인천지방법원 2024타경531185. 인천 미추홀구 용현동 ‘신창미션힐’ 106동 20층 2002호, 동일 평형 기준 전용 59.85㎡대의 아파트입니다. 현재 소유자는 김봉중이고, 등기부상 현존하는 근저당·압류는 없습니다. 제공된 말소기준은 2024.05.21. 갑구 3번 강제경매개시결정이며 채권자는 주식회사 대원입니다. 임차인도 없어 낙찰자가 승계할 보증금이나 권리는 0원입니다.
가격은 감정가 300,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 210,000,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 295,583,333원, 최신 거래는 2026.08의 290,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.0%로, 권리뿐 아니라 가격 측면에서도 시세 아래 구간에 들어와 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경531185 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 매소홀로 171, 106동 20층2002호 (용현동,신창미션힐) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.851㎡대 · 제106동 제20층 제2002호 · 23층 건물 |
| 소유자 | 김봉중 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 대원 / 1,300,264,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 현존 담보권 없이 경매개시결정이 기준
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 제일은행·한국스탠다드차타드제일은행·한국씨티은행 명의 근저당이 여러 차례 설정됐지만 모두 등기부상 말소됐습니다. 제공된 말소기준은 2024.05.21. 주식회사 대원의 강제경매개시결정이며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 2.10억은 최근 12개월 평균의 71%
신창미션힐 동일 평형 전용 59.85㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균과 전체 제공 표본 평균은 모두 295,583,333원이고, 최신 거래는 2026.08의 290,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.85㎡ | 13 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 19 | 297,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 5 | 292,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 17 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 17 | 317,000,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 22 | 280,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 1 | 273,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 15 | 315,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 11 | 293,000,000원 |
| 2026.01 | 59.85㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 295,583,333원 |
표본 최저가는 273,000,000원, 최고가는 317,000,000원입니다. 현재 최저매각가 210,000,000원은 최근 12개월 평균의 71.0%이고, 최신 거래 290,000,000원보다도 80,000,000원 낮습니다. 감정가 300,000,000원은 최근 12개월 평균과 비슷한 수준이지만, 두 차례 유찰 후 현재 회차에서는 가격 조건이 크게 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 주식회사 대원 | 1,300,264,950원 | 206,260,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 210,000,000원 가정 시 신청채권자 주식회사 대원에게 206,260,000원이 배당되고, 미배당액은 1,094,004,950원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 70% | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 1,094,004,950원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 56% | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 1,135,416,950원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 45% | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 1,168,546,550원 | 0원 |
신청채권자의 청구액이 1,300,264,950원으로 매각가보다 훨씬 크기 때문에 어느 시나리오에서도 전액 변제되지 않습니다. 그러나 그 미배당액이 낙찰자에게 이전되는 구조는 아니며, 제공된 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 옹진군청 남동측 인근. 주위는 동류형 공동주택이 형성되어 있고 배후에 근린생활시설과 학교가 소재합니다.
- 교통. 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 23층 건물의 제106동 제20층 제2002호이며, 위생·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 광평의 아파트 건부지로 이용 중이고 남측 광대로를 통해 출입합니다.
- 용도지역. 준공업지역. 공시지가 1,573,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 단지. 신창미션힐 821세대, 2004.04.30 준공. 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 295,583,333원의 71.0%입니다. 감정가보다 최근 실거래를 기준으로 응찰가 상한을 판단하는 편이 합리적입니다.
- 최근 거래 확인. 최신 거래는 2026.08, 290,000,000원입니다. 현재 최저가와 80,000,000원 차이가 있으나 개별 동·층·내부 상태 차이는 별도 확인해야 합니다.
- 권리 확인. 임차인 0명·매수인 인수 0원으로 분석되지만 입찰 직전 등기부와 매각물건명세서의 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 매각불허가 이력. 2026.04.21. 및 2026.05.08. 최고가매수인 매각불허가결정정본 발송 기록의 원인과 이후 절차를 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 신청채권자의 대규모 미배당은 채권자의 회수 문제이고, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 시세 아래
이 물건의 핵심은 명확합니다. 임차인이 없고 현존 근저당·압류도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 두 차례 유찰을 거쳐 210,000,000원까지 내려와 최근 12개월 동일 평형 평균 295,583,333원의 71.0%에 불과합니다. 최신 거래 290,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다.
다만 2026년 4월과 5월 두 차례의 매각불허가결정정본 발송 기록은 단순히 지나칠 절차 이력은 아닙니다. 원인을 추측하지 말고 법원 기록에서 정확히 확인한 뒤, 그 문제가 현재 회차에 영향을 주는지 점검하는 것이 최종 입찰 판단의 핵심입니다. 권리와 가격은 양호, 절차 이력은 확인 필요. 현재 자료가 보여주는 결론입니다.
