수원지방법원 2025타경42385. 평택 신장동 동영센트럴타워 9층 910호입니다. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 원룸형주택입니다. 소유자는 노은채이며 2012.05.22. 거래가 76,142,000원에 취득했습니다. 현재 등기에서 핵심은 과거 하나은행 근저당이 이미 2023.04.17. 말소됐다는 점과, 그 뒤 신동주가 2023.04.28. 전입·점유하고 2025.05.16. 72,000,000원 주택임차권을 등기했다는 점입니다.
데이터상 말소기준은 2025.08.05. 강제경매개시결정으로 제시돼 있으며, 신동주의 전입은 그보다 앞선 2023.04.28.입니다. 매각물건명세서 역시 을구 3번 임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시합니다. 따라서 이 물건은 최저가 45,080,000원만 보고 시세의 절반이라고 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42385 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 247-5 동영센트럴타워 9층 910호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 원룸형주택 · 전용 25.3454㎡ · 지하 3층, 지상 13층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 노은채 (2012.05.22. 거래가 76,142,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 45,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신동주 / 73,043,342원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 핵심은 7,200만원 임차권
2012년 하나은행 근저당은 2023.04.17. 이미 말소됐고, 2024년 코아랜드디앤씨 가압류도 2025.05.30. 말소됐습니다. 현재 경매에서 주의해야 할 권리는 신동주의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2023.04.13., 확정일자는 2023.04.14., 주민등록·점유개시는 2023.04.28.이며 보증금은 72,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신동주 | 910호 전부 · 주거(임차권등기) | 72,000,000원 | 2023.04.28 / 2023.04.14 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 신동주는 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인으로 분류돼 있으며, 배당요구도 2025.08.04. 접수했습니다. 다만 같은 이름의 신동주가 경매신청 채권자로도 나타나므로, 데이터의 경고처럼 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
② 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% | 45,080,000원 | 28,131,440원 | 73,211,440원 |
| 3회 유찰 · 34% | 31,555,999원 | 41,412,009원 | 72,968,008원 |
| 4회 유찰 · 24% | 22,089,199원 | 50,708,407원 | 72,797,606원 |
낙찰가가 45,080,000원에서 31,555,999원, 다시 22,089,199원으로 내려가도 미배당 보증금은 각각 28,131,440원, 41,412,009원, 50,708,407원으로 증가합니다. 그래서 총부담은 73,211,440원 → 72,968,008원 → 72,797,606원으로 거의 고정됩니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 약 7,200만원대의 실질취득입니다.
③ 시세 비교 — 4,508만원이 아니라 7,321만원으로 봐야 한다
동영센트럴타워 전용 25.35㎡ 안팎의 확인된 거래는 2건입니다. 최근 12개월 기준 거래는 2024.02. 92,500,000원 1건이고, 이전 거래는 2022.11. 84,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 10.1% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 25.35㎡ | 11 | 92,500,000원 |
| 2022.11 | 24.18㎡ | 12 | 84,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 88,250,000원 |
현재 최저가 45,080,000원은 최근 거래의 48.7%에 불과하지만 이 수치를 그대로 투자 메리트로 보면 오류입니다. 인수액을 더한 실질취득 73,211,440원을 최근 12개월 거래 92,500,000원과 비교하면 약 79.1%입니다. 즉 권리 인수까지 반영해도 최근 거래보다 약 20% 낮지만, 표본이 1건뿐이라는 점은 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,211,440원 |
| 1. 임차인 신동주 보증금 | 72,000,000원 | 43,868,560원 |
| 2. 경매개시결정 · 신동주 | 73,043,342원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금의 미배당액 28,131,440원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄역 동측 인근. 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 송탄역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 910호는 원룸형주택으로 이용 중이며, 토지는 근린생활시설 및 원룸형주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 약 17m, 남측 약 2m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 거래성. 동영센트럴타워는 98세대이고 확인된 동일 면적권 실거래는 2건으로, 거래 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가는 실질취득 기준. 현재 최저가 45,080,000원에 미배당 인수 28,131,440원을 반드시 더해 총부담을 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 실질취득 72,968,008원, 4회 유찰 시 72,797,606원으로 총부담 감소 폭은 작습니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2023.04.13., 확정일 2023.04.14., 전입·점유 2023.04.28., 보증금 72,000,000원을 매각물건명세서와 등기 원본에서 재확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 신동주가 경매신청 채권자 신동주와 동일인으로 기재돼 있어 실제 채권관계와 임대차의 실체를 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 최근 실거래 표본이 2건뿐이므로 실질취득이 최근 거래보다 낮다는 사실만으로 매각 용이성을 단정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,508만원짜리 물건”이 아니라 “약 7,300만원짜리 물건”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 92,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 45,080,000원까지 떨어졌지만, 매수인은 신동주의 보증금 미배당액 28,131,440원을 인수합니다. 따라서 현재 기준 총부담은 73,211,440원입니다. 다음 회차로 더 내려가도 인수액이 커져 실질취득은 계속 약 7,200만원대에 머뭅니다.
최근 12개월 거래 92,500,000원보다는 낮아 가격 여지는 있지만, 이 사건은 권리가 깨끗한 저가 매물이 아닙니다. 대항력 있는 72,000,000원 임차보증금이 존재하고, 임차인과 경매신청 채권자가 동일인으로 표시돼 관계 확인도 필요합니다. 결론은 가격은 검토 가능, 권리는 반드시 정밀 확인입니다.
