수원지방법원 2025타경42431. 평택시 팽성읍 객사리 155-1의 5층 건물 중 3층 307호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 소유자는 김광석입니다. 등기상 현재 말소기준은 2021.09.27. 진상갑 근저당권 145,000,000원이며, 그 뒤 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 김진웅입니다.
김진웅은 2021.04.23. 전입·점유, 2021.04.05. 확정일자, 보증금 170,000,000원으로 확인되고 배당요구도 했습니다. 임차권등기 자체는 2023.05.19.로 말소기준 뒤지만, 대항력 판단의 출발점은 그보다 앞선 전입·점유입니다. 따라서 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42431 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 객사리 155-1 3층307호 · 도로명 경기도 평택시 팽성읍 안정로 146-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층307호 |
| 사용승인 | 2018.02.07. |
| 소유자 | 김광석 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 82,320,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
② 임차인·점유 현황
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김진웅 | 2021.04.23. | 2021.04.05. | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 89,561,760원 |
| 추정아 | 2025.03.11. | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 이창우 | 2025.04.29. | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
추정아와 이창우의 전입은 모두 말소기준 2021.09.27.보다 뒤여서 현재 자료상 대항력은 없습니다. 반면 김진웅은 명확히 말소기준보다 앞섭니다. 또한 김진웅과 같은 2021.04.23. 전입·2021.04.05. 확정일자가 나타나는 별도 주거 기록도 있으므로, 실제 점유·배당요구·보증금 승계 범위는 매각물건명세서 원본과 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 유찰될수록 싸지는가 — 아니다, 인수가 커진다
이 사건에서 낙찰가만 따로 보면 가격은 계속 낮아집니다. 하지만 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 배당되지 않는 보증금이 매수인에게 남습니다. 그래서 낙찰가 하락분이 그대로 매수인의 절감액이 되지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 합계 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 82,320,000원 | 89,561,760원 | 171,881,760원 |
| 3회 유찰 시 | 57,624,000원 | 113,813,232원 | 171,437,232원 |
| 4회 유찰 시 | 40,336,800원 | 130,789,262원 | 171,126,062원 |
④ 시세 비교 — 실질취득은 최신 거래보다 높다
이 건물의 비교 면적은 78.99㎡이고, 실거래 자료의 면적대도 78.81~78.99㎡로 일치합니다. 전체 12건 평균은 159,450,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 113,000,000원, 최신 거래도 2026.07. 113,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 31.0% 하락한 것으로 집계됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 78.87㎡ | 3 | 113,000,000원 |
| 2024.11 | 78.81㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2024.03 | 78.81㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2023.11 | 78.81㎡ | 2 | 99,900,000원 |
| 2023.07 | 78.81㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2022.12 | 78.81㎡ | 5 | 177,000,000원 |
| 2022.12 | 78.81㎡ | 4 | 171,500,000원 |
| 2022.07 | 78.81㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2022.06 | 78.81㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2022.05 | 78.81㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2022.05 | 78.99㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.05 | 78.99㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 113,000,000원 |
최근 12개월 표본은 1건으로 얇지만, 그 1건이 최신 거래이기도 합니다. 따라서 가격 판단의 우선 기준은 113,000,000원입니다. 대항력 보증금 규모인 170,000,000원은 이 최근 시세의 약 150.4%입니다. 감정가 168,000,000원 역시 최근 시세보다 높습니다. 과거 전체 평균 159,450,000원을 근거로 가격 매력을 높게 평가할 상황도 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,881,760원 |
| 1. 임차인 김진웅 보증금 | 170,000,000원 | 80,438,240원 |
| 2. 근저당 · 진상갑 | 145,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 11,810,235원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 가정에서는 집행비용 1,881,760원 차감 후 김진웅에게 80,438,240원이 배당되고, 부족분 89,561,760원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부용초등학교 북서측 인근에 위치하며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 2018.02.07. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기, 도시가스 개별난방, 위생·급배수 및 소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8미터 포장도로, 북측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 상대보호구역, 문화재보호 관련 구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 24세대 규모의 다세대·도시형생활주택이고, 최신 실거래가 113,000,000원으로 이전 거래군보다 낮아진 하락 추세를 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 승계 우선 확인. 김진웅의 대항력·배당요구·임차권등기와 실제 배당액을 기준으로 낙찰 후 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 82,320,000원이 아니라 보증금 인수까지 포함한 실질취득을 최근 시세 113,000,000원과 비교해야 합니다.
- 추가 유찰의 효과 재계산. 낙찰가가 57,624,000원, 40,336,800원으로 낮아져도 인수액이 각각 113,813,232원, 130,789,262원으로 커집니다.
- 점유자 확인. 추정아·이창우의 보증금은 미상입니다. 두 사람의 전입은 말소기준 뒤지만 실제 점유관계와 명도 대상은 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 김진웅 배당액, 결국 매수인 인수액에도 영향을 줄 수 있습니다.
- 도로·승강기. 차량 교행 가능한 도로에 접하고 승강기가 있는 5층 건물의 3층이라는 현황을 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “170,000,000원 보증금”을 보라
이 사건은 낮은 최저가가 매력의 핵심인 물건이 아닙니다. 대항력 있는 김진웅의 보증금이 170,000,000원으로 현재 최저가 82,320,000원을 크게 웃돌고, 현 회차 예상 인수액만 89,561,760원입니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 커져 실질취득은 대체로 170,000,000원 규모에 머뭅니다.
반면 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 113,000,000원이고 최근 거래 추세는 -31.0%입니다. 즉 실질취득은 최근 시세보다 높고, 이미 2회 유찰된 다세대·도시형생활주택이라는 환금성 조건도 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높다. 이 사건의 결론은 그 한 문장으로 정리됩니다.
