수원지방법원 2025타경42475. 평택시 지산동 명진쉐르빌1 5층 503호로, 사건상 용도는 다세대이며 감정평가상 현황은 연립주택입니다. 감정가는 153,000,000원, 현재 최저매각가는 107,100,000원입니다. 권리 구조의 중심은 등기부 을구 3번 전아란의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2021.05.24, 확정일자는 2021.05.25, 전입·점유개시는 2021.06.07이고 보증금은 150,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2025.08.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 전아란의 임차권은 그보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 현 회차 배당표상 전아란에게 104,800,600원이 우선 배당되고 45,199,400원이 부족합니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 실질취득액이 보증금 150,000,000원 부근으로 고정되는 것이 핵심입니다. 즉 최저가 107,100,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42475 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 824-1 명진쉐르빌1 5층503호 · 도로명 경기도 평택시 지산로12번길 46-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 현황 연립주택 · 전용 59.5㎡ · 7층 건물 중 5층 |
| 사용승인 | 2014.01.27 |
| 소유자 | 박성민 · 2022.05.18 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,320,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
2014.01.28 우리은행 근저당권 712,320,000원이 설정됐지만 2014.02.24 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준으로 계산된 것은 2025.08.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 전아란의 전입 2021.06.07과 임차권등기 2023.06.23은 그보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 문제가 발생하는 선순위 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인대상 4명, 그중 3명은 금액 미상
| 성명 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전아란 | 2021.06.07 | 150,000,000원 | 원래 有 → 확약 포기 | 有 | 실질 0원* |
| 최재훈 | 2025.04.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 현승주 | 2025.06.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| QUAN JUNNAN | 2025.06.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 전아란의 룰상 현 회차 미배당액은 45,199,400원이지만, 2026.06.01 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약을 반영해 실질 인수를 0원으로 봅니다. 이 확약은 다른 미상 임차인의 권리까지 해소하는 것으로 확대 해석하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 ‘확약 밖 인수’ 확인이 먼저
명진쉐르빌의 전용 59.5㎡대 실거래는 2021.07부터 2025.07까지 확인됩니다. 전체 6건 평균은 140,166,666원이지만, 가격 판단은 과거 저가·고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 150,500,000원과 최신 거래 152,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 11.5% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 59.5㎡ | 3 | 152,000,000원 |
| 2024.08 | 59.63㎡ | 5 | 149,000,000원 |
| 2024.03 | 59.5㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2022.05 | 59.5㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2022.04 | 58.79㎡ | 6 | 165,000,000원 |
| 2021.07 | 59.5㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 150,500,000원 |
확약을 반영하고 다른 미상 임차인의 인수를 제외하면 실질취득 기준액은 107,100,000원으로, 최근 12개월 평균의 71.2%입니다. 최신 거래 152,000,000원과 비교해도 가격 차이는 큽니다. 다만 이 할인폭은 미상 임차인의 보증금이 0원이라는 뜻이 아닙니다. 보증금·배당요구·점유관계가 확인돼야 실제 총취득비용을 확정할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 1. 임차인 전아란 보증금 | 150,000,000원 | 104,800,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,320,547원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당 계산상 전아란 보증금 부족분은 45,199,400원입니다. 그러나 확약 반영 시 이 주된 부족분의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 최재훈·현승주·QUAN JUNNAN의 미상 보증금은 이 배당표에 금액으로 반영돼 있지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 전아란 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 70% | 107,100,000원 | 45,199,400원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 56% | 85,680,000원 | 66,262,240원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 44.8% | 68,544,000원 | 83,089,792원 | 실질 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지산동행정복지센터 서측 인근이며 연립·다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수도권 전철 1호선 송탄역이 있으며 동측 근거리로 국도 제1호선이 통과합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물의 5층 503호로, 승강기·급배수·화재탐지·개별난방설비가 조사됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 관광특구(송탄), 비행안전제5구역, 군용비행장소음대책구역 제3종구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 규모·환금성. 명진쉐르빌은 12세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 실거래는 확인되지만 소규모 공동주택인 만큼 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 현황. 현장조사 당시 임차인이 거주 중이었으며 상세 임대차 관련 사항은 재확인이 필요하다고 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.06.01 확약서 원문 확인. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약의 적용 대상과 효력을 원문으로 대조해야 합니다.
- 전아란 임차권 처리 확인. 보증금 150,000,000원, 전입 2021.06.07, 확정일자 2021.05.25, 임차권등기 2023.06.23의 권리관계와 확약 적용을 함께 확인해야 합니다.
- 최재훈 확인. 전입 2025.04.18이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유와 임대차계약, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 현승주·QUAN JUNNAN 확인. 두 사람 모두 전입 2025.06.16으로 조사됐으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 가능·미상으로 두고 추가 확인이 필요합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약이 없다면 전아란 보증금 때문에 낙찰가 하락분만큼 인수가 늘어 실질취득액이 약 150,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다.
- 시세 기준. 전체 평균 140,166,666원보다 최근 12개월 평균 150,500,000원과 최신 거래 152,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만, 인수 0원은 확약 범위 안에서만”
이 사건은 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 153,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 107,100,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 150,500,000원의 71.2%입니다. 전아란의 보증금 150,000,000원 때문에 원래는 저가 낙찰의 장점이 사라지는 대항력 인수형이지만, 2026.06.01 대항력 포기 확약을 반영하면 그 주된 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.
문제는 그 다음입니다. 최재훈·현승주·QUAN JUNNAN은 말소기준인 2025.08.20보다 먼저 전입돼 있으면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고 지울 수도 없습니다. 12세대 소규모 공동주택이고 이미 2회 유찰됐다는 점까지 감안하면, 가격 메리트는 있으나 권리 확인이 끝나지 않은 C등급 사건으로 보는 것이 맞습니다. 승부처는 최저가가 아니라 확약의 정확한 범위와 미상 임차인 3명의 보증금·점유관계 확인입니다.
