수원지방법원 2025타경42155. 평택 신장동 ‘갤러리피앤피2차’ 4층 403호, 전용 44.62㎡ 도시형생활(단지형다세대)주택입니다. 현재 소유자는 오인경이며 2021년 12월 27일 매매, 2021년 12월 29일 소유권이전으로 184,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권과 주택도시보증공사의 확약입니다. 임차인 김혜은은 2021년 12월 13일 전입·점유, 2021년 11월 24일 확정일자를 갖추고 2023년 12월 20일 임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준은 2025년 6월 27일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 김혜은의 임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 현재 회차의 기계적 배당표에서는 보증금 184,000,000원 중 63,596,940원만 배당되고 120,403,060원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 이 사건에는 그 계산을 뒤집는 확약이 제출되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42155 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 619-6 갤러리피앤피2차 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활(단지형다세대)주택 · 전용 44.62㎡ · 방3·욕실·거실·주방·발코니·현관 · 5층 중 4층 |
| 소유자 | 오인경 (2021.12.27. 매매 · 거래가액 184,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 65,170,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,021,362원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
등기상 가장 중요한 권리는 김혜은의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 11월 21일, 확정일자는 2021년 11월 24일, 전입·점유는 2021년 12월 13일이며 보증금은 184,000,000원입니다. 말소기준인 2025년 6월 27일 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜은 | 주거용 403호 전부 · 임차권등기 | 184,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 임차인의 별도 중복 임차인이 아니라 이 사건의 신청채권자입니다. 김혜은은 2025년 6월 25일 배당요구를 했고, 확정일자와 대항력을 모두 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
* 기계적 배당규칙상 현재 회차 미배당액은 120,403,060원이지만, 2026.03.27 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 김혜은 임차권에만 적용됩니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 35.4%
갤러리P&P2차 전용 44.62㎡의 확인된 실거래는 모두 184,000,000원입니다. 최신 거래는 2023년 8월 3층 184,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 184,000,000원, 전체 4건 평균 역시 184,000,000원입니다. 최근과 과거의 가격 추세 차이는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 44.62㎡ | 3 | 184,000,000원 |
| 2022.04 | 44.62㎡ | 3 | 184,000,000원 |
| 2022.01 | 44.62㎡ | 2 | 184,000,000원 |
| 2021.12 | 44.62㎡ | 4 | 184,000,000원 |
| 평균 | 44.62㎡ | 4건 | 184,000,000원 |
확약을 반영하지 않으면 현재 최저가 65,170,000원에 미배당 인수 120,403,060원이 붙어 기계적 총부담이 185,573,060원이 되어 보증금 184,000,000원과 비슷한 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에서는 해당 잔존 보증금반환청구권을 포기하는 확약이 있으므로 가격 비교 기준은 65,170,000원의 실질취득입니다. 이는 최근 12개월 평균 184,000,000원의 35.4%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,573,060원 |
| 1. 임차인 김혜은 보증금 | 184,000,000원 | 63,596,940원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,021,362원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당표상 임차보증금 부족분은 120,403,060원입니다. 다만 확약에 따라 해당 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2019.04.03 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 403호로, 도시형생활(단지형다세대)주택입니다. 방3·욕실·거실·주방·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 평택시 신장동 소재 신장근린공원 서측 인근이며, 저층 공동주택을 중심으로 일부 단독주택과 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역 등에 해당합니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 대지권 목적 토지 중 619-23은 공부상 임야이나 실제는 대입니다.
- 환금성. 갤러리P&P2차는 11세대 규모이며 확인된 44.62㎡ 실거래 4건은 모두 184,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.27 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 대상과 조건을 매각물건명세서에서 직접 대조하세요.
- 기계적 인수액과 구분. 확약을 제외한 계산상 미배당액은 120,403,060원이지만, 본 분석의 실질 인수는 확약을 반영해 0원*입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 법정기일을 확인하세요. 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 이후 확약에 따른 임차권등기 말소가 실제 이행되는 절차와 필요 서류를 확인하세요.
- 거래 표본 한계. 최근 12개월 실거래는 1건이며 최신 확인 거래는 2023.08입니다. 184,000,000원을 절대적인 현재 시세로 단정하지 말고 현장 매물과 함께 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류와 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 가격 구조를 바꾼다”
등기만 보면 이 물건은 보증금 184,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있는 전형적인 인수형 경매입니다. 현재 최저가 65,170,000원에서 계산되는 미배당 보증금도 120,403,060원에 달합니다. 이 상태라면 최저가가 더 떨어져도 인수액이 늘어 실질부담이 보증금 수준으로 고정되므로 ‘49%까지 떨어졌다’는 사실만으로는 아무런 가격 메리트가 없습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.03.27 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 그 조건이 매각절차에서 그대로 이행된다면 김혜은 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 최저가 65,170,000원입니다. 확인된 최근 12개월 실거래 184,000,000원의 35.4%에 해당해 가격 격차는 큽니다. 다만 11세대 소규모 다세대이고 최근 거래 표본이 1건뿐이며 국세·지방세 압류 3건도 존재합니다. 결론은 “확약 확인이 끝나면 가격은 강점, 확약 확인 전에는 선순위 인수형”입니다.
