수원지방법원 2025타경42099. 평택시 포승읍 만호리 ‘스마트빌’ 주건축물제1동 1층 101호의 근린시설입니다. 감정가는 100,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 24,010,000원입니다. 등기상 말소기준은 2018.09.27. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 115,200,000원입니다. 이후 천안공주낙농축산업협동조합 가압류, 경매개시결정, 이효영 가압류, 노영희 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 강태철은 2016.12.01. 전입해 말소기준권리보다 먼저 점유관계를 갖춘 것으로 조사됐고, 보증금은 20,000,000원입니다. 배당요구는 2025.09.08. 했지만 우선변제권은 없는 것으로 계산되어 보증금 전액이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 현재 회차의 경제적 취득부담은 최저가 24,010,000원에 인수 20,000,000원을 더한 44,010,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42099 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 만호리 691-9 주건축물제1동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 포승읍 포승산단로13번길 9-13 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 소유자 | 이양희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 24,010,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 청구금액 | 94,492,362원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차권은 별도
말소기준은 2018.09.27. 접수된 을구 3번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 권리 이후의 천안공주낙농축산업협동조합 가압류 500,000,000원, 경매개시결정, 이효영 가압류 15,000,000원, 노영희 근저당권 2,000,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 과거 대원새마을금고 근저당 598,000,000원은 2018.09.27. 해지로 이미 말소됐고, 김쌍수 가압류 172,000,000원과 평택시 압류도 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유 분석 — 확정 인수 2,000만원, 미상 점유 추가 확인
| 임차인·점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강태철 | 2016.12.01 | 20,000,000원 | 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 주식회사 그랜드힐스(강태철) | 2022.08.23 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
| 주식회사 신화창조(강태철) | 2022.07.08 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
| 점포 · 주거 사용 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
강태철은 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않고 배당계산에서도 우선변제권이 없는 것으로 반영돼 있습니다. 따라서 보증금 20,000,000원은 배당으로 해소되지 않고 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다. 반면 2022년 전입한 두 법인은 모두 말소기준권리 이후 전입이어서 대항력이 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득 44,010,000원
이 사건은 4회 유찰돼 최저가가 24,010,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 강태철의 보증금 20,000,000원이 인수되므로 현재 회차에서 매수자가 실제로 부담하는 금액은 44,010,000원입니다. 단순히 “감정가 100,000,000원 대비 24%”만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
동일 물건의 신뢰할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않습니다. ‘스마트빌’은 19세대, 준공일 2016.11.25., 비교대상 면적 48.23㎡가 제시돼 있으나 면적 일치가 확인되지 않았고, 최근 거래금액도 제시되지 않았습니다. 따라서 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 가격평가는 오직 감정가 할인율이 아니라 인수액과 미상 점유위험을 포함해 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 832,180원 |
| 인수 · 강태철 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 115,200,000원 | 23,177,820원 |
| 3. 가압류 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이효영 | 15,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 노영희 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,630,200,000원 중 채권자 예상배당은 23,177,820원, 미배당은 2,607,022,180원입니다. 강태철 보증금 20,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (공시·토지정보 기준)
- 용도. 집합건물 중 근린시설이며, 토지 이용상황은 주상용입니다.
- 규모. ‘스마트빌’ 19세대, 준공일 2016.11.25.로 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 331.0㎡, 평지·가로장방 형태이며 소로한면에 접합니다.
- 지역·지구. 제2종일반주거지역, 일반산업단지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 공시지가. 694,100원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 면적의 최근 실거래 금액이 확인되지 않고 4회 유찰된 근린시설이므로, 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강태철 보증금 인수. 최저가와 별도로 20,000,000원 인수를 자금계획에 반영해야 합니다.
- 미상 주거 점유. 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유가 있으므로 대항력과 추가 인수액을 확인해야 합니다.
- 배당요구와 우선변제 구분. 강태철은 2025.09.08. 배당요구를 했지만 배당계산상 우선변제권 없이 전액 인수로 반영됩니다.
- 가격 비교 기준. 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 “감정가 대비 24%”만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설이면서 별도 점유관계에 주거 사용이 기재돼 있어 실제 이용상태와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수와 점유다
이 사건의 표면은 감정가 100,000,000원에서 24,010,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 숫자 하나로 끝나지 않습니다. 강태철의 보증금 20,000,000원이 매수인에게 인수되므로 현재 회차 실질취득은 44,010,000원입니다. 더 중요한 것은 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유가 별도로 남아 있다는 점입니다.
등기상 소멸관계는 명확하지만 점유관계는 완결되지 않았습니다. 최근 실거래 근거도 없어 실질취득가 44,010,000원을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 4회 유찰, 근린시설이라는 용도, 확정 인수 20,000,000원, 그리고 추가 인수 가능성이 남은 미상 점유를 함께 보면 이 사건은 가격보다 점유·인수 확인이 먼저인 물건입니다.