인천지방법원 2024타경572254. 미추홀구 용현동 효성하이츠맨션 1층 102호, 전용 32.51㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 64,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가격은 21,952,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34% 수준이고 최근12개월 평균 거래금액 44,750,000원의 49.1%입니다. 다만 이 사건은 단순히 “많이 떨어졌다”만 보고 접근하면 안 됩니다. 2022.04.22 전입한 박갑순의 임차권이 2023.03.24 말소기준 압류보다 먼저이기 때문입니다.
박갑순의 임차보증금은 64,000,000원이고 확정일자도 2022.04.22이며 배당요구가 접수돼 있습니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용 795,136원을 제외한 21,156,864원이 임차인에게 배당되고, 배당산식상 부족분은 42,843,136원입니다. 이런 구조라면 원래는 매각가가 내려갈수록 임차인 인수액이 늘어나는 대항력 인수형이지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 박갑순 임차권에 대한 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경572254 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 수봉남로5번길 7, 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 32.51㎡ · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층 |
| 소유자 | 최창업 · 2022.05.12 매매 · 거래가액 64,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 21,952,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 65,997,111원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 재매각 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 임차인이 먼저지만, 확약이 핵심
말소기준은 2023.03.24 국의 압류입니다. 그런데 박갑순은 2022.04.22 주민등록을 마쳤고 점유개시도 2022.04.21로 확인되어 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자 역시 2022.04.22이고 배당요구도 했기 때문에 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 상태입니다. 이후 2024.04.18 국의 압류와 2024.11.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박갑순 | 1층 102호 32.51㎡ 전부 | 64,000,000원 | 2022.04.22 / 2022.04.22 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
확인된 실제 임차인은 박갑순 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 배당요구일은 2024.04.26입니다. 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 박갑순 임차권에만 적용되는 것으로 보아야 합니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 별도 임차인의 존재가 확인된 것은 아니더라도 실제 점유관계가 달라졌는지는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2,195만원 기준
효성하이츠맨션은 총 10세대, 사용승인일은 1996.05.09입니다. 확인되는 거래는 2건으로, 2022.05 전용 32.51㎡ 1층이 64,000,000원, 2021.07 전용 34.15㎡ 지하1층이 25,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 32.51㎡ | 1 | 64,000,000원 |
| 2021.07 | 34.15㎡ | -1 | 25,500,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 44,750,000원 |
최근12개월 평균 금액은 44,750,000원, 최신 거래는 64,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득 21,952,000원은 최근12개월 평균의 49.1%로, 제공된 거래 수치만 놓고 보면 가격은 낮은 편입니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래도 2022.05이므로, 이 수치만으로 현재 환금가치를 단정하기에는 표본이 매우 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 795,136원 |
| 1. 임차인 박갑순 보증금 | 64,000,000원 | 21,156,864원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 65,997,111원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 추정에서는 박갑순 보증금 중 42,843,136원이 미배당으로 남습니다. 이는 확약을 반영하지 않은 배당산식상의 금액이며, 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 65,997,111원은 현재 회차 가정에서 배당 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가격이 더 내려가도 ‘확약’이 없다면 의미가 없다
| 회차 | 매각가격 | 배당산식상 임차인 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 21,952,000원 | 42,843,136원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 15,366,399원 | 49,310,196원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 10,756,479원 | 53,837,138원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약을 무시하면 매각가격이 21,952,000원에서 15,366,399원, 10,756,479원으로 떨어질수록 박갑순의 미배당액은 42,843,136원에서 49,310,196원, 53,837,138원으로 오히려 늘어납니다. 즉 대항력 있는 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮은 사건은 최저가만 보고 “더 싸졌다”고 평가하면 안 됩니다. 이 사건에서 현재 회차의 낮은 실질취득가가 성립하는 이유는 말소동의 확약서 때문입니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천용정초등학교 남서측 인근. 주위는 다세대주택·단독(다가구)주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북동측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·주거환경개선지구·가축사육제한구역 등에 해당하며 공시지가는 1,015,000원/㎡입니다.
- 건축 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 실질 인수 0원의 전제입니다. 박갑순 임차권에 대한 확약의 내용과 적용 범위를 원문으로 대조하세요.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 박갑순 1명이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 누수 전문점검. B02호 곰팡이·습기와 본건의 누수 사이 인과관계가 확인되지 않았습니다. 수리비 판단 전 전문업체 확인이 필요합니다.
- 환금성 보수적 평가. 10세대 소규모 건물이고 거래 표본은 2건이며, 경매 평균 유찰 3.0회·낙찰률 20.0%입니다.
- 시세 과신 금지. 실질취득은 최근12개월 평균의 49.1%지만 최신 실거래가 2022.05이고 표본도 적습니다.
맺으며 — “싸진 이유”보다 “인수가 사라지는 근거”가 먼저다
감정가 64,000,000원이 3회 유찰 끝에 21,952,000원까지 내려온 것만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 박갑순은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 현재 회차 배당산식에서는 보증금 중 42,843,136원이 남습니다. 따라서 말소동의 확약서가 없다면 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없는 사건입니다.
반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 그대로 유효하게 적용된다면 박갑순 임차권의 인수는 실질 0원이고, 실질취득 기준은 21,952,000원으로 내려옵니다. 이는 최근12개월 평균 44,750,000원의 49.1%입니다. 다만 재매각·3회 유찰, 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 20.0%, 10세대 소규모 건물, 누수 가능성이라는 물리적·환금성 리스크가 겹칩니다. 권리의 승부처는 확약서, 가격의 승부처는 환금성과 누수 상태입니다.
