52,920,000원
인천지방법원 2025타경507748. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 10층 1036호, 전용 20.75㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 말소 여부만으로 끝나지 않습니다. 임차인 유혜라는 2022.02.24. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022.03.22. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2023.03.20. 국세 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
현재 최저매각가 52,920,000원에서 집행비용 1,352,560원을 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 51,567,440원입니다. 보증금 116,000,000원 중 남는 64,432,560원은 통상 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액은 줄고 인수액은 늘어, 확약이 없다면 실질취득비용은 낙찰가가 아니라 보증금 116,000,000원 수준으로 고정되는 인수형 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507748 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층 1036호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 20.75㎡ · 지상 11층 중 10층 |
| 소유자 | 김다운 (2022.02.24. 매매, 거래가액 116,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 52,920,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 119,775,373원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 건물 사용승인 | 2020.05.04 |
| 등기상 참고사항 | 2022.03.29. 민간임대주택등기 기록 |
① 권리 흐름 — 등기 시점보다 임차인의 전입·점유가 빠르다
말소기준은 2023.03.20. 인천세무서장의 압류입니다. 이후 등기된 유혜라의 주택임차권, 주택도시보증공사의 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 임차권등기의 접수일은 2024.04.16.이지만, 대항력 판단 기준이 되는 전입·점유일은 2022.03.22.이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약을 제외한 원칙적 권리분석에서는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유혜라 실제 임차인 · 승계 중복신고 아님 | 10층 1036호 20.75㎡ 전부 주거·임차권등기 | 2022.03.22 | 2022.02.24 배당요구 2024.04.16 | 116,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
유혜라는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사의 2,699,000,000원 가압류 청구와 119,775,373원 경매 신청채권은 별도 채권이므로 임차인의 보증금에 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 구조 — 유찰될수록 ‘룰상 인수액’이 늘어난다
현재 최저가는 감정가 108,000,000원의 49%인 52,920,000원입니다. 그러나 확약을 제외한 대항력 인수 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당이 줄어 미배당 보증금이 늘어납니다. 3회 유찰 시 룰상 인수액은 80,022,792원, 4회 유찰 시에는 90,935,954원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 52,920,000원 | 49% | 64,432,560원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 37,044,000원 | 34% | 80,022,792원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 25,930,800원 | 24% | 90,935,954원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 최저가만 낮아질 뿐 실질취득비용은 보증금 116,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 이번 사건에서는 확약으로 그 구조가 해소될 수 있지만, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 단정할 근거는 아닙니다. 오피스텔의 실제 거래가격·임대수익·공실 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,352,560원 |
| 1. 임차인 유혜라 보증금 | 116,000,000원 | 51,567,440원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,699,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 119,775,373원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 임차보증금 미배당액은 64,432,560원으로 원칙상 매수인 인수 대상이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 11층 건물의 10층 1036호이며 사용승인일은 2020.05.04.입니다.
- 주위환경. 염골근린공원 남측에 위치하며, 주변은 공장과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 정방형 평지이며 공장·오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남동측 광로에 접하고 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 재생사업지구, 복합구역, 성장관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 산업단지 내 오피스텔로 주거 전용 지역의 공동주택과 수요층이 다릅니다. 2회 유찰 사실과 공장·근린생활시설 혼재 입지를 함께 고려해 실제 매매·임대 수요를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 순위 1번 유혜라 주택임차권등기와 정확히 일치하는지 확인하세요.
- 효력 발생 조건 확인. 낙찰·대금납부·배당절차와 연계된 조건, 별도 부담이나 제출서류가 있는지 매각물건명세서와 확약서를 대조하세요.
- 점유자 재확인. 현장조사는 이해관계인 부재와 폐문으로 자세한 임대관계를 확인하지 못했습니다. 실제 점유자와 점유 근거를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.29. 민간임대주택등기 기록의 현재 효력과 경매 매각 이후 처리 여부를 원본 등기와 관계기관 자료로 확인하세요.
- 시세·임대수익 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 건물 오피스텔의 거래가·보증금·월세·공실 기간을 확인하세요.
- 산업단지 규제 확인. 국가산업단지·복합구역·일반공업지역 및 토지거래허가 관련 제한이 실제 이용과 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 관리비·시설 상태. 체납 관리비, 공용부분 부담, 난방·급배수·승강기 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 확약의 효력이다
이 물건은 겉으로 보면 감정가 108,000,000원에서 두 차례 유찰돼 52,920,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 유혜라는 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이므로, 확약이 없다면 현재 회차에서도 미배당 보증금 64,432,560원을 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 116,000,000원 수준에서 고정되는 구조입니다.
이번 사건의 핵심은 주택도시보증공사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이 확약이 조건 없이 유효하게 이행되면 유혜라 임차권의 실질 인수는 0원*이고, 현재 회차의 실질취득은 52,920,000원으로 정리됩니다. 다만 확약은 해당 임차권에만 적용되며, 현장조사상 자세한 임대관계가 미상이고 산업단지 내 오피스텔이라는 환금성 변수가 남습니다. 결론은 “확약 확인 전에는 인수형, 확인 후에도 시세·점유·용도 검증이 필요한 물건”입니다.
