,000,000원 |
| 2022.10 | 39.42㎡ | 17 | 81,000,000원 |
| 2022.10 | 41.2㎡ | 13 | 88,000,000원 |
| 2022.10 | 41.2㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2022.05 | 39.42㎡ | 17 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 41.2㎡ | 10 | 86,900,000원 |
| 2022.05 | 41.2㎡ | 6 | 86,900,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 96,000,000원 |
확약을 반영하면 실질취득액은 48,510,000원으로 최근 12개월 평균 96,000,000원의 50.5%, 최신 거래 92,000,000원의 약 52.7%입니다. 이 사건에서 가격 메리트를 논할 때는 단순 최저가가 아니라 확약이 실제로 적용돼 인수가 0원이 되는지를 전제로 한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,273,180원 |
| 1. 임차인 김정희 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 47,236,820원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우성피앤씨 | 13,775,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 6,367,996원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 109,015,582원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차인 미배당액 52,763,180원이 발생하지만, 2026.05.29. 제출된 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*으로 분석합니다. 집행비용은 매각가의 약 2.6% 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 정보 기준)
- 입지. 평택시 포승읍 만호리 신당근린공원 북서측 인근. 주변은 대규모 공장·창고, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 9층 922호. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·승강기·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역이며 국가산업단지(포승지구)·지원시설구역에 포함되고, 중로1류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,196,000원/㎡. 토지는 평지·가로장방 형태의 상업기타 이용 상태입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 단지는 299세대, 2017.04.05. 준공. 실거래는 존재하지만 경매 평균 유찰 7.3회·낙찰률 8.0%로 경매시장 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.29. 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상·조건을 매각물건명세서 원문과 함께 대조하세요.
- 임차권 말소 확인. 김정희 임차권등기는 등기상 보증금 100,000,000원이며 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다. 확약이 이번 매수인에게 적용되는지가 핵심입니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 96,000,000원, 최신 거래 92,000,000원을 우선 비교하세요. 확약 반영 실질취득 48,510,000원은 각각의 절반 수준입니다.
- 환금성 반영. 현재 5회 유찰이 이미 진행됐고 단지 평균 유찰이 7.3회입니다. 낮은 입찰가만으로 향후 매각 용이성을 낙관하지 마세요.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태와 인도 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정평가의 도시형생활주택[원룸형]아파트 이용상태를 함께 확인해 실제 이용·대출·환금성 판단에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “이 물건은 확약서가 가격을 만든다”
겉으로만 보면 보증금 100,000,000원의 대항력 임차인이 있는 위험한 구조입니다. 현재 최저가 48,510,000원에서 미배당 보증금 52,763,180원이 그대로 승계된다면 실질 부담은 101,273,180원으로 올라가 최근 12개월 평균 96,000,000원보다 높습니다. 그렇다면 5회 유찰도 가격 메리트가 아닙니다.
하지만 이 사건은 신청채권자 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 그 조건을 그대로 반영하면 인수는 0원*, 실질취득은 48,510,000원이고 최근 12개월 평균의 50.5%입니다. 가격만 보면 분명한 할인 구간입니다. 다만 평균 7.3회 유찰·낙찰률 8.0%라는 단지의 낮은 경매 유동성 때문에 “권리조건 확인 후 가격은 매력적, 환금성은 보수적으로”가 이 사건의 결론입니다.
