수원지방법원 2025타경42412. 안성시 공도읍 마정리 ‘마정리치빌’에 속하는 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 90,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 44,100,000원입니다. 핵심은 가격보다 먼저 임차권과 확약의 관계를 정확히 읽는 것입니다. 등기에는 한국토지주택공사의 주택임차권 80,000,000원이 존재하고 전입 2016.09.19, 확정일자 2016.08.30, 점유개시 2016.09.23으로 말소기준인 2020.01.31 압류보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다. 원래대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 총 취득부담이 보증금 80,000,000원 부근으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

하지만 이 사건에는 반전이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 2025.10.17.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 대항력포기확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약이 유효하게 적용되는 범위에서는 배당 부족분을 매수인이 승계하지 않는 것으로 보아 실질 인수 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약이 핵심

말소기준은 2020.01.31. 갑구 2번 압류입니다. 이보다 앞선 근저당권들은 등기부상 이미 말소돼 있고, 말소기준 이후의 남양주시 압류, 남양주세무서 압류, 희망1자산대부관리 유한회사 가압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.03.12. 이천시 압류도 2025.11.04. 해제로 말소됐습니다.

② 임차관계 — 보증기관 신고 1건, 실제 임차인 0명

등록된 임차관계 1건은 한국토지주택공사 명의이며, 데이터상 보증기관(is_guarantor)으로 표시돼 있습니다. 따라서 이를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명, 보증기관·임차권 신고는 1건으로 구분합니다.

전입 2016.09.19 · 확정일자 2016.08.30 · 점유개시 2016.09.23 · 임차권등기 2020.10.30 · 배당요구 있음. 보증기관 신고는 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다.

③ 가격 비교 — 확약 반영 시 현재 회차는 최근 시세의 51.9%

마정리치빌은 총 18세대, 사용승인일은 2012.09.25.입니다. 비교 가능한 실거래는 3건이며 평균 85,666,666원입니다. 다만 전체 평균에는 과거 거래가 섞이므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 85,000,000원과 최신 거래 85,000,000원을 우선합니다.

현재 최저가 44,100,000원은 최근 12개월 평균 85,000,000원의 51.9%입니다. 확약을 반영해 실질 인수를 0원으로 보면 실질취득도 44,100,000원으로 같아 최근 거래 대비 가격 차이가 큽니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래보다 -1.2% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 평균 85,666,666원만 보고 가격 가점을 과도하게 주는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)

배당 시뮬레이션 자체는 임차보증금 부족분 37,093,800원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 매각물건명세서의 대항력포기확약서를 정확도 규칙에 따라 반영하면 해당 잔존 보증금의 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총부담은 보증금 부근에 고정

이 표가 대항력 인수형의 핵심입니다. 확약이 없다고 가정한 배당 계산에서는 낙찰가가 44,100,000원에서 30,869,999원, 21,608,999원으로 내려가도 부족 보증금이 반대로 늘어 총부담은 약 80,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다. 따라서 이런 물건을 최저가만 보고 “유찰될수록 싸진다”고 해석하면 안 됩니다.

⑥ 세금·공매 이슈

• 말소기준. 2020.01.31. 이천세무서장 관련 압류가 말소기준으로 선언돼 있습니다.
• 세금 압류. 데이터상 국세·지방세 압류 4건 경고가 있으며, 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감돼 후순위 배당이 줄 수 있습니다.
• 이천시 압류. 2025.03.12. 압류는 2025.11.04. 해제로 등기말소됐습니다.
• 공매 이력. 2020.10.22. 한국자산관리공사 공매공고가 있었고, 2020.11.06. 공매취소공고를 원인으로 2023.12.15. 공매공고등기가 말소됐습니다.
• 이전 경매. 우리카드의 2020.09.22. 강제경매개시결정은 2021.09.30. 등기말소됐습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안성맞춤가족공원 북서측 인근이며, 주위는 공동주택·주상용건물·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 남동측 약 8미터, 북동측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종전용주거지역이며 성장관리권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 건물 설비. 위생·급배수·난방설비가 있고, 엘리베이터는 없습니다.
• 현장 상태. 매각물건명세서에는 현관문에 단수조치 안내문이 붙어 있다고 기재돼 있습니다.
• 환금성. 마정리치빌은 18세대이고 실거래 표본은 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 등기상 임차권자는 한국토지주택공사인데 대항력포기확약서 제출자는 서울보증보험 주식회사입니다. 확약의 적용 대상과 임차권 말소 절차를 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
• 실질취득 기준. 확약이 유효하면 현재 실질취득 44,100,000원*, 확약을 배제한 배당 계산에서는 매각가와 인수를 합쳐 81,193,800원입니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류가 당해세인지 확인해야 실제 배당 순서를 판단할 수 있습니다.
• 점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 보증기관 신고와 별개로 현재 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 단수 상태. 현관문 단수조치 안내문의 현재 상태와 수도요금·관리 관련 미납 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 18세대 규모, 엘리베이터 없음, 거래 표본이 적다는 점을 매도기간과 출구가격에 반영해야 합니다.
• 하락 추세. 최근 시세가 이전 구간 대비 -1.2%이므로 전체 평균 85,666,666원보다 최신 거래 85,000,000원을 우선 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.

맺으며 — “최저가 49%”보다 중요한 것은 확약의 효력

표면만 보면 감정가 90,000,000원에서 2회 유찰돼 44,100,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 실거래 85,000,000원과 비교하면 51.9% 수준이라 가격 차이는 분명합니다. 하지만 원래의 권리구조는 그렇게 단순하지 않습니다. 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖춘 80,000,000원 임차권 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 떨어질수록 인수액이 늘어 실질 부담이 80,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.

이 사건의 결정적인 변수는 2025.10.17. 제출된 대항력포기확약서입니다. 이를 정확도 규칙대로 반영하면 잔존 임차보증금의 매수인 인수는 실질 0원*이 되고, 현재 실질취득은 44,100,000원으로 내려갑니다. 다만 등기상 임차권자는 한국토지주택공사, 확약 제출자는 서울보증보험 주식회사라는 점, 국세·지방세 압류와 단수조치 안내, 18세대 규모의 낮은 거래표본을 함께 봐야 합니다. 가격은 강점, 권리는 확약 확인이 전제, 환금성은 보수적으로. 이 세 문장이 이 물건의 핵심입니다.

* 배당 시뮬레이션상 현재 회차의 미배당 보증금은 37,093,800원이지만, 매각물건명세서에 기재된 대항력 포기·잔존 임차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 정확도 규칙에 따라 반영해 매수인 실질 인수를 0원으로 처리했습니다.