수원지방법원 2025타경42423. 평택 합정동 스카이홈 제1동 8층 803호입니다. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이유진이며, 2016.01.14. 설정된 금호새마을금고 근저당권 144,000,000원이 말소기준입니다. 이후 2025.08.19. 김미성의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 209,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 102,410,000원, 감정가의 49%입니다. 데이터상 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 173,000,000원으로, 현재 최저가는 그 금액의 59.2%입니다. 다만 최근 거래는 과거 거래 대비 -10.8% 하락했고, 확인되는 실거래도 2건에 불과합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42423 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 728-11 스카이홈 1동 8층803호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 오피스텔로 이용중 · 전용 84.6㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 9층 건물 중 제8층 제803호 |
| 소유자 | 이유진 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 102,410,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 83,966,629원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2016.01.14. 금호새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이고 채무자는 이유진입니다. 2025.08.19. 강제경매개시결정은 이보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 목록은 없으며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계를 최종 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 하락 추세
스카이홈의 대상 면적은 84.6㎡이고 면적 매칭 거래는 2건입니다. 전체 평균은 183,500,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 데이터상 최근 12개월 평균과 최신 거래는 173,000,000원이며, 현재 최저가 102,410,000원은 최근 기준 59.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 84.65㎡ | 6 | 173,000,000원 |
| 2021.06 | 84.78㎡ | 4 | 194,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.6㎡ | 2건 | 183,500,000원 |
최신 거래 173,000,000원은 이전 194,000,000원보다 낮고, 최근 대비 과거 추세 지표도 -10.8%입니다. 즉 현재 최저가가 최근 시세보다 크게 낮다는 점은 분명하지만, 시세 자체는 하락 방향입니다. 거래 표본이 2건뿐이라는 점까지 고려하면 단순히 전체 평균 183,500,000원만 보고 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,233,740원 |
| 1. 근저당 · 금호새마을금고 | 144,000,000원 | 100,176,260원 |
| 2. 경매개시결정 · 김미성 | 83,966,629원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 227,966,629원 중 예상 배당은 100,176,260원이며 미배당은 127,790,369원입니다. 신청채권자 청구액 83,966,629원은 현재 시나리오에서 배당되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 102,410,000원 | 100,176,260원 | 127,790,369원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 71,687,000원 | 69,996,634원 | 157,969,995원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 50,180,900원 | 48,877,644원 | 179,088,985원 |
낙찰가가 더 내려가더라도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 채권자 미배당은 127,790,369원에서 157,969,995원, 179,088,985원으로 커집니다. 신청채권자 김미성의 청구액 83,966,629원은 세 시나리오 모두 배당액 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 다세대이며, 감정평가에서는 제8층 제803호가 오피스텔로 이용중이라고 확인됐습니다.
- 입지. 경기도 평택시 합정동 성동초등학교 남측 인근으로, 근린생활시설·업무용빌딩·주거용빌딩 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 9층 건물이며 위생 급·배수시설, 개별난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 2필 일단의 평지이며 남측 포장도로에 접합니다. 용도지역은 준주거지역이고 공시지가는 1,102,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 스카이홈은 총 16세대이고 확인 실거래는 2건입니다. 최근 가격 추세도 -10.8%여서 매도가격과 매도기간을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 전체 평균 183,500,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 173,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 그 59.2%입니다.
- 하락 추세. 최근 거래 대비 과거 추세가 -10.8%입니다. 할인율만 보고 과거 고가 거래 수준을 회복한다고 가정하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 목록은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 최종 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 다세대이고 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 용도와 이용상태 차이가 대출·취득 이후 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 환금성 확인. 총 16세대, 실거래 2건이라는 작은 표본입니다. 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 가능 가격과 거래 속도까지 보수적으로 계산해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 경매개시결정의 순위, 점유관계, 배당요구 여부를 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본으로 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘할인 후 환금성’
이 사건은 2016.01.14. 금호새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 이후 경매개시결정이 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 102,410,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균 173,000,000원의 59.2%로 가격 차이가 큽니다. 그러나 최근 시세는 -10.8% 하락 추세이고, 스카이홈은 16세대에 실거래 2건뿐입니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성과 가격 할인은 장점이지만, 실제 투자 판단에서는 소규모 단지의 환금성과 오피스텔 이용상태, 최종 점유관계를 함께 확인해야 하는 유형입니다.
