부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 주택임차권등기가 있는 전세사기형 구조입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 고세호 임차인의 주된 인수금은 실질 0원*으로 보는 구조입니다. 다만 확약의 적용 범위와 절차 확인은 필수이며, 오피스텔 특성상 환금성과 가격 검증이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

123,000,000원

최저 60,270,000원

실질취득 추정

60,270,000원*

확약 적용 시 인수 0원

임차보증금

168,000,000원

확약 전 기준

핵심지표

2회 유찰

감정가 대비 49%

인천지방법원 2025타경507740. 인천 남동구 간석동 파크원 3층 310호 오피스텔입니다. 감정가는 1.23억, 현재 최저매각가는 6,027만원으로 2회 유찰된 상태입니다. 표면상으로는 낮은 가격처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 주택임차권등기와 확약 여부입니다.

임차인 고세호는 보증금 1.68억원으로 전입·확정일자를 갖추고 임차권등기를 마친 상태입니다. 다만 임차권등기 접수일은 2023.10.18로 을구 근저당권(2017.05.22, 2020.09.03) 이후입니다. 대항력 판단은 전입·확정일자 기준으로 별도 검토해야 하며, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경507740 (강제경매)
소재지	인천광역시 남동구 간석동 617-23 파크원 3층310호
물건종류 / 이용	오피스텔 · 50.18㎡ · 오피스텔 이용 중
소유자	김대성
감정가 / 최저가	123,000,000원 / 60,270,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.06.29

① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약 확인이 핵심

말소기준권리는 2022.11.03 압류(남동구)로 판단되며, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 근저당권들은 말소기준권리 이전 권리로 등기되어 있어 일반적인 경매 흐름에서는 권리관계 확인이 필요합니다. 임차권등기는 말소기준권리 이후 접수되었으나, 임차인의 대항력은 전입·확정일자 기준으로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
고세호	168,000,000원	有	가능	확약 적용 시 0원*

⚠️ 확약 적용 주의 매각물건명세서에는 “을구 순위 5번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)”이 기재되어 있습니다. 따라서 고세호 임차인에 대한 인수금은 실질 0원으로 산정합니다. 다만 확약서 원본 확인 및 실제 매각 조건 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,484,860원
임차인 고세호 보증금	168,000,000원	58,785,140원
신한은행 근저당	76,800,000원	0원
에프엠펀딩대부 근저당	26,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

회차별 실질취득 추정

확약 적용 시 인수 0원 기준 실질취득은 낙찰가와 동일하게 보는 구조입니다.

✅ 확약 적용 후 권리 관점 주된 임차권 인수 부담은 확약으로 해소되는 구조입니다. 낙찰자가 부담할 실질 인수금은 0원으로 산정합니다.*

⛔ 주의할 점 낮은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 오피스텔 환금성, 임대수요, 확약서 조건 확인이 선행되어야 하며, 확약 범위를 벗어나는 권리 문제가 없는지 원본 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 인천 남동구 간석동 석정중학교 남서측 인근으로 단독·다세대·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스정류장과 간석역이 있어 대중교통 이용 편익은 양호합니다.
용도. 오피스텔로 이용 중이며 업무시설 부지 특성이 있습니다.
환금성. 오피스텔은 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있어 가격 경쟁력과 임대수요 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 원본과 적용 범위를 반드시 확인하세요.
임차권 구조. 임차권등기 접수일은 2023.10.18이며, 근저당권 설정일보다 후순위입니다. 대항력은 전입·확정일자 기준 검토가 필요합니다.
가격 판단. 최저가는 감정가 대비 49%지만, 오피스텔 특성상 환금성을 함께 고려해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.

맺으며 — “확약은 강력하지만 확인이 먼저다”

이 사건은 전세보증금 1.68억원의 임차권등기가 있는 구조지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출되어 주된 인수 위험은 실질 0원으로 조정됩니다. 다만 확약은 해당 임차권에 한정해 적용되는 판단이며, 오피스텔이라는 상품 특성과 환금성을 함께 봐야 합니다. 낮은 최저가보다 중요한 것은 확약 확인과 실제 매수 후 출구 전략입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-20	유찰	1억 2,300만원
2	2026-05-22	유찰	8,610만원
3	2026-06-29	대기	6,027만원

부동산강제경매

확약으로 인수 위험은 줄었지만, 전세 구조와 환금성을 봐야 한다 — 인천 파크원 310호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약은 강력하지만 확인이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (11장)

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