🛡️ 인수 0원 📉 4회 유찰 💰 감정가 24% 🏬 1층 근린생활시설
수원지방법원 2025타경42170. 평택 비전동 ‘평택가로수길센트럴돔’ 제1층 제1091호, 감정평가상 근린생활시설입니다. 소유자 김재연은 2019.08.16. 거래가액 384,730,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 서울시산림조합 명의로 채권최고액 348,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025년 주식회사에이디시의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2026.02.10.에는 해당 근저당권이 에스제이엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 현재 회차의 예상 매각대금은 98,681,100원으로, 집행비용을 제외하고도 근저당 채권액 전부를 충족시키지 못합니다. 그러나 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 권리보다 더 큰 변수는 4회 유찰된 근린시설의 가격 적정성과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42170 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 1104 평택가로수길센트럴돔 1층1091호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 비전5로 10 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 지하2층·지상4층 건물 내 제1층 제1091호 · 사용승인일 2019.05.07 |
| 소유자 | 김재연 · 단독소유 · 거래가액 384,730,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 411,000,000원 / 98,681,100원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 266,862,507원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2019.08.16. 서울시산림조합 근저당권입니다. 이후 2025.04.16. 주식회사에이디시 가압류와 2025.07.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.02.10. 에스제이엔피엘대부주식회사로 이루어진 등기는 같은 근저당권의 이전입니다.
② 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 미배당은 커진다
이 물건은 현재 4회 유찰됐고 최저매각가는 98,681,100원, 감정가의 24% 수준입니다. 다음 회차 시나리오에서는 5회 유찰 시 69,076,770원, 6회 유찰 시 48,353,739원으로 낮아집니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24% | 98,681,100원 | 96,504,840원 | 400,926,360원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 69,076,770원 | 67,433,388원 | 429,997,812원 |
| 6회 유찰 시 | 12% | 48,353,739원 | 47,083,372원 | 450,347,828원 |
최저가가 감정가에서 크게 떨어졌다는 사실은 분명하지만, 이 사건에는 실거래 시세 비교가 포함되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정하는 것은 피해야 합니다. 특히 근린생활시설은 주거용 아파트와 달리 점포 위치·동선·공실·임대료·업종 적합성에 따라 실제 가치 차이가 크게 날 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,681,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,176,260원 |
| 1. 근저당 · 서울시산림조합 | 348,000,000원 | 96,504,840원 |
| 2. 가압류 · 주식회사에이디시 | 149,431,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 497,431,200원 중 96,504,840원이 배당되는 계산이며, 미배당액은 400,926,360원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 비전동 ‘덕동초등학교’ 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·아파트·오피스텔 등이 혼재합니다. 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황도 보통입니다.
- 도로. 남측 왕복 8차선, 서측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)이며 택지개발지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가 3,152,000원/㎡, 토지면적 14,850.0㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 및 철골철근콘크리트구조, 지하2층·지상4층이며 사용승인일은 2019.05.07입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉방·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 현황. 임대관계가 미상이고 현장 내부 확인에도 제한이 있었으므로 실제 점유자, 영업 여부, 보증금, 임대차계약을 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 매출 동선. 제1층 제1091호의 실제 위치, 출입구와의 거리, 가시성, 유동인구, 공용통로 구조를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 공실·임대료. 감정가 대비 24%라는 숫자보다 현재 공실 여부와 실제 가능한 임대료가 적정 낙찰가를 좌우할 수 있습니다.
- 근저당 이전 확인. 2026.02.10. 에스제이엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리관계와 배당요구·채권계산서를 원본으로 확인하세요.
- 관리비·상가 비용. 공용관리비 체납, 상가 관리규약, 업종 제한, 냉난방 및 시설 유지비 등을 관리주체에 확인하세요.
- 반복 유찰 원인. 4회 유찰의 원인이 단순 고평가인지, 공실·상권·점포 위치·임대수익 문제인지 현장과 주변 점포를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 왜 4회 유찰됐는지가 중요하다
권리 구조만 보면 이 사건의 기준점은 명확합니다. 2019년 서울시산림조합 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 근린생활시설이고 이미 4회 유찰돼 감정가 411,000,000원에서 최저가 98,681,100원까지 내려왔습니다.
이 정도의 할인폭은 눈에 띄지만, 시세나 임대수익 검증 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 임대관계가 미상이고 내부 확인에도 제한이 있었던 만큼, 권리는 비교적 단순하지만 가격·점유·환금성은 별도 검증이 필요한 사건입니다. 결론은 권리 확인은 통과, 가격 판단은 현장과 수익성 검증 후입니다.
