수원지방법원 2025타경42574. 평택시 지산동 명진쉐르빌1 6층 602호로, 공부상 용도는 근린시설이며 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 전용면적은 58.79㎡이고, 2014.01.27 사용승인을 받은 7층 건물의 6층 호실입니다. 소유자 오승훈은 2022.04.22 거래가 165,000,000원에 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 49%”라는 사실이 아닙니다. 임차인 박햇살은 2022.01.26 전입신고와 확정일자를 갖추고 2022.03.11 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2023.02.07 압류보다 전입이 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수가 증가해, 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 물건이었습니다.

다만 매각물건명세서에는 2026.05.04 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 박햇살 임차권에 한해 인수액은 실질 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약

② 시세 비교 — 실질취득 기준 최근 시세의 49.2%

이 물건은 확약이 없었다면 최저가가 아니라 최저가와 미배당 보증금 인수액을 합친 실질 부담으로 시세를 비교해야 했습니다. 현재 회차 배당계산상 임차인 미배당액은 92,741,820원으로, 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 증가하는 대항력 인수형 구조였습니다.

그러나 확약을 반영하면 해당 임차권 인수는 실질 0원이므로, 실질취득 기준은 최저가 73,990,000원입니다. 명진쉐르빌 동일 면적대의 최근 12개월 거래는 2024.08 149,000,000원, 2025.07 152,000,000원으로 평균 150,500,000원입니다. 최저가는 이 최근 평균의 49.2%입니다.

전체 6건 평균은 140,166,666원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 150,500,000원이고 최신 거래는 152,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 11.5% 상승했습니다. 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 현재 최저가가 최근 시세를 크게 밑돕니다.

③ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)

배당계산상 임차인 보증금 미배당액은 92,741,820원이지만, 2026.05.04 확약에 따라 박햇살 임차권의 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 지산동 송신초등학교 북서측 인근으로, 연립·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 송탄역과 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통 이상입니다.
• 이용상태. 공부상 근린시설이며 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 내부는 이해관계인 부재와 폐문으로 직접 확인하지 못했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물로, 외벽 석재마감·도시가스 개별난방·승강기·화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·관광특구(송탄)·비행안전제5구역·군용 비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,313,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 12호 소규모 건물이며 동일 면적대 실거래는 6건입니다. 최근 거래 흐름은 상승했지만 용도·층·내부 상태에 따른 가격 편차를 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.05.04 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 조건을 원문으로 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 매각 후 말소에 필요한 서류, 제출 주체와 이행 시점을 매각물건명세서 및 법원 기록과 대조하세요.
• 점유관계 재확인. 현장조사 당시 폐문 상태였으므로 실제 점유자와 이용상태, 명도 필요 여부를 다시 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 업무시설(오피스텔) 이용으로 기재돼 있으므로 건축물대장·전입·사업자등록·대출 가능 여부를 함께 점검하세요.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 140,166,666원보다 최근 12개월 평균 150,500,000원과 최신 거래 152,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
• 소규모 건물 환금성. 총 12호 규모인 만큼 동일 면적 거래 빈도와 향후 매도기간을 보수적으로 검토하세요.
• 체납·비용 확인. 미납 관리비, 당해세, 인도·말소 관련 비용을 관리주체와 원본 서류에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “할인은 크지만, 확약 확인이 먼저다”

표면적으로는 감정가 151,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 73,990,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 평균 150,500,000원의 49.2%라는 가격은 분명 큰 폭의 할인입니다. 다만 이 숫자가 의미를 가지려면 선순위 임차인의 미배당 보증금 92,741,820원을 매수인이 떠안지 않는다는 전제가 확실해야 합니다.

이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 2026.05.04 확약이 있어, 박햇살 임차권의 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 것으로 기재돼 있습니다. 확약이 원문대로 적용되고 말소까지 이행된다면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 73,990,000원입니다. 반대로 확약 확인이 불충분하면 대항력 인수형 위험이 되살아납니다. 가격은 매력적이지만, 확약·점유·용도 확인을 마친 뒤에만 성립하는 조건부 기회입니다.

* 실질 0원은 2026.05.04 확약이 박햇살 임차권에 유효하게 적용되고, 잔존 보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약 미반영 룰상 현재 회차 미배당액은 92,741,820원입니다.