수원지방법원 2025타경42170. 경기도 평택시 비전동에 위치한 ‘평택가로수길센트럴돔’ 1층 1091호 근린생활시설입니다. 소유자 김재연 씨는 2019년 8월 16일 거래가액 384,730,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 서울시산림조합 명의로 채권최고액 348,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 현재 경매에서 말소기준권리가 됩니다.

이후 주식회사에이디시의 가압류가 설정됐고, 서울시산림조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 경매개시 이후에는 기존 근저당권이 에스제이엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이 권리이전은 기존 근저당권의 권리자 변경이며, 별도의 선순위 근저당권이 새로 설정된 것은 아닙니다. 등기상 확인되는 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

다만 권리의 정리와 상가의 투자 가치는 별개입니다. 이 물건은 이미 5회 유찰돼 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 감정가 대비 할인폭이 크다는 사실은 분명하지만, 실제 상가 매매사례·임대료·공실률이 확인되지 않아 현재 최저가가 실거래 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 이전됐지만 말소기준은 그대로

말소기준은 2019.08.16 설정된 서울시산림조합의 근저당권입니다. 이후 2025.04.16 설정된 주식회사에이디시 가압류 149,431,200원과 2025.07.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

특히 2026.02.10 근저당권 이전등기를 별도의 인수권리로 오해하지 않아야 합니다. 서울시산림조합의 기존 을구 1번 근저당권이 에스제이엔피엘대부주식회사에 이전된 것으로, 말소기준권리의 설정일은 그대로 2019.08.16입니다. 따라서 예상배당표에 표시된 서울시산림조합 명칭과 현재 등기상 근저당권자가 서로 다를 수 있으며, 실제 배당권자 및 채권잔액은 입찰 전 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 16.81%, 그렇다고 저평가라고 단정할 수 없다

이 물건의 감정가는 411,000,000원이지만, 현재 최저매각가는 69,076,770원입니다. 5회 유찰을 거치면서 감정가 대비 매각가 비율은 16.81%로 낮아졌습니다. 하지만 근린시설은 아파트와 달리 개별 점포의 임대수익, 내부 위치, 유동인구, 공실 가능성 등에 따라 가격이 크게 달라질 수 있습니다.

실제 거래가격이나 확인된 임대수익을 기준으로 가치가 검증되지 않은 상태에서 감정가 411,000,000원 대비 최저가 69,076,770원이라는 비교만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 오히려 5회 연속 유찰된 이력은 입찰 수요와 환금성을 보수적으로 평가해야 할 이유입니다.

후속 회차는 유찰 시나리오이며 확정된 매각기일이나 낙찰가격이 아닙니다. 인수액 0원은 확인된 권리와 예상배당을 기준으로 한 추정입니다. 미확인 임차보증금·점유관계 및 취득 부대비용 등은 별도로 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 69,076,770원 가정)

집행비용 1,643,382원은 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액을 사용했으며, 근저당권의 이전등기가 있어 실제 배당권자를 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 67,433,388원이 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당할 금액이 남지 않습니다. 소유자 잔여금도 0원입니다.

채권최고액과 가압류 청구금액을 합산한 497,431,200원 가운데 예상 배당액은 67,433,388원이고, 예상 미배당금은 429,997,812원입니다. 다만 이 미배당금은 채권자 측에 남는 미회수액을 의미할 뿐, 낙찰자가 그대로 부담해야 하는 금액은 아닙니다.

④ 유찰이 계속될 때 — 채권자 미배당은 늘어난다

매각가격이 낮아질수록 채권자에게 돌아갈 배당액도 줄어듭니다. 현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 266,862,507원을 전액 충족하지 못하는 것으로 계산됩니다. 후속 회차에서도 신청채권자의 전액 변제는 이루어지지 않는 시나리오입니다.

⑤ 입지·상가 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 비전동 소재 덕동초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 건물 주변 남측 왕복 8차선, 서측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선 도로에 접합니다.
• 건물. 2019.05.07 사용승인된 지하 2층·지상 4층 건물의 1층 근린생활시설입니다. 위생·급배수설비, 냉방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 소사벌택지지구 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 상대보호구역과 토지거래계약 허가구역 관련 표기도 확인되므로, 실제 적용 규제와 영업 용도별 제한을 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
• 공부 및 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부조사가 제한돼 실제 점포의 마감·설비·사용상태는 다를 수 있습니다.
• 임대수익. 임대관계가 미상입니다. 현재 임대료와 보증금, 실제 영업 여부, 공실 상태를 확인할 수 없어 임대수익에 기초한 가치를 산정하기 어렵습니다.
• 환금성. 감정가 대비 최저가가 크게 내려왔음에도 5회 유찰됐다는 사실은 매수 수요와 재매각 가능성을 신중히 살펴봐야 할 근거입니다. 단순히 1층 근린시설이라는 이유만으로 환금성이 좋다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차·점유관계. 실제 점유자와 영업 여부, 사업자등록, 보증금·차임·임대차계약, 대항력 및 우선변제 여부를 확인하세요. 신고된 임차인이 없더라도 임대관계 미상이라는 점을 가볍게 봐서는 안 됩니다.
• 근저당권 이전. 서울시산림조합에서 에스제이엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자, 채권잔액 및 배당관계를 최신 등기와 사건기록으로 대조하세요.
• 실제 상가 시세. 같은 건물 내 유사한 점포의 실거래가격, 매물 호가, 임대료, 공실 상황을 비교해야 합니다. 감정가 대비 16.81%라는 숫자는 투자수익률을 뜻하지 않습니다.
• 상가 내 위치. 1층 1091호의 실제 출입 동선, 가시성, 전면 폭, 주출입구와의 거리, 주변 영업 점포 현황을 현장에서 확인하세요.
• 관리비·체납비용. 공용부분 관리비 체납, 관리규약, 점포별 관리비 수준과 시설 유지비를 관리주체에 확인하세요.
• 내부 상태. 현장조사 시 내부 확인이 제한됐으므로 시설 노후, 누수, 마감상태, 영업설비 및 원상복구 비용 등을 별도로 점검하세요.
• 용도·규제. 일반상업지역 내 근린생활시설로서 가능한 영업 용도와 지구단위계획·교육환경 보호 관련 제한을 확인하세요.
• 매각조건·원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서와 최신 사건 진행 내역을 확인하고 매각기일 및 최저가격 변동 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “83% 넘게 내려왔다”는 투자 결론이 아니다

평택가로수길센트럴돔 1층 1091호는 숫자만 보면 눈길을 끄는 물건입니다. 감정가 411,000,000원에서 현재 최저매각가 69,076,770원까지 내려왔고, 말소기준권리 이후의 가압류도 매각으로 소멸할 예정입니다. 확인된 권리를 기준으로 한 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

그러나 권리상 인수액 0원이라는 판단과 실제 임차인·점유 위험이 없다는 판단은 다릅니다. 임대관계가 미상이고 내부 조사도 제한적이므로 상가임차인 관련 권리와 명도 문제를 먼저 확인해야 합니다.

또한 이 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 근린시설은 감정가가 아니라 실제 영업수요, 임대수익, 점포 위치와 환금성으로 투자 가치를 판단해야 합니다. 비교 가능한 거래가격이나 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가를 저평가 가격이라고 결론 내릴 수 없습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮게 추정되지만, 임차·점유관계와 상가 환금성에 대한 검증이 선행돼야 한다는 것입니다. 현재 가격의 크고 작은 숫자보다 이 점포를 실제로 활용하거나 다시 처분할 수 있는지에 투자 판단의 무게를 두어야 합니다.