수원지방법원 2025타경42536. 평택시 신장동 대준블루온3 제3층 제301호입니다. 사건 표기는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔(사무공간·주방·화장실·보일러실·현관 등)입니다. 현재 소유자는 유명진이며, 2022.03.29 매매를 원인으로 거래가액 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 등기상 가장 먼저 보이는 압류가 아니라 그보다 앞선 임차인의 점유·전입입니다. 정효열은 2022.02.27 임대차계약, 2022.02.28 확정일자, 2022.03.11 점유개시, 2022.03.14 주민등록을 갖췄습니다. 말소기준으로 계산된 2024.03.12 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있는 임차인입니다. 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건은 이후 제출된 확약서가 그 위험을 별도로 제거했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42536 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 3층 301호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 탄현로 267-4 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(사무공간, 주방, 화장실, 보일러실, 현관 등) 이용중 |
| 전용면적 | 35.598㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 중 3층 301호 · 2017.11.06 사용승인 |
| 소유자 | 유명진 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 124,600,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 존재하지만 확약으로 인수 해소
등기상 말소기준권리는 2024.03.12 양천세무서장 압류입니다. 그 뒤 2024.03.22 임차권등기와 2025.08.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 대항력은 임차권등기일이 아니라 그보다 앞선 전입·점유를 기준으로 봐야 하므로, 정효열은 말소기준권리보다 선순위인 대항력 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정효열 | 301호 전부 | 220,000,000원 | 2022.03.14 / 2022.02.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 중
대준블루온3은 91세대, 2017.11.06 사용승인 건물입니다. 전용 35.598㎡와 면적이 일치하는 최근 거래로는 2026.05 전용 35.6㎡·3층이 140,000,000원에 거래됐습니다. 전체 최근 12건 평균은 230,833,333원이지만 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 35.6㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 39.11㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2023.08 | 39.11㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2022.11 | 35.6㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.10 | 39.11㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 39.11㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 39.11㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 39.11㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2022.03 | 35.6㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 35.6㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 35.6㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 39.11㎡ | 8 | 240,000,000원 |
최근 12개월 평균은 215,000,000원, 현재 최저가는 그 금액의 58.0%입니다. 또한 가장 최신 거래는 2026.05의 140,000,000원으로 현재 최저가 124,600,000원보다 높습니다. 따라서 확약을 실제 인수 0원으로 반영하면 현재 회차의 실질취득가는 가격상 낮은 편입니다.
그러나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -8.1%로 하락하고 있다는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 과거 평균 230,833,333원이나 최고 290,000,000원을 기준으로 “엄청 싸다”고 판단하는 것은 위험합니다. 가장 최근의 140,000,000원 거래와 하락 추세가 더 중요한 기준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,544,400원 |
| 1. 임차인 정효열 보증금 | 220,000,000원 | 122,055,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 임차인 보증금 부족분 97,944,400원이 발생합니다. 다만 2026.05.26 확약에 따라 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 정효열 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 낙찰가가 곧 실질취득가
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 124,600,000원 | 97,944,400원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 99,680,000원 | 122,514,240원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 44.8% | 79,744,000원 | 142,091,392원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없다면 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 임차인 미배당액은 97,944,400원 → 122,514,240원 → 142,091,392원으로 커지는 구조입니다. 즉 표면 최저가가 낮아져도 실질 부담이 크게 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건에서 유찰 가격이 실제 취득가격 절감으로 연결되는 이유는 확약으로 정효열의 인수가 실질 0원이 됐기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 신장동 송탄역 북동측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 주상지대이며 제반여건은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 송탄역이 있어 교통사정은 보통 이상입니다.
- 건물. 2017.11.06 사용승인, 철근콘크리트구조 13층 건물이며 개별난방·도시가스·승강기·스프링클러·기계식주차·CCTV 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로에 연계됩니다.
- 규제. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이고 외국인·법인·단체의 주택 취득에 한합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 거래 추세 -8.1%, 경매 평균 유찰 4.6회와 낙찰률 0.0%가 확인돼 재매각성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.05.26 제출된 대항력 포기·잔존 보증금청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다. 입찰 직전 원문과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 정효열의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있지만, 확약서의 말소 동의 내용까지 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
- 과거 평균보다 최신 거래 우선. 전체 평균 230,833,333원보다 2026.05 최신 거래 140,000,000원과 최근 추세 -8.1%를 가격 상한 판단의 중심에 두는 편이 안전합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 대준블루온3 경매 평균 유찰 4.6회와 낙찰률 0.0%의 원인이 권리뿐 아니라 수요·용도·가격·건물 특성에 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 이용과 공부상 용도, 금융·세금·전입 관련 조건을 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “표면상 대항력 인수형, 확약 반영 시 인수 0원”
이 물건은 처음 보면 보증금 220,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 124,600,000원보다 훨씬 커 매우 위험한 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산도 현재 회차에서 97,944,400원의 미배당 보증금을 만듭니다. 하지만 2026.05.26 주택도시보증공사가 제출한 확약이 그 구조를 바꿉니다. 정효열에 대해 대항력을 포기하고, 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 가격만 보고 공격적으로 접근할 사건도 아닙니다. 최신 실거래는 140,000,000원이고 최근 시장 추세는 -8.1%, 단지 경매물건 평균 유찰은 4.6회입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 58.0%까지 내려왔지만 그 평균에는 290,000,000원 거래도 섞여 있습니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 최신 140,000,000원 거래와 하락 추세, 출구의 핵심은 반복 유찰되는 환금성입니다.
