수원지방법원 2025타경42570. 평택시 고덕동 2265-4 토지와 그 지상 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 주상용으로, 1층은 근린생활시설, 2~4층은 다가구주택 구조입니다. 등기상 소유자는 민경환·서하운·윤민수·윤시우이고, 민경환 지분은 14분의 7, 서하운은 14분의 3, 윤민수·윤시우는 각각 14분의 2입니다.
권리의 출발점은 2021.12.14. 설정된 평택은실신용협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 564,000,000원 근저당, 2022.02.14. 설정된 전세금 200,000,000원의 전세권, 2025.09.04. 강제경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42570 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2265-4 · 경기도 평택시 고덕여염5길 67-3 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주상용(1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 · 사용승인일 2021.12.2. |
| 토지 | 대 231.1㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 민경환·서하운·윤민수·윤시우 |
| 감정가 / 최저가 | 2,025,660,820원 / 2,025,660,820원 (신건) |
| 청구금액 | 220,054,794원 |
| 매각기일 | 2026.05.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.12.14. 을구 1번 평택은실신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이고 채무자는 민경환입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 564,000,000원 근저당권, 2022.02.14. 김맹정 전세권 200,000,000원, 2025.09.04. 김맹정 관련 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 점유자 5명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 표에 표시된 5명 모두 실제 임차·점유자입니다. 전입일은 모두 2021.12.14. 말소기준 이후여서 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 김현수·김준영·김윤호의 보증금은 확인되지 않았고, 우선변제 여부 역시 별도 확인이 필요합니다.
| 임차·점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현수 | 2025.04.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
| 김준영 | 2022.02.10 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 2025.10.02 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
| 김윤호 | 2024.08.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
| 김가람 | 2024.02.16 | 미상 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
| 주식회사 파로스종합건설, 김성일 | 2022.05.09 | 미상 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 2,025,660,820원 또는 현재 최저가 2,025,660,820원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 향후 유찰가격만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택이 결합된 주상용 건물은 개별 임대조건과 건물 상태에 따라 가격 차이가 커질 수 있어 별도 시세조사가 필요합니다.
| 현재 회차 | 2,025,660,820원 · 감정가 100% · 매수인 인수 0원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 1,620,528,656원 · 감정가 80% · 미배당 102,131,425원 · 매수인 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 1,296,422,924원 · 감정가 64% · 미배당 422,996,099원 · 매수인 인수 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 0원에서 102,131,425원, 다시 422,996,099원으로 늘어나지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 이는 권리 인수 여부에 관한 수치이고, 각 회차의 매각가격이 실제 시장가격보다 유리한지는 별도의 시세자료 없이는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,025,660,820원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,656,608원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 평택은실신용협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 평택은실신용협동조합 | 564,000,000원 | 564,000,000원 |
| 3. 을구 3번 전세권 · 김맹정 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 갑구 3번 경매개시결정 · 김맹정 | 220,054,794원 | 220,054,794원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 298,949,418원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 1,704,054,794원이 전액 배당되고, 소유자 교부액은 298,949,418원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택의 주상용 건물입니다. 2층은 201호·202호, 3층은 301호·302호, 4층은 401호로 구성되고 4층 내부계단을 통한 제시외 다락이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층, 사용승인일 2021.12.2. 외벽은 외장타일 마감 등이며 승강기·도시가스보일러 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 입지. 평택시 고덕동 고덕성당 동측 인근, 고덕국제화계획지구 내 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량접근 가능하고 인근 노선버스정류장이 소재해 일반대중교통 이용편은 보통입니다.
- 토지. 대 231.1㎡, 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,920,000원/㎡입니다.
- 제한. 토지거래계약에관한허가구역은 2025.8.26.~2026.8.25. 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한해 적용되는 내용으로 기재돼 있습니다.
- 현황. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 이용상황과 경계는 개측해 파악한 것으로, 정확한 지적경계·이용상황이 필요하면 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 김현수·김준영·김윤호·김가람·주식회사 파로스종합건설 및 김성일 관련 점유관계를 각 층·호실별로 확인하세요.
- 보증금 미상 3명. 김현수·김준영·김윤호의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 원본을 대조할 필요가 있습니다.
- 배당요구 확인. 김준영은 2025.10.02. 배당요구가 확인되지만 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 시세 별도 조사. 비교 실거래가가 없어 감정가·유찰가가 곧 시장가를 뜻하지 않습니다. 1층 상가와 2~4층 주거부의 임대수익 및 인근 주상용 건물 거래를 별도로 점검해야 합니다.
- 제시외 다락 확인. 4층 내부계단을 통한 제시외 다락의 현황과 매각 포함관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 배당표 주의. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 자료이므로 실제 배당결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
등기상 구조는 명확합니다. 2021.12.14. 평택은실신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·전세권·경매개시결정은 소멸합니다. 5명의 임차·점유자도 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택이 결합된 주상용 건물이고, 실제 점유자 5명 중 3명의 보증금이 확인되지 않았습니다. 더구나 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 2,025,660,820원이 시장에서 싼지 비싼지 판단할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 그러나 명도와 가격은 별도 검증입니다. 권리만 보고 접근하기보다 임대현황·점유관계·현장상태·시세를 함께 확인해야 하는 사건입니다.
