수원지방법원 2025타경42240. 평택시 포승읍 도곡리 ‘라온디앤씨’의 근린시설과 주차장을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호(1)은 근린생활시설, 기호(2)~(6)은 주차장으로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 현재 최저매각가는 101,164,420원으로, 3회 유찰된 회차입니다.
등기 권리의 출발점은 2018.06.29. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 159,600,000원이고 이 권리가 말소기준이므로, 이후의 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 안영애의 전입일도 말소기준보다 늦어 보증금 3,000,000원을 매수인이 승계하는 대항력 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42240 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1118-6 라온디앤씨 1층118호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 기호(1) 근린생활시설, 기호(2)~(6) 주차장 |
| 소유자 | 주진현 |
| 감정가 / 최저가 | 294,940,000원 / 101,164,420원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 177,854,108원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 이용 | 일반상업지역 · 잡종지 · 상업용 · 국가산업단지(포승지구) |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 물건 리스크는 별도
말소기준 이후 등기된 라온디앤씨의 가압류 55,200,000원, 라온디앤씨포승상가관리단의 가압류 6,679,122원과 파주시·국민건강보험공단·세종특별자치시·고양시· 평택시·동두천시의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2022.03.02. 국민은행의 임의경매개시결정은 2025.04.15. 취하되어 등기상 말소됐고, 현재 사건의 경매개시결정은 2025.07.10. 에이치에프케이일사유동화전문유한회사 명의로 등기되었습니다.
② 임차인 — 안영애 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안영애 | 미상 | 2023.08.08 | 3,000,000원 | 200,000원 | 2025.09.30 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
안영애의 전입일 2023.08.08.은 말소기준 2018.06.29.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다. 배당요구는 2025.09.30. 접수되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,164,420원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,216,302원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 159,600,000원 | 98,948,118원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 라온디앤씨 | 55,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 라온디앤씨포승상가관리단 | 6,679,122원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 221,479,122원 중 98,948,118원이 배당되고 미배당은 122,531,004원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 101,164,420원 | 98,948,118원 | 122,531,004원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 70,815,094원 | 69,140,422원 | 152,338,700원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 49,570,565원 | 48,278,295원 | 173,200,827원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 최저매각가는 낮아지지만, 그만큼 채권자 미배당액은 증가합니다. 다만 이 사건에서 제공된 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰 자체가 임차보증금 승계를 키우는 구조는 아닙니다. 문제는 가격이 아니라 대지권·유치권·면적 불일치 같은 물건 자체의 불확실성입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기호(1)은 근린생활시설, 기호(2)~(6)은 주차장으로 이용 중인 일괄매각 물건입니다.
- 입지. 여술근린공원 남측 인근이며 주변은 상업·업무용 부동산이 밀집한 상업지역입니다. 북동측 인근은 아파트·다세대 주거지, 남측 근거리는 국가산업단지 경기포승지구입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장이 있으며, 동측 직선거리 약 1.8km에 서평택I.C 진출입로가 있습니다.
- 도로. 북동·남동·남서측으로 각각 폭 20미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 잡종지, 상업용, 평지·가로장방·중로각지이며 토지면적은 1,652.9㎡, 공시지가는 1,908,000원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 중로1류, 주차장 관련 지정이 확인됩니다.
- 설비. 공용위생설비, 엘리베이터, 화재경보, 소화설비가 설치되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 목록2~6 대지권이 미등기상태이고 대지권 취득 여부가 불분명하므로 토지사용권·대지권 취득 가능성과 추가 비용 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 유치권 실체 확인. 안영애의 공사대금 3,900,000원 유치권신고와 신청채권자의 2025.12.18. 유치권배제신청 내용을 함께 대조해야 합니다.
- 면적 불일치 확인. 목록4는 등기사항증명서 1,470.97㎡와 현황·건축물대장 1,033.18㎡가 다르므로 매각대상 범위와 이용현황을 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 배당순위가 달라질 수 있으므로 배당 전제와 실제 부담관계를 점검해야 합니다.
- 임차인과 유치권을 분리. 안영애의 임차보증금은 대항력 없는 후순위이지만, 별도로 신고된 공사대금 유치권은 성립 여부 자체가 쟁점입니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 먼저 볼 것이 많다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 294,940,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 101,164,420원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차인 안영애는 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없고 배당표상 매수인 인수도 0원이지만, 목록2~6의 대지권 미등기와 취득 여부 불분명, 목록4 면적 불일치, 공사대금 3,900,000원의 유치권신고, 복수의 조세 압류가 동시에 존재합니다. 실거래 비교자료도 없어 최저가가 시세 대비 싼지 확인할 근거가 없습니다. 등기 후순위 소멸은 비교적 명확하지만, 물건 자체의 법적·현황 리스크 때문에 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
