152,600,000원
인천지방법원 2024타경538995. 부평동 세인트뷰 14층 1401호, 전용 47.088㎡의 아파트(도시형생활주택 원룸형)입니다. 감정가는 218,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 152,600,000원입니다. 숫자만 보면 최근 거래 215,000,000원보다 크게 낮아 보입니다. 그러나 이 물건은 최저가 자체가 실제 취득비용이 아닙니다.
임차권자 이다연은 2019.12.06 전입·점유를 시작했고, 2019.11.11 확정일자를 갖춘 뒤 2023.09.12 주택임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 207,900,000원입니다. 말소기준은 2024.06.13 강제경매개시결정이므로 이다연의 임차권은 그보다 앞섭니다. 현재 최저가 152,600,000원에서 집행비용을 제외하면 이다연에게 예상 배당되는 금액은 149,663,600원이고, 나머지 58,236,400원은 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경538995 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 경원대로1344번길 43, 14층 1401호 (부평동, 세인트뷰) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택 원룸형) · 전용 47.088㎡ · 14층 건물 내 14층 |
| 사용승인 / 규모 | 2017.06.08 · 세인트뷰 39세대 |
| 소유자 | 김준호 (2019.11.09 매매 · 거래가액 198,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 152,600,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 2017.08.18 설정된 신한은행 근저당권 48,000,000원은 2019.12.06 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.06.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이다연의 전입·점유, 확정일자와 주택임차권등기는 모두 이보다 앞섭니다.
또한 갑구에는 2022.04.22 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 현재 소유권은 김준호 단독소유로 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 임차·점유자 2명
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이다연 | 14층 1401호 전체 · 2019.12.06 | 207,900,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 58,236,400원 |
| 권상욱 | 1401호 · 2024.01.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
이다연은 임대차계약일 2019.11.09, 주민등록·점유개시일 2019.12.06, 확정일자 2019.11.11을 갖추었고 2021.11.12 보증금 9,900,000원을 증액해 총 보증금이 207,900,000원이 됐습니다. 2023.09.12 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차에서는 배당 후 남는 58,236,400원이 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 71.0%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
세인트뷰 전용 47㎡대 실거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 234,000,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 거래보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.05의 215,000,000원 1건이며, 최근 가격은 이전 거래 대비 -11.7% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 48.59㎡ | 10 | 215,000,000원 |
| 2022.02 | 47.09㎡ | 10 | 247,000,000원 |
| 2021.11 | 48.59㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 234,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 215,000,000원 |
최저매각가 152,600,000원만 보면 최근 12개월 평균의 71.0%라 크게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이다연의 현재 인수액 58,236,400원을 더한 실질취득은 210,836,400원입니다. 최신 거래 215,000,000원보다 불과 4,163,600원 낮아 약 98.1% 수준입니다. 게다가 최근 가격 추세가 -11.7%이므로, 이 정도 차이를 두고 “시세보다 확실히 싸다”라고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,936,400원 |
| 1. 임차인 이다연 보증금 | 207,900,000원 | 149,663,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 207,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 이다연 보증금 중 149,663,600원이 배당되고 58,236,400원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사 청구액은 예상배당 0원입니다. 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려갈수록 인수가 올라간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 152,600,000원 | 58,236,400원 | 210,836,400원 |
| 6회 유찰 시 | 122,080,000원 | 88,329,120원 | 210,409,120원 |
| 7회 유찰 시 | 97,664,000원 | 112,393,952원 | 210,057,952원 |
세 시나리오의 핵심은 명확합니다. 낙찰가가 152,600,000원에서 97,664,000원까지 내려가도 이다연 보증금 미배당 인수액이 58,236,400원에서 112,393,952원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 210,057,952원~210,836,400원 범위에 머뭅니다. 즉 이 사건은 추가 유찰을 기다리는 것만으로 실질매입가가 크게 내려가는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 아파트이며 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다.
- 입지. 부원중학교 남동측 인근. 주변은 아파트·주거용 오피스텔·업무시설·상업용빌딩·근린생활시설이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 부평역이 있어 대중교통 이용편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 최상층 1401호이며 사용승인일은 2017.06.08입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역. 공시지가 3,001,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 세인트뷰는 39세대이고 확인된 실거래 표본은 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 시세 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 152,600,000원만 보지 말고 이다연 미배당 인수 58,236,400원을 합친 210,836,400원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 이다연 배당액 재확인. 배당순위·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 미배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다.
- 권상욱 임대차 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 명확하지 않아 별도 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 234,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 215,000,000원을 우선하고, -11.7% 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.22 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 효력을 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역과 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 5회 ≠ 30% 할인”
이 물건은 감정가 218,000,000원에서 최저가 152,600,000원까지 내려와 숫자상으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 이다연의 보증금 207,900,000원이 가격 구조를 사실상 고정합니다. 현재 예상배당 후 매수인이 떠안을 금액은 58,236,400원이고, 이를 합친 실질취득은 210,836,400원입니다.
최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 215,000,000원과 비교하면 가격 여유는 크지 않습니다. 더구나 최근 거래 추세는 -11.7%이고, 권상욱이라는 보증금·확정일자 미상 점유자까지 남아 있습니다. 추가 유찰이 되더라도 이다연의 미배당 인수액이 증가해 총 부담은 약 210,000,000원대로 유지됩니다. 표면 최저가는 싸지만 실질취득은 시세에 근접하고, 권리 리스크는 아직 닫히지 않은 사건입니다.
